台灣人到日本購屋,必須事先作足許多功課,我在前幾篇的文章中已經大致談過,接下來就要進入看屋的流程,首先必須要找到一家合法登記的仲介公司,仲介公司除了幫你挑出「符合條件」的房子之外,在日本,中古房屋買賣絕對得透過仲介商,不可能自己在網路上或在路上看到出售的牌子,就自己打電話去接洽,別說你的日語流通可以完全溝通,就算是日本本國人,也不可能抱著現金跑去和屋主與賣方仲介接洽,對方一定會委婉地請你的委託仲介商來談。

 

在我還沒有赴日親自看屋議價之前,必須先透過仲介商先幫忙過濾,譬如這次我要挑選的物件條件如下:

 

一、位於地鐵副都心線、有樂町線、東西線、西武池袋線、西武新宿線、都電荒川線的沿線車站,到早稻田站轉車次數上限是兩次,搭車+轉車的時間不得超過40分鐘的地方。

 

二、物件步行到車站不能超過10分鐘

 

三、屋齡至少是要平成年代(1990年起)

 

四、屋況為空屋,簽約後可以很快交屋

 

五、大小至少要60平方米(至少要2LDK2SLDK)

 

六、每個月管理費+修繕基金的上限是35000日圓

 

七、總價不得超過****萬

 

八、就算無法面南,但至少主臥室與陽台不能面北

 

給了這些條件後,仲介公司會透過他們的同業網站或人脈去搜尋,除非開出來的條件很離譜或很特殊,闢如想要台北新莊的房價買東京麻布的房子,或想要特殊如4房以上的物件,不然在這個階段,只要條件合理,仲介會找出許多物件,當然一開始給我的都只是最基本的資料,如房價、物件名稱、大小、起造年分、平面圖、物件座落圖、距離車站的位置與步行時間、座標圖(可以看物件的面向)、管理費、修繕基金、賣方委託的仲介公司名稱...等等。

 

擷取11  

在委賣物件的基本資料圖中可以讀到大部分想要知道的資料

 

仲介為了提高成交機率,通常會擅自放寬一點條件幫客戶多挑選幾間,這時候就必須先得在網路上作點功課,作功課的第一步當然要靠google map與街景,譬如仲介找了一個名字叫作「グレアーブル石神井公園」的物件給我,「グレアーブル石神井公園」是該社區或該房屋的名字,先在網路上瀏覽物件的外貌、鄰近設施,以及從車站到物件的路上的街景,有沒有嫌惡設施如工廠、倉庫、柏青哥?沿途會不會太熱鬧?是不是臨交通要道?或會不會太冷清(考慮晚歸時的感受與治安)

 

在這個網路功課中,我就剔掉了許多物件,闢如有個物件附近有許多倉庫與小工廠,如有個物件大樓的一樓是燒烤店(個人不喜歡),有個物件臨鐵路只有三四十公尺....先作些淘汰,以免正式親自跑一趟東京時候,浪費太多時間。

 

地點的選擇是相當重要,就算是自住,也得考量未來出租出去時的容易度與行情,許多對於東京不熟悉的台灣人,只憑自己的觀光印象與仲介的三寸不爛之舌,挑到「東京人不喜歡的租屋或購屋點」,這對於未來轉售轉租時,就會面臨許多困難,至於什麼地點是「東京人喜歡租屋」的地點呢?有個排行榜可以參考一下:都民最想生活的地區

 

 

從這榜單可以看到,其中「荻窪」、「武蔵小杉」、「赤羽」、「大泉学園」、「北千住」、「目黑」等這些地點,幾乎都是台灣人比較不熟悉的地方,其中不乏房價不高的區域,如「赤羽」、「大泉学園」、「北千住」,同樣的房租收入,比較低的房價也意味著投報率比較高,所以在日本購屋,不論是投資或自住,千萬別用自己有限的觀光客經驗去思考。

 

東京房市的現況

我並不懂東京的房地產,我只能就自己這幾個月的搜尋+實際看屋+出價+成交的過程來聊起,在我還沒有實際親赴東京看屋前,先從仲介商給我的物件中挑選了14個物件,其中最喜歡的前四名

1、位於東西線新木場站某物件A

2、位於副都心線成增站某物件B

3、位於西武新宿線田蕪站某物件C

4、位於西武池袋線石神井公園某物件D

 

其中的A與B在我還沒抵達東京前就已經賣掉,其中的C在我抵達東京後打算要去看屋的途中,賣方仲介臨時通知已經成交售出。其中的D物件,在我看完之後的第三天,打算「無條件不殺價」提出出價前八個小時已經售出。

 

雖然經驗有限,但顯示,只要是物美價廉的物件,依舊相當搶手,東京的房市狀況並不像外界說的如此不景氣,一個閃神或出價出得慢一點就被他人買走。

 

實際看屋的體驗

 

日本的委託仲介採買賣方致,看屋時雖然會見到賣屋的仲介,但對方根本不理會買方,連遞名片都只是雙方的仲介商互遞,我有任何的問題,除非是很根本的問題,否則賣方的仲介都只是對買方的仲介回答,一開始我以為是因為語言不通,但看了幾間後,即便我請會講日文的兒子向對方仲介詢問,對方幾乎都是在嚴守「不主動接觸買方客戶」的原則下回答問題,而且必須當著買方仲介與買方回答。

 

在台灣看屋,許多人會打開水龍頭看看管線有無老舊,甚至還會潑點水在地板上看看排水與樓板水平的狀況,這在日本看屋時是絕對禁止,除了因為太熱可以打開空調與開燈之外,不能使用其他任何與水電瓦斯有關的設備,就算碰到內急,也必須忍耐不得使用馬桶。

 

看屋時還得注意一個相當重要的問題,那就是物件「歷年整修狀況記錄」,日本的房子除非是獨門獨戶,否則必須每個月繳交管理費和修繕基金,什麼是修繕基金?就是每個月向住戶收取一定金額,等到房子老舊時,就用這筆修繕基金來支付,大多數的公寓大樓每年都會有小修繕,每幾年就會進行大修繕,這次我剛好看到一棟正在大修繕的房屋物件,我請仲介向工班詢問,修繕的範圍包括了外牆安全、外牆磁磚的更替、管線(水電、糞便)的更新、結構的檢查與補強、大樓漏水與排水、電梯零件更換....

 

大約是每5~7年就會大整修一次,也正因如此,東京的大部分中古房子看起來都保持著比較好一些,不像台灣那些超過三十年屋齡的房子任其荒蕪。

 

看屋時可以了解一下「上次大整修的時間」,如果剛整修完,買到的物件的狀況就比較好,有這筆修繕基金會讓房屋的使用年限延長,定期的保養保修也可以住的比較安心,但必須要比台灣多花一筆錢就是,而這個修繕基金制度是法律所規定,不能不繳,所以不用怕有什麼小氣惡鄰居故意推拖。

 

日本台灣大不同

 

日本人對於房屋附近的環境,好惡的標準和台灣很不一樣,日本人並沒有特別喜歡緊鄰學校校區,反而會覺得在學校旁邊很吵。反倒是他們會喜歡廟宇神社在附近,在台灣,宮廟則是被視為嫌惡設施,日本人不在乎他們的陽台外面有電線桿與電線,在台灣這可是會大大扣分。

 

日本的住宅,除非是那種比較新的超高住宅、豪宅或獨門獨戶房屋,大部分都有一個我們台灣人很難接受的格局,那就是房屋內的一房或兩房的窗戶外面是公共走道,日本人好像不在乎這個,但對我們台灣人而言,臥房窗戶外面不時有其他鄰居或訪客走動,實在很難接受,但如果你是想買來出租,這點就不是問題,反正日本人習慣這樣的居住方式。

 

 

開價合理性與出價的原則

 

日本人賣屋時的開價,當然有高有低,但殺價空間很小,有些賣方開得比行情高的用意並非讓人砍價,而是他就是想賣高價,無論開高開低,把台灣那套殺價的習慣拿來日本,恐怕會買不到房子,至於什麼才是行情價?日本也有類似台灣實價登錄的官方網站「国土交通省不動産の取引価格情報のダウンロード」,從裡面可以得知每個區域過去十幾年來的成交價格,買方可以從中了解每個區域類似條件的歷史成交價錢,而從中了解市場行情,知道行情後才能判斷賣方所開的價格是否過高還是合理?

 

但依我的經驗,八九成的賣方所開的價格大約都落在最新行情的上下2~3%之間,能夠殺價與否端視物件的狀況與屋主的急迫性,雖然有2~3%的可能殺價空間,但如我本文前面所提,許多條件不錯且開價合理的物件,的確很搶手,別說殺價空間,一個猶豫恐怕就被別人捷足先登,當然,只要有錢不可能買不到房子,但如果殺價到行情之下,除非屋況很糟,否則很不容易成交。

 

日本的中古屋通常不附家具,多半只附冷暖氣、瓦斯爐與熱水器之類,且新舊不一,不可諱言,日本也有類似台灣投資客的「拉皮」作法,低價買進屋況不佳的中古屋,重新裝潢後用比較高一點的價格賣出,當然,一分錢一分貨,如果全新裝潢過的物件,殺價空間自然就很小很小。

 

同一個區域的合理房價的高低當然取決於屋齡、距車站的遠近、屋況的新舊,以我而言,因為急著要入住,所以就寧可花比行情高1~2%的價格買全新裝潢過或者屋況比較好的物件,畢竟在人生地不熟的外國,也不太容易在短期間內找到合適的裝潢工班來整修房屋。

 

買屋簽約的過程相當繁瑣,日本人是出了名的謹慎(龜毛?),別說買東西,連賣東西也是相當龜毛,以我出價的過程中就碰到賣方希望能看到我的兒子的「入學通知書」之類的文件,原因是他們不願意賣給那些買來當「非法出租民宿」的外國人,夠龜毛吧!但由此可見,近年來到東京買房當「非法出租民宿」經營的外國人不在少數。有些賣方會直接婉拒想要貸款的外國買屋者,因為經常會有外國買屋者到後來碰到銀行貸款貸不出來的問題,而徒增糾紛,我也碰過直接拒絕外國人看房,就算表明會現金支付也不為所動,畢竟空口無憑,像這類的物件,就要請仲介事先詢問清楚以免浪費寶貴的看屋時間。

 

最重要的是必須到現場以及周遭環境實際看看,除了仲介帶去看的那一次以外,最好再抽空自己過去走一趟附近的環境,畢竟同樣的大環境(車站周遭)與小環境(住家周遭),白天與晚上,平日與假日...可是會有點出入

 

過一陣子等實際過戶交屋後再來聊後續的細節。

    全站熱搜

    bonddealer 發表在 痞客邦 留言(9) 人氣()