總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

       正常營建業的營業過程是，先買一塊建地然後申請各種建照，核准以後等待適當時機開始推案，只要預售屋能出售三成大概就會整地開工，房子蓋好以後過戶給購屋者，建商從購屋者收到屋款認列營業收入，各位可以思考一下整個循環所需的時間？是兩年、三年還是四年？一般而言從整地開始到完工，一棟十五層樓所需的時間僅一年半，即便大型造鎮也不會超過三年，就算加上前面的申請執照與銷售的時間，三年到四年應該是個合理的存貨循環吧！再從最簡單的財務觀念來思考，一家公司的存貨銷售的時間若能越短，就表示她的營業與庫存狀況越優良，反之就可能出現營運上的危機了。

表一


註：資料來源2008年第3季各公司財報

        從表二可以看出從去年第三季起，台灣部份營建上市公司的庫存去化時間已經遠遠該行業合理的營業循環，表上的「存貨銷售天數」正是從購地到完工的平均時間，萬一時間拉得越長，就要面對更大的跌價可能與更龐大的利息支出，所以投資人在營建股的投資上面還是要仔細的計算財務報表上面所透露出來的各種可能風險，不要一昧地聽信相關業者的華麗廣告辭藻。

存貨平均銷售天數，指的是以365 天除以存貨週轉率所得到的比率。


存貨週轉率== 銷貨成本 / 1/2 (期初存貨 + 期末存貨)

表二
   

        從表一看不出所以然？那麼我把三年的資料一起列上去比較，讀者就可以發現，普遍來說，上市營建公司的平均存貨銷售期是逐年拉長，以95年的房地產最高峰來看，存貨的去化天期普遍都處於正常的兩年到四年之間，而到了97年第三季，竟然有營建公司拉到了九千多天的窘態，而循環期間拉到兩三千天的營建公司比比皆是，可以看這個數字完全看的出台灣房市是越來越難賣了。