總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

  今天有這麼一則新聞：

 

利率升至5% 房市拋售臨界點

央行總裁彭淮南暗示未來將升息的說法，等同提前給房市預警訊號，業者表示，短期內利率應該波動不大，因此對於房市應該影響較小，不過，長期連續升息便會造成衝擊，尤其是利率升破3%，便有一波調節資產的動作，倘若升破5%，則到達房市拋售臨界點，不只拋售潮出現，更可能出現斷頭潮。

 

總評：或許我們從歷史來找參考答案，我單就台北市為例，或許很多人都儀忘了從1993年到2002年那段10年房市空頭期，那十年間，大台北地區平均預售屋的房加下跌20-50％，不可否認，那種跌幅若不是空頭！那什麼才是空頭？

 

      當年會造成房價下跌的主因有兩個；房價飆漲過高（從1985年到1993年之間大台北房價漲了4倍），第二個因素是房貸利率在1992年時來到8％的超高水準。

 

      至今第一個因素又重現了，從2003年到2012年最高點，大台北地區房價漲幅差不多也是4倍，大安大直從40萬飆到160萬，內湖從20萬飆到80萬，信義區從50萬飆到200萬，板橋永和從15萬飆到60萬，南港從15萬漲到70萬，三重從12萬漲到50萬，新莊汐止從10萬漲到40萬，林口三峽從一坪不到10萬漲到30萬….連這幾年才補漲的桃園也漲了超過四倍。

 

     接下來讓我們來比較房貸壓力承受度：

 

      1993年台北市房價平均600萬（以10年大樓30坪為例），當時利率8％，當時貸款成數普遍只有六成，所以每年的利息支出：600*60％*8％＝29萬，若寬限期結束後，每年還本付息平均約55萬。

 

      而今天2013年台北市房價，同樣的10年大樓平均2400萬，現在利率3％，目前貸款成數多半可以拉到80％，所以現在房貸戶每年繳交利息：57.6萬，若寬限期結束後，每年還本付息平均約120萬。

 

         兩個房價高點期相較，2013年比1993年房貸戶每年多負擔27-28萬的利息，更可怕的是一旦進入還本期，房貸戶每年得多負擔本息66萬（增加100％以上）。

 

       但以目前中壯年（房貸主力族群）薪資已經退到16年（1996年）的水準來看，目前的平均薪資只比1993年高20％，但房貸支出壓力卻高出100％，足以說明，現在受薪階級的房貸壓力鍋即將爆炸。

 

      別說房貸利率拉到5％，只要再多拉1％到4％，目前房貸戶每年又得多繳20萬，每年利息支出拉到將近80萬。

 

      當然現在行庫的貸款成數恐怕會從這幾年的80％降到60％，別小看多出來的這20％的自備款。

 

      當年1993年高點，台北買房自備款平均是240萬，而現在若成數一樣降到六成，現在的買房自備款就拉高到960萬（2400萬*40％），比二十年前高出七百多萬（或增加4倍），所以後續進場購屋者的負擔越來越龐大，投資客籌措自備款的壓力也越來越大。

 

      大家都知道，房價不怕高，只怕後續沒有新買盤接手，央行拉高利率，銀行降低貸款成數，才是房價的最大殺手。

 

       上述一些數字乃是我就一般市價行情作評估，雖然未必百分之百準確，但誤差應該也不會超過10％，重要的是，藉由兩個時期的房貸壓力來比較，到底現在房市和1993年的房市，到底有沒有香類似的環境。

 

       1993年當時利率拉到8～9％，引起房市十年空頭，當時的利率高點維持五年，一直到1997年發生亞洲金融風暴後，台灣央行才開始降低利率，1997年到2000年間，房貸利率從8％走低到6％，爾後2001年當時政府開始拯救房市，進一步壓低房貸利率從6％降到3％，才讓走跌十年的房市見底，照理講2008年台灣房市應該隨著歐美房價崩跌而下降，但當時政府卻又將房貸利率從3％引導到1.5％，造成2009-2011年這三年的大投機行情，連2011年祭出奢侈稅的猛藥都無法澆熄房價炒作，當然始作俑者正是2％的低房貸利率。

 

        但目前房貸利率已經拉高到3％，若央行是玩真的，拉到4％應該是指日可待，4％的房貸大約是2007年水準，所以這波房價修正應該會跌到2007年當時的房價，也就是說，這波10年多頭的房價，2002-2007年這五年的漲幅是合理健康的，但從2009-2012年這波漲幅則是央行心中認定的泡沫。

 

      當然每個地區房價走勢不一，每個地區2007年之房價也相差頗大，想要購屋者的最佳進場時機，應該得等到2007年當年的房價水準來臨。

 

利率往上已經是趨勢，大家因應的方式是：

1、盡可能還掉貸款

2、房貸搬家，將短期負債轉成長期負債或延長寬限期

3、將目前相對偏低的房貸利率延長

4、存款戶盡量選擇短天期存款

5、這一兩年別買儲蓄型或投資型保單，因為一兩年後的利率與理賠條件會隨著利率上揚而更為優惠

6、別碰帳面上握有一堆債券的金融業股票

7、贖回債券型基金轉到貨幣型基金

8、手上握有房屋（自住或商用除外）的投資者趕緊降價拋售

9、越外圍的房屋優先出售

10、由於房租長期處於低迷期，房屋出租者盡量將租期延長

11、中大型企業趕緊發行公司債

12、房市的投資資金多少轉一些到股市，因為明後年或許有房市資金回到股市的可能性