台灣人到日本購屋，必須事先作足許多功課，我在前幾篇的文章中已經大致談過，接下來就要進入看屋的流程，首先必須要找到一家合法登記的仲介公司，仲介公司除了幫你挑出「符合條件」的房子之外，在日本，中古房屋買賣絕對得透過仲介商，不可能自己在網路上或在路上看到出售的牌子，就自己打電話去接洽，別說你的日語流通可以完全溝通，就算是日本本國人，也不可能抱著現金跑去和屋主與賣方仲介接洽，對方一定會委婉地請你的委託仲介商來談。
在我還沒有赴日親自看屋議價之前，必須先透過仲介商先幫忙過濾，譬如這次我要挑選的物件條件如下：
一、位於地鐵副都心線、有樂町線、東西線、西武池袋線、西武新宿線、都電荒川線的沿線車站，到早稻田站轉車次數上限是兩次，搭車+轉車的時間不得超過40分鐘的地方。
二、物件步行到車站不能超過10分鐘
三、屋齡至少是要平成年代(1990年起)
四、屋況為空屋，簽約後可以很快交屋
五、大小至少要60平方米(至少要2LDK或2SLDK)
六、每個月管理費+修繕基金的上限是35000日圓
七、總價不得超過****萬
八、就算無法面南，但至少主臥室與陽台不能面北
給了這些條件後，仲介公司會透過他們的同業網站或人脈去搜尋，除非開出來的條件很離譜或很特殊，闢如想要台北新莊的房價買東京麻布的房子，或想要特殊如4房以上的物件，不然在這個階段，只要條件合理，仲介會找出許多物件，當然一開始給我的都只是最基本的資料，如房價、物件名稱、大小、起造年分、平面圖、物件座落圖、距離車站的位置與步行時間、座標圖(可以看物件的面向)、管理費、修繕基金、賣方委託的仲介公司名稱...等等。
在委賣物件的基本資料圖中可以讀到大部分想要知道的資料
仲介為了提高成交機率，通常會擅自放寬一點條件幫客戶多挑選幾間，這時候就必須先得在網路上作點功課，作功課的第一步當然要靠google map與街景，譬如仲介找了一個名字叫作「グレアーブル石神井公園」的物件給我，「グレアーブル石神井公園」是該社區或該房屋的名字，先在網路上瀏覽物件的外貌、鄰近設施，以及從車站到物件的路上的街景，有沒有嫌惡設施如工廠、倉庫、柏青哥？沿途會不會太熱鬧？是不是臨交通要道？或會不會太冷清(考慮晚歸時的感受與治安)？
在這個網路功課中，我就剔掉了許多物件，闢如有個物件附近有許多倉庫與小工廠，如有個物件大樓的一樓是燒烤店(個人不喜歡)，有個物件臨鐵路只有三四十公尺....先作些淘汰，以免正式親自跑一趟東京時候，浪費太多時間。
地點的選擇是相當重要，就算是自住，也得考量未來出租出去時的容易度與行情，許多對於東京不熟悉的台灣人，只憑自己的觀光印象與仲介的三寸不爛之舌，挑到「東京人不喜歡的租屋或購屋點」，這對於未來轉售轉租時，就會面臨許多困難，至於什麼地點是「東京人喜歡租屋」的地點呢？有個排行榜可以參考一下：「都民最想生活的地區」
從這榜單可以看到，其中「荻窪」、「武蔵小杉」、「赤羽」、「大泉学園」、「北千住」、「目黑」等這些地點，幾乎都是台灣人比較不熟悉的地方，其中不乏房價不高的區域，如「赤羽」、「大泉学園」、「北千住」，同樣的房租收入，比較低的房價也意味著投報率比較高，所以在日本購屋，不論是投資或自住，千萬別用自己有限的觀光客經驗去思考。
東京房市的現況
我並不懂東京的房地產，我只能就自己這幾個月的搜尋+實際看屋+出價+成交的過程來聊起，在我還沒有實際親赴東京看屋前，先從仲介商給我的物件中挑選了14個物件，其中最喜歡的前四名
1、位於東西線新木場站某物件A
2、位於副都心線成增站某物件B
3、位於西武新宿線田蕪站某物件C
4、位於西武池袋線石神井公園某物件D
其中的A與B在我還沒抵達東京前就已經賣掉，其中的C在我抵達東京後打算要去看屋的途中，賣方仲介臨時通知已經成交售出。其中的D物件，在我看完之後的第三天，打算「無條件不殺價」提出出價前八個小時已經售出。
雖然經驗有限，但顯示，只要是物美價廉的物件，依舊相當搶手，東京的房市狀況並不像外界說的如此不景氣，一個閃神或出價出得慢一點就被他人買走。
實際看屋的體驗
日本的委託仲介採買賣方致，看屋時雖然會見到賣屋的仲介，但對方根本不理會買方，連遞名片都只是雙方的仲介商互遞，我有任何的問題，除非是很根本的問題，否則賣方的仲介都只是對買方的仲介回答，一開始我以為是因為語言不通，但看了幾間後，即便我請會講日文的兒子向對方仲介詢問，對方幾乎都是在嚴守「不主動接觸買方客戶」的原則下回答問題，而且必須當著買方仲介與買方回答。
在台灣看屋，許多人會打開水龍頭看看管線有無老舊，甚至還會潑點水在地板上看看排水與樓板水平的狀況，這在日本看屋時是絕對禁止，除了因為太熱可以打開空調與開燈之外，不能使用其他任何與水電瓦斯有關的設備，就算碰到內急，也必須忍耐不得使用馬桶。
看屋時還得注意一個相當重要的問題，那就是物件「歷年整修狀況記錄」，日本的房子除非是獨門獨戶，否則必須每個月繳交管理費和修繕基金，什麼是修繕基金？就是每個月向住戶收取一定金額，等到房子老舊時，就用這筆修繕基金來支付，大多數的公寓大樓每年都會有小修繕，每幾年就會進行大修繕，這次我剛好看到一棟正在大修繕的房屋物件，我請仲介向工班詢問，修繕的範圍包括了外牆安全、外牆磁磚的更替、管線(水電、糞便)的更新、結構的檢查與補強、大樓漏水與排水、電梯零件更換....
大約是每5~7年就會大整修一次，也正因如此，東京的大部分中古房子看起來都保持著比較好一些，不像台灣那些超過三十年屋齡的房子任其荒蕪。
看屋時可以了解一下「上次大整修的時間」，如果剛整修完，買到的物件的狀況就比較好，有這筆修繕基金會讓房屋的使用年限延長，定期的保養保修也可以住的比較安心，但必須要比台灣多花一筆錢就是，而這個修繕基金制度是法律所規定，不能不繳，所以不用怕有什麼小氣惡鄰居故意推拖。
日本台灣大不同
日本人對於房屋附近的環境，好惡的標準和台灣很不一樣，日本人並沒有特別喜歡緊鄰學校校區，反而會覺得在學校旁邊很吵。反倒是他們會喜歡廟宇神社在附近，在台灣，宮廟則是被視為嫌惡設施，日本人不在乎他們的陽台外面有電線桿與電線，在台灣這可是會大大扣分。
日本的住宅，除非是那種比較新的超高住宅、豪宅或獨門獨戶房屋，大部分都有一個我們台灣人很難接受的格局，那就是房屋內的一房或兩房的窗戶外面是公共走道，日本人好像不在乎這個，但對我們台灣人而言，臥房窗戶外面不時有其他鄰居或訪客走動，實在很難接受，但如果你是想買來出租，這點就不是問題，反正日本人習慣這樣的居住方式。
開價合理性與出價的原則
日本人賣屋時的開價，當然有高有低，但殺價空間很小，有些賣方開得比行情高的用意並非讓人砍價，而是他就是想賣高價，無論開高開低，把台灣那套殺價的習慣拿來日本，恐怕會買不到房子，至於什麼才是行情價？日本也有類似台灣實價登錄的官方網站「国土交通省不動産の取引価格情報のダウンロード」，從裡面可以得知每個區域過去十幾年來的成交價格，買方可以從中了解每個區域類似條件的歷史成交價錢，而從中了解市場行情，知道行情後才能判斷賣方所開的價格是否過高還是合理？
但依我的經驗，八九成的賣方所開的價格大約都落在最新行情的上下2~3％之間，能夠殺價與否端視物件的狀況與屋主的急迫性，雖然有2~3％的可能殺價空間，但如我本文前面所提，許多條件不錯且開價合理的物件，的確很搶手，別說殺價空間，一個猶豫恐怕就被別人捷足先登，當然，只要有錢不可能買不到房子，但如果殺價到行情之下，除非屋況很糟，否則很不容易成交。
日本的中古屋通常不附家具，多半只附冷暖氣、瓦斯爐與熱水器之類，且新舊不一，不可諱言，日本也有類似台灣投資客的「拉皮」作法，低價買進屋況不佳的中古屋，重新裝潢後用比較高一點的價格賣出，當然，一分錢一分貨，如果全新裝潢過的物件，殺價空間自然就很小很小。
同一個區域的合理房價的高低當然取決於屋齡、距車站的遠近、屋況的新舊，以我而言，因為急著要入住，所以就寧可花比行情高1~2%的價格買全新裝潢過或者屋況比較好的物件，畢竟在人生地不熟的外國，也不太容易在短期間內找到合適的裝潢工班來整修房屋。
買屋簽約的過程相當繁瑣，日本人是出了名的謹慎（龜毛？），別說買東西，連賣東西也是相當龜毛，以我出價的過程中就碰到賣方希望能看到我的兒子的「入學通知書」之類的文件，原因是他們不願意賣給那些買來當「非法出租民宿」的外國人，夠龜毛吧！但由此可見，近年來到東京買房當「非法出租民宿」經營的外國人不在少數。有些賣方會直接婉拒想要貸款的外國買屋者，因為經常會有外國買屋者到後來碰到銀行貸款貸不出來的問題，而徒增糾紛，我也碰過直接拒絕外國人看房，就算表明會現金支付也不為所動，畢竟空口無憑，像這類的物件，就要請仲介事先詢問清楚以免浪費寶貴的看屋時間。
最重要的是必須到現場以及周遭環境實際看看，除了仲介帶去看的那一次以外，最好再抽空自己過去走一趟附近的環境，畢竟同樣的大環境(車站周遭)與小環境(住家周遭)，白天與晚上，平日與假日...可是會有點出入。
過一陣子等實際過戶交屋後再來聊後續的細節。
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