日本疫情解封在即,台幣兌日圓升值到4.3以上,不論是日本留學或是投資置產,日本高學費、高生活費的藩籬已經逐漸打破,不再遙不可及。一年平均百萬日圓的學費,折合台幣不到25萬,已經貼近台灣日益高漲的學費。

 

不可諱言的,學費與生活費受惠於日圓貶值,但東京的租金依舊不怎麼親民,但奇怪的是,大東京的房價卻比大台北便宜不少,以我個人過去四年先後在東京置產兩次、租屋一次的經驗,對於預算充足的留學生,租房還不如買房。

 

2022年初,個人在神奈川縣的川崎市買了一間室內使用面積約30坪的三房物件(權狀23坪加7坪陽台),四年新,步行到車站10分鐘,一站就可抵達川崎站(到品川車程14分鐘),房價5480萬日圓(以目前匯率,折合台幣約1310萬),機械式停車位每個月租金5001500日圓。

 

日本房屋物件的面積並不包括所謂的公設,權狀上的面積標示的是「實際室內面積」(還不包括陽台)。

 

用台灣慣例的37%公設比來反算,在台灣要買到實際面積30坪,必須得購買權狀面積47坪的物件,試問:台幣1310萬買47坪(等於一坪27.8萬)+四年新的房子,大台北能買到哪裡?青埔?鶯歌?更別說機械式車位租金,每個月只需500~1500日圓。

 

然而,如果要租這間物件,每月租金大約花上23萬日圓三年半的留學生涯(一年語言學校+半年入學考試+兩年研究所),總租金得花上966萬日圓。

 

我的房子可用「青埔的房價、內湖的房租」來形容,「低房價、高房租」是東京房市的普遍現象。

 

不管在東京買屋還是租屋,到底要注意那些眉角?我專程到東京採訪Mola不動產社長鄭光男,個人過去幾年在東京買屋租屋,都是透過鄭社長的服務。

 

@從工程師變社長

 

交大電子系所畢業,威盛工程師,十年前只帶著三百萬日圓來日本闖蕩創業的工程阿宅鄭光男,從鐵皮屋開始,如今已經是兩間公司五名員工事業有成的社長。

 

「當年來日本前,和日本一點淵源也沒有!」鄭光男帶我到他位於品川豪宅的頂樓會客室。我開始提出臺灣人最常見的問題:

 

@問題一:聽說日本買房的稅金與仲介費很貴?

非居住者如果持有不到五年就賣出,必須繳納資本利得的30%當稅金,因此投資者最好等房屋持有五年後,再考慮賣出。

 

每年得負擔固都税(固定資産税+都市計画税),這類似台灣房屋稅與地價稅的概念,固都稅計算相當複雜,但可用成交價0.2~0.3%左右來計算之。

 

仲介費:(成交金額*3%+6萬)*1.1,買賣收費標準一樣

 

 

@問題二:在日本如何尋找房屋仲介公司呢?

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1:台灣某大型房仲的東京分公司,基本上只是與日本建商合作代銷特定建案,販賣的是他們想要賣的物件,並非根據客戶實際需求進行仲介服務(此乃我個人兩度買房的實際經驗,非刻意抹黑)

2:可事先在海外代辦房屋簽約、有跨國審核服務、代為開通水電瓦斯、可幫代收家具家電的簡單布置(購屋者可事先在海外網購,房仲會幫忙代收)

3:合格的仲介業者都得加入「保証協会」,確保買賣雙方交易安全

 

@問題三:目前大東京房地產的投資報酬率?

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1:委託房屋管理業者(通常由仲介業兼任)之費用,約為租金的5.5%

2:投資成本=實際購屋房價+仲介費

 

@問題四:聽說日本房屋的管理修繕費很貴?

的確有這筆費用。但每個月所繳交的管修費中,大約有三分之一屬於「修繕積立金」,日本房屋大約10~13年得進行大規模修繕,包括安全結構檢查與強化,排水漏水問題,外牆安全,水電管路維修更新等。

這筆平時提撥的公積金,可確保房屋在未來的維修財務龐大支出,日本的房子不容易老舊的原因就在此。所以挑選較老舊中古物件時,可選擇剛做過大整修的物件(仲介有義務告知物件上次大整修的時間)。

 

不同物件的管修費高低落差頗大,買屋者可視自己預算選擇物件。

 

@問題五:如何從賣方提供的買賣圖面讀出玄機?

1、        總價:
總價已經內含消費稅
賣方若是法人,依法要交消費稅,總價可以斡旋談價,但通常議價空間不高大部分只能砍個零頭

2、        「專有面積」:
室內實際使用面積,且陽台還另外標示,日本房屋沒有所謂公設。

3、        LDK
分别代表Living,Dining和Kitchen,客廳、飯廳、廚房。前面加1則是一間臥房,2則是兩間臥室,1LDK類似台灣的套房,2LDK與3LDK比較適合夫妻或家庭。

    
買賣圖面有時還會標明「S」,是指沒有窗戶或窗戶很小的小房,通常用來做儲藏室或娛樂視聽房。

4、        都市計畫用途地域
類似台灣住宅區工業區的分區概念,東京都內有不少工業地域,日本人並不介意住在工業區您介不介意悉聽尊便

 

@問題六;學生租屋該尋找哪些地區?


留學生不一定非得找學校附近,只要距離學校三十分鐘內車程都可接受,建議避開池袋新宿等熱門商業區,找單純日本住宅區,更可深入體驗東洋日常生活氛圍。

 

留學生在東京租屋的最大困難,在於日本房東不喜歡出租給外國人,除非能找到具有永居權,甚至日本國民身分者出面擔保。但外國人房東就不會自我受限,透過人脈資源豐厚的小型仲介商,更容易媒介雙方需求。

 

@問題七:在東京購屋,有哪些地段值得推薦?


雖然東京政府當局透過建設改善區域失衡,但整體來說,西邊優於東邊,南邊優於北邊的長期趨勢依然不變。購屋還是以東京的西邊與南邊為首選,並非一定得選擇山手線圈內,當然,山手線圈內以文京區最優(東京唯一純文教區),西邊可考慮練馬區、杉並區,南邊可考慮世田谷區、目黑區、港區。

 

近年來最熱門的是橫濱。橫濱已經蟬聯四年「關東最想居住的地區冠軍寶座」,顯示東京人漸漸接受生活步調稍微緩慢一些的想法。

 

如果預算足夠,下列幾個小區域是東京居住品質最優的點:世田谷區的桜新町、三軒茶屋、成城學園;練馬區石神井公園;大田區田園調布,文京區茗荷谷,港區白金台。

 

@問題八:疫情當下,到東京買房當包租公好像很麻煩?


事實上,買屋或出租都可委託相關合法業者,購屋者不必親自跑一趟日本,也不必千里迢迢郵寄護照,就可完成買屋過戶手續,但若有貸款需求,則必須親自到東京的銀行申請並對保。

 

不具在留卡中長期簽證的投資人,依規定無法在日本開立銀行帳戶,不過,房屋出租與租金收入可全權委託房仲或資產管理公司,能代收租金收入並匯到海外銀行的日圓帳戶,沒有日本當地帳戶者無須煩惱。

 

@問題九:日本的購屋貸款容易嗎?


不可諱言,台灣人到日本購屋,多半還是到在東京的台灣銀行業者比較容易些,貸款程序與信用審核與在台灣的規定差不多,並不一定保證能順利貸款,且貸款成數最高不能超過成交價70%

 

MOLA不動產公司(モラホールディングス株式会社):

免許證編號東京都(2)第97131

 

鄭光男社長:

宅地建物引取士證第229632

社團法人日本台灣不動産協會理事

交通大學電子系所畢業

在日本經營房屋仲介超過九年

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