《耕讀狂想曲》窺探獵豹的八件「房事」問題【節錄】－總幹事耕讀筆記- 日本ありがとうございました

Q：目前（一○年至今）台灣央行打房您覺得成效如何？有達到目的嗎？

對一般人而言，如果房子是自己居住使用的話，我個人覺得影響的程度相當有限。中央銀行雖然調升指標利率，包含重貼現率，但是對放款利率的調整其實還是相當緩慢，銀行的存款利率雖出現微幅向上調整，但事實上幅度相當小，所以我覺得影響其實是相當的有限。

倒是中央銀行或是財政部打算對空地貸款或是對於未開發的空地要特徵相關的空地稅，將對建商的養地成本造成打擊，這個部分將是央行最主要的著眼點，因此若建商未來養地的動作慢慢趨緩，土地價格會受到壓抑，相對房地產未來的價格就會慢慢的趨緩。以大台北地區的土地供給量，現在仍是相對的需求大於供給，土地的價格是否會因為央行與財政部祭出相關的動作出現下跌的走勢，我想還是有待觀察。

何況台灣的不動產，在兩岸的互動往來日益頻繁之下，未來決定於不動產價格的力量，可能不是內部純粹的因素，還有外部的因素，當外部資金流入台灣，投入具高度興趣的不動產標的物，該種類的不動產的標的價格就很難出現明顯的下跌走勢。比如說明星商圈的店面、或台北市精華地段的豪宅，已有部分需求來自於外部的因素，不能純粹以內部的供需單純作考量。

而台北市現在有部分的老公寓也因「都市更新」而產生泡沫現象，只有一％的年租金回報率很明顯的表示當地的房價過高，雖然泡沫也許會愈吹愈大，但何必淌這灘渾水，誰又敢保證自己不是最後一隻白老鼠呢？都更又不一定能成功，即使可以成功，也必須經過很長的時間，這個風險是否可以被承擔，都要費心考量。

除非是豪宅，買得起豪宅的「好野人」根本不會去注意租金回報率，對他們而言，豪宅是買來住爽的，郭台銘的錢幾輩子都花不完，區區一間豪宅對他而言根本不算什麼，因此豪宅市場與一般住宅市場並不能相提並論。

台北市的房價會不會過高？除非豪宅、明星店面不論，我個人認為若租金年回報率不到二％，就算是不合理，不合理就是泡沫，泡沫等待著被針戮破的一天。不過，若是加入選舉因素一併考量，執政黨也許會一面做做樣子，打擊投資客；一面卻維持房價的相對高檔。

對於房地產循環的變化，一定要把觀察周期拉到至少十年，用宏觀的角度看待。股市的高檔作頭可以長達一年；而房地產的頭部，三年也不嫌短，回顧歷史，斑斑可考，因此有心進入房地產市場的讀友一定要用心充實自己，畢竟，多數人是以貸款買進、加以房地產周轉率相對於股市較低，切莫大意。

Q：房價過高造成不少年輕人因房貸的負擔過重而不敢生育下一代，不知您的看法如何？該怎麼解決？

房價過高的問題，偏重於大台北地區，尤其是台北市或新北市，都市化程度較高的區域，比如說板橋、新莊、新店、中永和，這些台北市周邊衛星都市的房價，在這幾年的漲幅非常高，所以在大台北地區上班的年輕人相對於要面臨房貸過重的問題。

我個人的看法是，任何一個世代，投入職場的當下除非你的父母本身就擁有很多不動產來給下一代，否則一般的年輕人在成家之後想買房子，一定會面臨房貸的問題。但我認為年輕人其實對於房貸的問題，在年輕的時候其實不用過度的憂慮，隨著職場工作的年資增長及職位的升遷，收入會不斷的提高，所以目前看起來房貸在薪水的比例可能是四分之一或是三分之一，但是當你努力工作將你的職位往上提升、收入增加之後，你的房貸相對於收入就會下降，所以我還是要建議，一般的年輕朋友一定要以樂觀的態度來看待這件事情。

我有一個比較中肯的建議，在房屋買進的當下，要自己去衡量房貸與每個月開銷的費用在你的總收入的比重到底是多少，以我個人看法，每月房貸額度不超過總收入的三分之一，最多界於三分之一到四分之一之間，才不至於造成自己生活太大的負擔，如果買不起精華地段的房子，何不考慮比較周邊的房子，藉由大眾運輸系統以時間來降低買進的成本，並減低自己的生活壓力。

我覺得政府現在應該馬上進行的是，資源分配平均化，而不是把所有資源都灌注在大台北地區，這樣對二千三百萬的國民而言是不公平的。以教育資源為例，台北市每位學生可以分配到的資源就比台灣其它地區遙遙領先，我親身的體會是我的孩子分別在台北縣與到台北市就讀過，資源就有相當大的落差。這樣的情況我覺得是不合理而且不公平、不合乎正義的，既然是義務教育，政府也有義務保持每個孩子受教的公平性，不是嗎？

五都成立後，資源分配不均會更加惡化。我覺得現在的執政當局很明顯地就是先照顧財團、富人、軍公教族群；照顧他認為選票比較多的都會地區，而刻意地忽視弱勢族群，使得目前的社會貧富差距日漸擴大，要是不想辦法重視與照顧弱勢族群、平均分配資源，社會階級對立與衝突問題將會很快的產生。

社會階級的對立並非只有富人與窮人的衝突，更會反應在底層的許多數字上，例如治安、社會暴力、家暴、霸凌等各樣的犯罪與家庭問題，再從這些事件發生比例何處最高就可以知道該處的對立與不滿有升高之勢，這樣將造成人民無所適居，光從學校教育而言，住在資源不夠的地方對小孩子不好、不公平；住在資源充足的地方又不一定住得起，又會有社會對立問題。

政府最起碼要透過公共設施讓區域發展不均的差距別再拉大，再以住宅為例，讓買不起台北市區而在台北市工作的勞工於新北市購屋，政府再把交通系統架構完善，一來才可以讓勞工上班方便、也有買得起的房子，二來勞工在台北縣購屋可以促進當地繁榮，縮短與市區的發展差距，三則人口增加，讓資源分配較平均。政府如果沒有考慮到社會資源分配不均將帶來嚴重後果的話，我覺得是非常無能的、短視的執政者，不適合再繼續帶領台灣人民。

Q：台灣的房屋交易買賣資訊極不透明，要如何判斷所處區域的不動產行情呢？

我建議無論要買店面投資或是一般住家居住，在買進之前，除了實地訪察周邊環境、生活機能、學區或是利弊的設施之外，對於周邊類似標的物的租金行情的訪查也是相當的重要。訪察出該地的租金行情後，就可以由租金行情回報率來大致反推自己應該用多少價格來買進不動產，標的物的回報率可能是跟銀行的存款利率相當接近，也有可能偏低，除非是未來長期看好，比如說商業不動產或是店面，其資金回報率可以暫時忍受短期回報率較低。

如果是一般的住家，當租金回報率低到一定的程度時，投資的風險是相對拉高，現今台北市大多數的區域租金回報率已經明顯偏低，表示每坪平均單價的投資風險已經逐漸地拉高，我們必須警戒在心。

Q：要如何選擇好的不動產投資標的或適合自己的自住好宅？有哪些要素需要牢記在心呢？

選擇不動產的時候，第一個要選擇你負擔得起的，所謂負擔的起就是不能影響你的生活品質，比如說一個月只有四萬元的薪水，但是每個月要繳兩萬五千元的房貸，甚至超過三萬元，顯然這個房子是不適合你的，我們必須在自己能力範圍內去選擇適合自己的不動產。其次就是地點的選擇、生活機能的選擇，甚至租金回報率的考量。對於要買進的標的，最好能在不同的時間實際去現場觀察，房屋內部的品質，有部分的中古屋屋齡較久，部分的設施可能出現問題或是老舊，甚至外有惡鄰都是必須考慮的因素。

不動產少則百萬元起價，在台北，千萬元的房價更是遍地皆是，對一般有意願買房的民眾而言，是一等一的人生大事，所需考量的層面極多，我強烈建議打算進場買不動產的朋友，要「四多一不」，多看、多聽、多比較、多思考，不用急。否則萬一買進不合理、不適合自己的不動產，可不是如股票一般，想出脫就能輕易脫手賣出。