總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

一般房地產整體統計房價貴不貴會看房價所得比, 比值太高就是人民所得跟不上房價漲幅, 所以房價太貴; 這是個整體統計, 但各別區域還是有相當大的差異, 在各別區域一般人只能被動的接收訊息, 由房仲或建案的銷售人員告知當地區域的行情, 而這個行情是否太貴該從何種角度思考?

個人的觀點是從店面零售商的租金, 零售通路的存活情況來觀察;
零售通路的營業情況正好代表了當地區域的消費力, 而其租金成本正好代表了當地的房地產行情, 若消費力追不上資產行情, 零售通路會做不下去, 相反的若是區域的經濟蓬勃或前景看好, 會有許多零售通路進駐; 這是一個日常生活就能夠觀察的角度

生意人的商業嗅覺還是比一般人靈敏, 只要某個區域開始繁榮, 大家都會想擠進當地開店, 觀察進駐的商店型態可以判斷大概前景如何? 如果是銀行的分行, 地產高手麥當勞, 通路專家統一超Starbucks, 這類商店都共同進駐的區域, 大概前景不錯, 這些有著雄厚實力的企業會將租金行情穩住在一定的水準, 而且都是長期租約, 但中小型商店的變化就可以有很多觀察思考的地方

一般人如果買了稍貴的房價, 只能忍著每個月乖乖付房貸; 但零售通路若是選了租金過高的店面, 產生了虧損很快就會收掉或換手; 第一個可以看的是閒置待租的店面多不多, 太多閒置店面顯然就是行情太貴; 另外就是看商店換手情況, 對於一般人而言, 報紙的分類廣告提供了這樣的訊息, 閒來翻翻分類廣告中商店盤讓的訊息可以看出哪裡商店換手率高低, 太多商店盤讓的區域也是行情太貴的區域; 而建案密集的新開發區域就是看便利商店進駐的情況, 兩大通路同時進駐是基本該有的
除了看商店的進駐, 或換手情況, 還可以看現存商店的生意好不好; 例如到銀行辦事多數會抽號等待, 以前只要等幾個人, 現在要等更久, 當地的前景應該還不差, 仔細一點的可以看看商店的發票號碼, 月初月底比較一下就知道生意好不好

或是換個角色地位來思考, 如果要開店做生意, 能否負擔得起當地的租金行情; 如果能認識做零售生意的朋友, 大概都能打聽得到當地店家的租金行情, 而對於那樣的租金店家的負擔重不重, 能不能生存, 這樣的訊息最直接而明確的知道房地產行情會不會太貴

這裡觀察房價是否合理的思考邏輯, 就是從零售通路的商用不動產的角度; 商用不動產有些租約較長期, 價格波動循環較慢, 而住宅價格波動會較劇烈; 拿股市的現象來比喻就是一條長期均線, 對照一條短期均線, 當兩者偏離太大就是價格可能要修正, 這個房地產價格的觀察角度提供參考