總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

     「大富翁」遊戲告訴我們什麼是房地產泡沫？

 

       今(2013)年諾貝爾經濟學獎由美國經濟學家法馬（Eugene Fama）、席勒（Robert Shiller）和韓森（Lars Hansen）等三名經濟學家共同獲得，本屆經濟學獎與過去幾屆有著本質上的差異，過去幾乎都是頒發給傳統研究總體經濟或個體經濟的學者，而本屆卻頒發給研究資產價格、股票債券房地產市場分析的學者，尤其是耶魯大學席勒教授，他曾經在2000年成功預測網路泡沫破裂，以及在2006年再度準確預測美國房地產泡沫的形成並提出警告，然而可惜的是，當時的美國財金當局卻沒有對泡沫產生警覺，以致於因為忽略了隱藏在房價泡沫背後的巨大金融風險，而釀成了2008-2009年的金融海嘯。

 

        其實當年提出房價泡沫的專家學者不在少數，為何還會醞釀出差點毀掉全球經濟的金融大海嘯呢？其中的最大原因並非大家忽略，而是絕大部分的人包括政府官員對於所謂的泡沫沒有一套很清楚的定義，明明當時的泡沫宛如一個露出危險氣體的超大瓦斯槽，旁邊的人還是把濃濃瓦斯味當成宴會上的烤肉香味，別說去努力降溫，還一窩蜂地擠到即將引爆的槽邊想要一嚐香噴噴的烤肉(房價飆漲的利益)。

 

       既然諾貝爾經濟學獎頒給了研究金融泡沫的學者，便顯示了金融泡沫的研究與因應之道已經躍居當今經濟學的主流，那麼？問題是：什麼是泡沫？或什麼情況才能斷定房價泡沫？

 

        讓我們來回憶一個遊戲-大富翁，不論是紙上和是線上，相信許多人都曾經玩過，大富翁本質上正是一個房地產金錢遊戲，遊戲一開始都是空地，售價也不會太貴，玩家每逛完一圈就可以獲得固定收入(這可視為正常的薪水)，偶爾也可以藉由機會和命運賺取收入(這好比作生意或一些額外獎金紅利等)，隨著一圈圈領取固定收入與銀行利息，玩家手上的現金充當充足，慢慢地，土地一塊一塊被玩家們買走，然後慢慢地在自己的土地上蓋房子旅館，向其他玩家收取租金，房屋蓋越多棟代表地價越貴，(別人走到時所必須支付的租金就越高，當土地被買光，房屋一棟棟地蓋起來之後，全部玩家手上的總現金增加的速度已經明顯低於租金漲價的速度，到最後，擁有土地房屋最少的人輪為輸家，被高漲入雲的租金罰到破產倒閉。

 

       從大富翁的遊戲可以得知，當全體玩家手上的現金不足以支付高額租金時，有如過度開發的房地產，社會大眾已經無法支付高房價高租金，這時候土地房屋擁有比較少的玩家恐怕就會陷入現金無法支應租金的狀況，遊戲至此，落後的玩家隨時會面臨倒閉破產，當然玩家經常還是可以苟延殘喘一陣子，比方說遊戲中的銀行臨時加發利息(和現實上的央行持續寬鬆政策很類似)，但終究還是得走到倒閉的宿命。

 

       這遊戲和房市很類似，一旦有許多人已經面臨收入付不出房貸利息或房屋，一旦全體國民的總收入增加速度遠遠落後房價上漲速度，就是泡沫現象的發生，當週遭開始聽聞有人炒房失利或因此破產時，就是泡沫破滅的最大警鐘，一如大富翁遊戲，只要有第一個玩家倒閉，第二個第三個倒閉玩家便會快速出現。房地產炒作本質上和大富翁遊戲一樣，藉由銀行的發放現金玩起買地蓋屋的遊戲，大部份的買賣其實不過是「財富移轉」的金錢遊戲，只是大富翁遊戲最終會有贏家，但實際上的房市金錢遊戲，一旦泡沫破滅，全體國民都只能淪為輸家。