331在雨遮下哭泣－總幹事耕讀筆記- 日本ありがとうございました

        相信讀者都認同去年底以來的房價有鬆動的痕跡，許多區域也已經步入所謂的「買方市場」，我並非房地產專家，所以無法判斷房價是否會止跌或持續探底？我只是想寫出一些個人的經驗並探討兩個房價的迷失；房價第一個迷失在於「折舊」，許多人無法想通房屋會折舊這個道理，於是會陷入「買屋抗通膨」這種迷失當中；我舉台北內湖為例，十五年前那一波房價高峰時，內湖住宅房價每坪達35萬，經過十年空頭從2003年SARS後觸底起漲，2008年初最高曾經飆到每坪60萬，目前回跌至45萬上下，如果你問我的看法，內湖會不會跌破每坪30-35萬？平心而論是很難；如果我就大膽的提出：「買對的區域（內湖）的房屋，即始套牢在景氣相對高點，只要等到下一波景氣復甦就一定會賺錢！」你同意嗎？這段被建商朗朗上口的廣告辭令有什麼破綻？

        答案在折舊，上述那間十五年前以每坪35萬買進的房子，如今已是15年的中古屋，根本就不能用新屋的價格來比較，這與股票不同，你十年前買到的那一張台積電和我昨天買進的台積電，都可以用同一個市場價格賣出或評價，因為股票沒有新舊問題，房屋卻有相當的差異性，如果內湖的新屋售價在45萬上下，那棟15年前買的房子之單價應該是遠低於45萬，會不會高於當年的購屋成本就很難講了。

        第二個更大的迷失在於虛坪，台灣新屋的公設比可說是世界數一數二的高，近年來更是離譜，公設比飆到近50％的物件比比皆是，其主因在於從民國92年起，台北市政府容許「雨遮」列入所有權狀的附屬建物當中，並逐年放寬雨遮的登記範圍，雨遮下的窗戶打開後向左右各延伸一公尺的整個「空氣」面積，竟然可以被登記在權狀當中，以一戶三十坪的房子為例，前後陽台就可以分別多出1-1.5坪的雨遮面積，而這些面積別說利用，連看都看不到呢，因此，近幾年來的新屋因為「雨遮」這新玩意，坪數就被合法的虛增10％，以寸土寸金的台北市而言，就多出了百萬以上的房屋價金；值得注意的是，法令還允許那些沒有將雨遮登記到附屬建物的房子，可以適用新法去補登記呢，所以如果你是深受買方殺價所苦的賣屋者，不彷請你的代書好好將你的房子重新補登記一番，或許你就可以虛增幾百萬的房價讓買方殺個盡興呢。

       其它像陽台、露台、電梯樓梯間、機車位等等的虛坪，讀者就耳熟能詳不再贅述了；我想提的是，以大台北的住宅為例，公設比普遍高達40-45％，反觀外國登記方式（如日本、中國）僅以主建物做為計價基準，台灣住宅的售價被虛增了四成，所以如果有人告訴我們，台北的房價只有香港上海的七成，所以有補漲空間的說法時，請別一廂情願的相信；購屋者買房子時不要被絕對的價格高低所迷惑，既然是買方市場，自然可以仔細地挑選那些虛坪比較低的房子。

       投資理財的領域有許多專業知識的壟斷，講破了就容易擋人財路，以上週本專欄提到台積電大股東申報轉讓，該轉讓是屬於信託轉讓，就一般投資大眾的認知，大股東信託轉讓的目的是要節稅，而會對這樣的轉讓給予中性的評價，然而就信託法而言，信託轉讓給受託人，委託人可以選擇指定或不指定營運範圍或方法，見第七條第二款規定：「…..委託人保留對信託財產之運用決定權，並約定由委託人本人或其委任之第三人，對信託財產之營運範圍或方法，就投資標的、運用方式、金額、條件、期間等事項為具體特定之運用指示，並由受託人依該運用指示為信託財產之管理或處分。」也就是說信託轉讓後還是有處分的行為，投資人經常性的曲解了其定義；還記得兩年前2007年3月19日，雅新董事長黃恆俊及配偶申報信託轉讓兩萬五千張股票的往事吧。

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房地產投資與市場分析: 理論與實務(上篇: 房地產投資分析)