感謝各位大大對內人的持續加油與祝福,小弟除了感謝還是感謝,也難得有這種機會,透過這樣的平台,來把過去一些經驗、心得向大家報告,不管有沒有用,都希望能與付出善心、關心、慈悲心的各位大大們,一起分享。

在聚財網上也常發表一些股市分析文章,看到很多大大感謝的回應,真好,幫助他們賺錢、幫助他們少賠錢、給他們一些方向上的參考,雖然我不會因此而賺到錢,但總覺得很有意義、也很值得。

基本上,各行各業有其不同的專業性,小弟一向尊重專業,不懂的事,絕不妄議,小弟當然不是房地產的專家,以下應該算是一些經驗吧,有用的,就留著,沒用的,就當看故事,過目即忘就好了。

以下文章已於小弟的部落格同步播出,看過的大大就請略過。
http://www.wretch.cc/blog/chy9307


本文開始

[購屋篇]

不知曾幾何時,「看房子」變成我們全家的「休閒活動」之一,當然小公主希望能看愈高級的推案愈好,因為接待中心提供的點心會愈高檔,我們家小公主真的很愛吃,也很能吃,可能遺傳到我,不過身材還是很棒,這就是她了不起的地方。

基本上,過去那幾年的工作型態,家,只是個睡覺的地方,豪宅與狗窩對我來講,意義是一樣的,但老婆總希望有個理想的住家環境,不管要不要搬,至少知道什麼叫做「理想的住家環境」先,加上她看完美美的房子後,心情會很好,我當然是義不容辭的每逢假日就看房。

心態上,也是一直在轉變,剛開始只是抱著敷衍老婆的心態,後來竟也不知不覺的撩下去。因為住在台北,過去這幾年,從房地產的谷底一路「休閒」到今年年初。

我們看過的案子應該有數百個跑不掉,從新推案到中古屋,從小套房到別墅、從山景到海景、管他多少錢,都用力的給他看下去(反正看又不用錢),只是那種5、6千萬的新推案,可能會連接待中心都進不去,不過還好,對那種市區級的豪宅,小弟也沒興趣,我喜歡的是好山好水。

在這波房地產景氣還沒翻上來之前,看房子還送精美贈品,那時是最賺的,有的贈品還真不錯,咖啡機、熱水瓶、…什麼都拿過,不過後來房地產景氣一好,贈品就沒了。

一路走來,房子對我們來講,已經由不動產變成動產、消耗品、投資標的,從找屋、風水、詢價、談判、交屋、驗屋、裝潢到賣屋、充當代書跑地政、甚至與房仲公司對簿公堂,我們都做過,也算有一些實戰經驗;比較糗的是,有一年因為賣屋,不知要報資產買賣利得税,隔年還補税,很吐血。

其實,買屋前,用途與經濟能力最重要,雖然是廢話,但很多人常常當局者迷,一衝動就成千古恨。相信像我們這種以看屋為樂趣的人應該有,但應該不多,也就是說,一般人(非投資客、非業界人)可能在有限的看屋經驗下,就要去下數百萬、數千萬的決定時,老實說,不考量清楚,風險還蠻大的,一不小心,很容易後悔。

市面上,有很多買屋須知之類的書,像尹衍樑總裁寫的「尋找夢想的家」就很棒;還有一本聽說是竹科工程師人手一本的書,也不錯,圖文並茂、檢查表一應俱全,不過忘了書名,聽說只要熟讀這兩本書,買屋功力可以馬上暴增一甲子。

其實買屋與買股票一樣,功課做得周延完善,日後不必要的麻煩與困擾會愈少,相對投資報酬率也會愈高。對準備要出手的大大,幾點考量、經驗與心得與您分享。

1. 買屋應以 Top-Down(由上而下)的方式來思考,區段、機能、景氣、利率走勢、市場氣氛為優先考量。這五點,可以確保您買屋立於不敗之地先,雖然簡單幾個字,但背後的學問,可都是一大龐。

2. 座向(坐南朝北、…)、風水次之。

3. 裝潢、贈品、仲介手續費再次之。

當然,整個過程中,找屋、詢價及談判是最冗長的一部份,房仲業務員與推案代銷公司人員的嘴臉也是百百種(台語)。我們家看房子的習慣,就是短褲加涼鞋,就算冬天,也是穿得很隨便,開輛國產車,又長得不夠老、一副沒錢樣。

可能看的案子也夠多,這些接待人員的嘴臉,也是呈常態分配,有非常熱心的、也有非常「直接的」,「若無買屋意願,請不要浪費我們彼此的時間」這種,我都遇過,也不過是中和20坪的小套房,何必如此惡言相向,真是什麼人都有,或許只能怪我一副窮樣。

小弟雖然被號稱是沒脾氣的人,但以前很喜歡修理這種不敬業的人,會先用名片吊他(她)胃口,再把推案嫌一嫌,然後走人;但對一些敬業的業務員,小弟就非常低調,以禮相待,後來因老婆罹癌換車後,似乎就遇不到所謂的惡人,這些人還真是X眼看人…。

現在想想,覺得自己也蠻無聊的,遇到這種人應該是不與他(她)一般見識就好了,也沒必要去耍人家,唉,年輕時,總是比較容易衝動,不知又造了多少業障,真是阿彌陀佛、我佛慈悲。

其實以前看房子,也沒做什麼功課,都蠻隨興的,只是看久了,多少有些經驗。
尤其耐心很重要,當你看到喜歡的房子時,千萬不要表現出莫它非屬的樣子,欲擒故縱才是最好的策略;不到最佳時機,不隨便出價,一旦出價,就要打蛇中七吋。

買東西都要殺價了,更何況是買房子,應該是小弟消費習慣的關係,
又何謂蛇之七吋,平均而言,
新推案,以廣告戶價格打八~八五折出價;
中古屋,以賣價打七~七五折出價;
上述折數可依景氣狀況、市場氣氛再做下修。

要嘛不出價,一出價,一定要讓業務員或接待人員跳起來,並且讓他說,「您別開玩笑了!這種價格不可能」諸如此類的話,或是「我沒有這個權限,必須請示主管(或賣方)」。

一旦進入詢價及出價,基本上就是談判的開始,不僅我們想要知道對方多想賣、最大的可忍受底限在哪裡,對方也是想要知道我們多想買、最高出價的可能,這種攻防可能延續好幾天、好幾週。

這時只要沒有拿出信用卡(付訂金)、臉皮夠厚,絕對還是我們這邊聽牌。所以千萬記得,除非真的考慮清楚了,信用卡不要隨便拿出來,一旦拿出來,砍價就不能手軟。

當然,在掏出信用卡前,您要先確認這是個進可攻(容易轉手)、退可守(大不了自己用)的好房子,用力砍價,則是可以確保日後轉手的利潤。偶爾會用信用卡這招,來試對方底線,不過算是刀口上舔血了。

這幾年看得案子很多,但真正出手詢價的很少,成交的更少,幾個案例與各位分享:

[實戰篇]

案例一:

記得有一個小套房的案子,定價240,被我從168的價格開始出(定價的七折,那次下手是重了一點),對方當然「吐血」加跳起來,說什麼「您是來開玩笑的吧」諸如此類的話,最後來來回回,價格收斂在200~210之間。

就在僵持不下時,對方亮出最後底價,「200、一句話」,我當然也不甘示弱,「198,討個吉利」,很帥的將信用卡放在她面前,最後居然……

對方為了區區2萬元,居然不賣了,真是無聊,或許他也覺得我很無聊,我猜應該是被我抄到底線了,不過,過程還真是蠻累的。


心得分享

以這個案子為例,表示定價240、底價200,差不多有15%~20%的議價空間,更何況所謂的底限,應該是還有利潤,不可能是成本價,所以買屋一定要殺價。

也不要受一些煙霧彈影響,代銷公司會營造房子賣得很好的氣氛,在接待中心不時傳來恭喜成交的鼓掌聲,一下子又說隔壁這桌也在看您正在看的這間、一下子又說這區的房子都賣完了,要不要考慮另一區,房子真的這麼好賣?

或許是我以小人之心度君子之腹,但我寧願相信那些是假的、是事先安排的。

站在投資的立場,是不是有可能因為價格談不攏而錯失一些好案子?

的確,有一些過去看上而後來沒成交的好案子,現在回頭來看,是會捶心肝,像湯泉一期,我們看過15萬一坪的,現在每坪都已經是3開頭了。

但買房子就像買股票一樣,確認好標的後,需要等,寧可不賺,也不買貴,畢竟不是以專業的投資客自居,只是喜歡看屋,看到買一些來自住或投資,心態應該差很遠。


案例二

是一間屋齡10年的小山坡地連棟別墅,獨立車庫在地下室,走上來是客廳,餐廳在1.5樓,2、3樓則是起居室與臥室,頂樓還有空中花園、有天有地、面公園,而且在木柵,什麼都好,就是價錢太高。

還記得那時是2004年總統大選前,市場上一面看好藍營會勝,仲介也真是厲害,利用賣方(原屋主)的心態(想轉投資店面),鼓吹屋主在選前趕快將舊屋脫手買店面,不然選後會暴漲,會難以較低價買到好店面。

就這樣,雖然我把價錢壓得很低,居然還成交,不過還好是在符合進可攻、退可守的條件下成交,誰知後來的兩顆子彈,打亂了整個如意算盤,加上爸媽也不是很贊成,後來以小賺出場,再繼續過著看房子的休閒生活。


心得分享

其實買房子,沒什麼大學問,就看這房子與你有沒有緣分,有些房子,怎麼看就是不喜歡,但有些房子,橫著看、豎著看,就是喜歡的不得了,真的會有這種狀況,但還是要冷靜的思考一下,是不是符合進可攻、退可守的條件,如果又都符合,那就恭喜了。

與仲介公司對簿公堂也是發生在這個案子,當初業務員明明說公設(6%)主要是車道,後來交屋後才發現公設不止車道,還包含一些年久失修的區域。

當然,二話不說,先存證信函伺候,再找律師,但後來官司還是沒打成,因為好買家出現了,在打官司前房子就賣掉了,不然真的會又多一個打官司的經驗。

詳細核對買進來的資產有哪些,非常重要,尤其是中古屋的買賣。

山坡地的房子,站在裡面是一樓,但從外面看,有可能是地下一樓,這時,權狀上的名稱可就有學問了,因為地下一樓與地上一樓的價值是不一樣的,以後有機會買類似的房子時,可以用這點去argue、去殺價。


案例三

在新店的某個山頭的半山腰上,大陸工程的推案,品質沒話說,面湖、上下疊別墅(1、2樓一戶、3、4樓一戶那種),看上上疊的部分,但價格也是硬得可以。

前一篇提到的新推案八折~八五折出價,完全派不上用場,加上遇到一個很難纏的業務員,前後攎了約三個星期,就是ㄠ不到停車位,我很硬、她也很硬,我說如果以妳的價格成交,可以,但停車位(100)要用送的,她就是寧死不屈,最後當然吹了。

我猜,大概也是抄到對方底線,也有可能是不難賣,因為會去看那種房子,又像我們那麼「龜毛」的,應該算是少數吧。



心得分享

遇到這種名門大戶(知名建商),銷售人員不同於一般代銷公司,屬於建商本身編制內人員,會比代銷公司的業務人員難纏、強勢,因為這種知名建商,通常為上市櫃公司,品質掛保證,所以折扣的空間會來得比較小些。

若您有一些高級長官剛好認識這些知名建商的高層,有時一句話,也會有意想不到的折扣,比方說1000萬的房子,如果是1%的折扣,也有10 萬,不無小補。當然如果單價更高的案子,1%折扣的金額就更驚人。

小公主很喜歡去那裡,因為點心很讚,現烤鬆餅淋上巧克力醬、再加一杯熱可可,我在那邊舌戰,她倒是吃得很過癮,還可以續盤,哇勒,這個不孝女…


案例四

就是案例三沒成後,又希望有個地方給老婆養病,才出手的,是在新店的另一個山頭上,最高的地方哦,所以山景、夜景都很棒,雖不能買心目中的Benz,先買頭又大(Toyota),也是不錯。

現在即使回頭去買案例三,也沒餘屋了,即使有,也沒精神去裝潢大坪數的房子,或許是老天爺憐憫,案例四在選前成交,剛好買在低點,馬上後,單價果然馬上漲。


心得分享

案例四完全符合進可攻、退可守的前提,機能、區段都還不錯,成交價約為廣告戶的九折,還可以接受,又是新屋,會先住上一陣子吧,看老婆的意思,等住膩了,要賣再來賣。

選前去接待中心時,的確是門可羅雀,但通常也是買屋的好時機,條件、折扣都好談,但這種機會是可遇不可求,如兩國論、SARS、…,算是有點危機入市的味道。



讓好野人的大大見笑了,買個房子,怎會弄得那麼複雜,沒辦法,窮怕了,消費習慣很難改過來。

就像以前的同事,大家都很單純、樸實,雖然很多都已經是八位數、九位數的身價,但花起錢來,您就會覺得這些人的家境應該不是很富裕。

還記得有一次跟老大去香港的飯店開會,會議結束後,旁邊的長官看著桌上的一些Memo紙說,chy9307,這些帶回去,不要浪費,酷吧!!cost down早已成為這家公司員工工作、生活的一部份,消費習慣又怎會鋪張、浪費。

但該花的絕對要花、該省的絕對要省,錢沒有大小,只有該花與不該花;就像老大所堅持的,道理沒有大鯨魚與小蝦米之分,只有是非之分。

好像有點離題了,沒關係,後面再來與各位分享與裝潢(室內設計)的一些經驗與心得。

[裝潢篇]

那幾年,為了工作,哪有美國時間去管房子,到現在還是住在老地方,沒出差在台灣時,我應該算是老闆的快速打擊機動部隊,到公司,騎摩托車只要3分鐘,只要老大有緊急需求,小弟我隨時可出現在他面前,並於最短時間內就戰鬥位置。也因為這樣,休假通常不敢跑太遠,就怕手機響,蠻緊繃的。

怎麼辦,住家環境無法改善,想來想去,要是動用千軍萬馬去買間新屋,上述的「機動力」肯定受損,通勤時間肯定由6分鐘(3分鐘*2)變成1小時以上、還得再多買部車、又要更早起更晚歸,除非換工作,但又不可能。

想來想去只好山不轉路轉,與其花那麼多錢買新房子,不如用點小錢來把老屋翻修一下,加上這幾年看的樣品屋、網路收集的圖片、室內設計的書也夠多了,雖不是專家,不過應該也有幾分功力,就差沒實做過,和老婆商量後,決定「練兵」一次。

基本上,裝潢有好幾個不同的面向,是新屋裝潢、還是老屋翻修;是大坪數、還是小坪數;是公寓、套房還是別墅;但就施工方式來分,一般不外以下幾種:

1.懶人式
找個設計師,從設計、施工到家具採買全包,或者就照建設公司提供的樣品屋,如法炮製,懶人只要出$$$就可以了,雖最省事,但成本最高。

2.半DIY式
圖面設計、發包、家具採買自己來,施工則採外包,為半DIY式的做法,可省下大筆銀子,包括設計費、施工費(可詢價比價),總之,就是壓縮供應鏈、降低成本、擠出利潤。

3.全DIY式
這種是最高竿的,可能本身就是設計師或師父級的團隊,最省。

小弟的老屋裝潢是採第二種,還蠻有成就感的,很值得,大功告成後,老婆說,每天都很期待回家,因為磁場(放了些晶洞)、感覺都很棒,來看過的人,都說讚(自賣自誇一下)。


心得分享

網路的發達、加上室內設計的書滿地都是,各式各樣美美的樣本圖案,絕對是多到不行,從小套房到豪宅、從10坪到200坪的個案都有,介紹玄關、陽台、客廳、吧台、衛浴、餐廳、廚房到主臥的一整套專書都有,絕對讓你看到暈頭轉向。
這是第一步,必須先建構好夢想中的居家藍圖。

確認後,第二步,就可以找施工團隊了,報紙上或網路上,這種廣告很多,可以一次找好幾家來報價,還可以從估價單來比價,學問也蠻大的。

這種團隊通常只負責施工,不管設計,甚至您可以拿張照片給他如法砲製都不是問題。比如說,同樣是天花板、牆壁粉刷、嵌燈,不同的品牌、材質,價格也差很多,像牆壁粉刷,就有分有毛細孔與沒有毛細孔的,其他如地磚、衛浴、廚具、燈具也都是可以挑的,除了能兼顧品質及格調外,最重要的是,成本絕對可以掌控並大幅下降。

最後練兵的成果,20幾年的兩層樓60坪老房子,三房一廳二衛,設計費自己賺,不含家具的總裝潢成本30萬元,平均每坪5000元,外面的一般的行情價,一坪最少要從2~3萬起跳、設計費還另計,就知道這行真的是很好賺,每個環節都藏著利潤。

難怪常聽到人家說,裝潢一間房子要花好幾百萬,就是這樣來的。

這是一個學習與成長的過程,很值得,前一篇案例四(室內面積約20坪)的裝潢大概也想好了,考量日後脫手的流動性,應該會隔成一房、一廳、一吧台,走極簡風,準備要發包了,又要大比價了…

好野人看到我這樣搞,一定又要搖頭了,不就是個裝潢,何必弄得那麼複雜,沒辦法,因為不是好野人,無法用懶人式裝潢法來裝潢,或許,有朝一日,等我夠「野」的時候再說。

或許屆時我仍會覺得自己來弄會有樂趣些,COST DOWN下來的錢,就拿去佈施吧,應該不是每個裝潢房子的人都這樣搞,不然可能就沒人要當設計師了。

一些經驗分享,
若是有房仲業或代銷業的大大收看,請勿對號入座,失言之處,還望見諒與指教。

若有設計師大大看到本文,還請見諒與指教。
看過收盤後人生(p272~280/總大的買屋與裝潢日記)的大大,應該覺得本文與那篇有異曲同工之妙吧,只是總大玩得更兇就是了。
祝各位大大 平安、喜樂、阿彌陀佛!!

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