炒房鐵三角-建商、代銷、投資客
        前言:
        房價這麼高,背後的主因是經濟繁榮帶動、還是時勢所趨、熱錢擋不住?其實讓民眾購屋痛苦指數不斷攀升的幕後黑手就是建商、代銷、投資客,再加上房仲來參一咖,超完美獵殺散戶買家的荷包。

        內文:
        金融海嘯後,房地產市場不僅快速回溫,交易買氣牛氣沖天!這股房市熱火最近被「奢侈稅」澆熄了,房市交易急凍,多數建商、代銷、房仲叫苦連天,只有想要買房子的人拍手叫好。

        為什麼奢侈稅打房政策會大快購屋大眾的心?先來看看以下數據,回過過去八年,台灣房地產除了金融海嘯期間曾短暫回檔整理外,多數時候都是房價一漲不回頭,一路狂奔。


         資料來源:台灣不動產交易中心

        回來看看國內的環境,薪資成長率幾乎沒有成長,扣除通貨膨長率後,整體薪資不增反減,民眾口袋的實質購買力其實是下降的,但是房價卻一路攀升,中產階級大嘆「到底甚麼時候才買得起房子」,薪資上漲速度永遠追不上房價漲幅。

        跟據內政部公布最新的「住宅需求動向調查」顯示,2010年第4季第4季整體平均房價所得比(房價占家戶每年所得比例)達8.9倍;貸款負擔率(貸款占家戶收入)為36%;全台購屋總價上衝至800萬元,每坪單價高達23萬元,都創下調查以來新高。

        其中,購屋痛苦指數最高的就是台北市。跟據調查,台北市去年第4季房價所得比為14.3倍,顯示民眾要不吃不喝14.3年才買的起台北的房子。台北市貸款負擔率為56%,也就是說,民眾5成6收入須作為房貸支出。台北市的購屋總價,從上季的1135萬元衝高到1500萬元,每坪單價從41.9萬攀升至49萬元,這三個數據紛紛創下歷史新高紀錄。

        小標:炒房四黑手

        房價炒得這麼高,到底誰是幕後黑手?答案就是建商、代銷、投資客,這典型的炒房金三角,再加上房仲業者聯袂演出,四隻黑手四手聯彈出這一波炒房圓舞曲。為了代讀者一窺炒房秘辛,本期專訪了智邦不動產版主、《黑心建商的告白》《黑心投資客炒房告白》兩書的作者Sway,來為讀者剖析這四隻黑手的炒房花招。

        花招1:大膽喊價給你殺
        曾有房地產代銷工作資歷的Sway舉自己曾經經手的案子為例。這個建案平均底價是一坪40萬元,但是代銷業者訂出60萬元的表價,無論是客戶8折或7折殺價法,還是高過底價,建商、代銷業者還是賺。60萬元的表價很高?別忘了,建商個個都是好朋友,大家心裡有默契,同一個區域附近的個案都是開類似的價格,地段更好的還可能開到一坪80萬元,不管消費者怎麼勤勞走訪,問了10個案子有8個都是這樣的開價,你會認為開價不合理嗎?

        花招2:廣告價便宜賣給你
        預售案或還有餘屋的新成屋,通常都會有「廣告戶」,這也是相對便宜、吸引客戶上門的花招之一。如果開價一坪60萬,跑單小姐放出廣告價一坪45萬元成交的風聲,試想:60萬跟45萬,已經差很多了吧?降價25%耶,跑單小姐營造出「今天用廣告價送送看,不一定會成啦!可是,四樓廣告戶這個價格,你買八樓也用這個價格,超划算的啦。」這個時候,你大概就感動的買了吧?Sway說,其實你還是被建商一坪多賺了5萬呢!

        花招3:找人頭買,哄抬銷售率
        千萬不要相信銷售率,也不要傻傻地相信:「快要完銷了,不訂就來不及了」這種騙術。Sway表示,建商最常玩的花招之一,就是找人頭慢慢的買下,等半年差不多買到一半時,加上原本賣出的,公開財報都可以光明正大的說我賣掉八成。銷售數字很漂亮吧?
還有一點你不知情的是,人頭的買價一定比較高,底價40萬元簽約價就是50萬元,再把這些簽約資料秀給一般客戶看,也可以給銀行看,貸款嘛,50萬元的8成價就是40萬元,把這些房子拿去貸款等於是全額貸,本金跟獲利馬上全部賺到。接下來,再把這些房子丟到仲介市場去賣,只要高於40萬就可以賣,當你看到屋主前一手是買50萬元的合約,只要低於50萬以下成交,你是不是有賺到的感覺?其實真正爽到、賺到的根本就是不是你。

其他
花招4:轉轉轉、賺賺賺
花招5:投資大咖下訂送大禮
花招6:三期房價漲價法
花招7:創造話題,拉抬買氣
花招8:美化報酬率,畫大餅
花招9:搞假租約,以方便出貨
花招10:屋主自售,願者上鉤
花招11:從源頭炒起---炒地皮
......
詳見五月號"創月刊"

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