半年後我們重返三峽北大bed Town特區－總幹事耕讀筆記- 日本ありがとうございました

半年前我到三峽北大特區作了一個田野調查:

     今天我重返三峽:

        總云：「投資之道在於格物致知，亦即窮究事物的原理法則而總結為理性知識，因此對於媒體上鋪天蓋地的房地產廣告，我們更要以格物之心，以邏輯思考，探究出隱藏在廣告與政治口水下的真相，以保全我們辛苦打拚而來的財產。」

       今天我帶著兩位助理一同前往有新北市世外桃源之稱的三峽北大特區與台北副都心、新莊正都心，與大家一同分享這美好光明的夢想大地。由於之前在北大特區看過房仲店頭打出「頂埔捷運站通車，交通更便利，房價更得利」，因此我們格物的第一站先從頂埔站開始，廢話不多說，有圖有真相。

    冒魚拍攝，喔不，是冒雨拍攝，右邊黑頭車旁是x士x的高科技園區，車站剛好設在他們大樓旁邊。

   這副光景，嗯，還要多久才通車呢？據說2013年12月會完工通車，成為土城線暨藍線（板南線）的下行終點車站。可是頂埔站當起點的三鶯線呢？據聯合報2011年5月3日刊載，交通部長毛治國宣布，本線將於2014年開工，2019年完工通車！這是毛毛的個人說的，白派幹部的話會不會也賊賊的跳票呢？


       台西檳榔西施，喔No，是705公車，9:29讓我們跟著公車一起到北大。跟到三峽市中心後，705左轉先往老街繞去再往北大特區，而我們直接開往台北大學正門口，9:46到達，喔ya，一共花了17分鐘，8公里。這可是在平時非交通尖峰時間呢，不然除了騎機車，有誰會這樣晃回北大特區呢？


A：是永寧捷運站。 B：是台北大學正門口。 C：是頂埔捷運站

        捷運頂埔站是三峽交通大利多原來是....騙很大

       目前三峽北大特區的對外交通大多是在北大校門搭公車，並上三峽交流道，由土城交流道下高速公路，而捷運永寧站就在土城交流道不遠處，然而未來的頂埔站卻是在土城與三峽的中間，換言之，若從三峽北大特區要去頂浦站，就沒辦法走高速公路，因為頂浦站離土城交流道相當遠(約2.5公里) ，所以如果從北大特區要去頂浦站反而要走台三線省道，這段距離約為8-9公里，上下班時間開車至少要25分鐘，反而比原來走高速公路下土城交流道到捷運永寧站來的慢

     所以就算捷運延伸到頂浦站，對三峽人的交通完全沒有幫助，反而只是對頂浦站附近的財團有利

        據我的助理小楊表示，早上上班時間，從北大大門口搭公車經高速公路要26分鐘，開車約20分鐘；而小楊的房仲朋友則說，若走第1張圖的路線，千萬別搭公車，因為時間起碼多一倍以上，開車也別為了貪圖省40元的高速公路過路費，早上的台三線三峽、土城往台北，可是會讓人欲哭無淚的喲！

以下是官方與媒體說法：

三鶯線終於定案？官方切勿再次跳票！

        繼朱立倫三環三線中關鍵路線之環狀線第一階段正式動土後，這張堪稱近年最大一張選舉支票中之另一重要部分，據傳也有重大突破。根據報導，交通部長毛治國昨日會同立院交通委員會，考察三峽區建設，當場宣布，延宕多年的捷運三鶯線，將在2014年底動工，預定工期五到六年。

      毛治國同時允諾增設二高三鶯交流道北上第二匝道(銜接文化路)；至於北大特區聯外道路新闢工程，毛治國也說預算無問題，希望明年可動工。

        其實這三項有關三峽及北大特區聯外交通動線之建設，都不是什麼新題材，最早浮現的則是三鶯線。報導指出，該路線是在95年完成環評，不過相關議題早在93年就已在冒出；當時不少當地建案就已拿此題材做為訴求，相信不少進駐北大特區的新住民，也是衝著這三鶯線而去。

       只是，從通過環評至今已5年時間，三鶯線仍躺在北市捷運工程局網站之『規劃路線』中；約同期揭櫫的信義、松山甚至萬大樹林線，都陸續動工或定案，只有三鶯線仍命運多舛。

        97年總統大選時，馬英九曾拿此路線和桃園捷運掛鉤，宣稱他當選後，會推動這一系列捷運，把大台北及桃園之捷運路網串聯起來；當然，後來又是不了了之。除昨日外，最近一次相關消息及發展，當然就是去年底朱立倫競選新北市長時，把三鶯線納入其三環三線競選支票中。

        住展企研室先前一再指出，無論此路線經費多少、規劃難度多高，可能遇到怎樣的環境問題，由現狀來看，該路線之推動是勢在必行；畢竟這些年北大特區發展穩定、人口持續進，駐交通聯外問題已是迫切之現在式，且光靠增設北上交流道匝道，用處也不大，應該要構築一條運能更高的捷運路線，才是解決之正道。

        這次中央允諾三鶯線之動工時間，當地人士肯定還是又愛又怕。愛的是，該路線推動終於露出曙光，怕的則是，先前也有多次類似情況，最後都跳票了。

        不過有一點可肯定的是，這項消息又會成為當地銷售中建案的最新賣點。只是平心而論，該題材已炒作多次，加上特區開發近尾聲，因此儘管該路線對當地交通紓解具有相當重要性，但對當地房市的價量拉抬效果，應該已經有限。

        相關評論說，這次是基於(明年總統)大選之考量。而住展企研室則要再度呼籲有關當局，既然北大特區人口進駐量可觀；比照幅員更大、諸多地方還有待開發的林口新市鎮，都已有機場捷運，規模較小、發展已近成熟的北大特區，其相關之捷運建設，實在沒有理由再延宕下去！新聞提供：住展房屋網。

       頂埔站復工三鶯線有眉目搭捷運到台北車站省40分鐘預計3年完成
      【楊雅靜╱台北報導】喊了多年的捷運板南線延伸頂埔段工程，終於在昨天正式復工，預定三年後完成，由於頂埔站亦是三鶯線轉乘站，屆時將加惠土城及三峽兩地民眾，民眾由頂埔站搭捷運到台北車站僅三十分鐘，較搭公車節省四十分鐘。交通局預估，通車後尖峰時期每小時約有八千多人次，可帶動地方繁榮。

        交通建設
      捷運頂埔站設於北縣土城頂埔工業區旁，為捷運板南線、土城線最終端，亦是未來三鶯線轉乘站，昨復工對於遙遙無期的三鶯線而言，可算是新契機；交通局表示，捷運板南線、延伸至土城線端，原僅預訂通車至永寧站，但頂埔地區為工業區，通勤需求人數多，經多方爭取，終於在三年前經交通部拍板定案。

       斥資72億元興建
        交通局指出，頂埔站預定二○一三年九月完工通車，起點沿土城市中央路三、四段道路下方至頂埔科技園區，全長近兩公里，屬於地下型設計，總經費七十二億餘元。
        軌道工程科長金肇安說：「通車後將便利三峽及土城民眾，尖峰時刻每小時最大運量達八千七百人次，算高運量捷運系統。」

        居民：房價應會漲
       頂埔車站將設在土城市中央路四段五十二巷與一百一十八巷口間，為地下兩層島式月台車站，車站長近三百公尺、寬約二十一公尺，開挖深度約二十一公尺，地面則有四個出入口，其一將與頂埔派出所共構。

        在工業區上班的林先生表示：「住在北市，但捷運目前僅通車到永寧站，若搭乘大眾運輸工具要多次轉車很麻煩，通車後至少捷運一下車就到，可以節省很多上班時間。」另位居民認為，捷運通車可以振興當地經濟，「房價應該也會漲吧？相當期待！」

      總按:明明板南線延伸到頂埔站對三峽的通勤完全沒有幫助，建商與媒體卻可以睜眼說瞎話。

        其實北大特區的生活機能相當好，便利商店已增加至15家，是房仲店頭的二分之一強。瞧瞧早上十點特區中心點旁的星巴克咖啡，不用排隊、不用等待，服務快又親切，十足的愜意怡人，即使外頭飄著雨，一打開店門進去，寬徜明亮，四個店員、四個客人，外加一條狗，讓我有一股北大正都心，以我為中心的自我感覺良好心態，來到這裡，我都覺得自己高尚了起來。


插花一下：《潘朵拉商人》

      總按:北大特區的店面多半集中在學勤,大義與學成等三條路，且學勤路中後段，學成路靠近高速公路，大義與三樹路口一帶的店面多半空置，而學府,大學,國際, 國慶,國學,三樹,大德,大觀,學林,大雅,大成,大有,桃仔腳,佳園等路段(非北大特區精華段)的店面進駐率甚至低到10-20%(若扣掉房仲業)！這是我今天花了快兩個小時，開著車一棟大樓一棟大樓的算，所得出的實際觀察。

絕不會塞車，寬徜又筆直的街頭。


        氣度恢弘、美崙美煥的超高大樓移植北大特區，讓我想到報紙上記者的報導：「是台灣第一座由政府主導，以大學為主題，文教、藝術、植栽綠化為軸之重劃特區，棋盤式街道規劃，電纜地下化，低建蔽率、高綠覆率以及完全多元的公共交通建設，媲美國大城悠閒的生活環境，為宜居城市道選。」今天在特區內多數街廊走了一回，發現這邊的居民身體都非常健康，所以總共只有四家診所（包含一家牙醫），另外還有一家動物醫院。

       照片左下角標示著「藝術大道：梅街」。多麼成功的社區總體營造啊，這樣古拙蒼桑的味道，在新穎的北大特區，古色古香恰可與老街李梅樹大師的遺跡相得益彰，得藝術之化境呢！

     當然，北大特區中較早開發與比較鄰近台北大學的住宅，入住率或許有到六成，但根據我觀查整個區域所有的大樓的"曬衣比率""窗簾比率"這兩個指標後，非北大精華區的住宅的入住率應該會低於三成，而據我的助理小楊表示，他曾經在晚上溜進大義路與學府路附近某知名建商的大樓地下停車場後，發現只停了四部車，不過會不會多數住戶是北大學生所以不會有太多汽車停放所致呢

        桃子腳國小，彷彿安藤忠雄手中的清水混凝土風建築，在靜寍的北大特區中，矗立在一隅，只有好多年前就在這裡購買房產，具有「遠視」眼光的人，他們的小孩才有機會就讀於此夢幻國小，這兩年才遷入的人，抱歉，你們的小孩請通車到三峽老市區內就讀吧。

       多數人把目光放在鄰台北大學的西半側，卻忽略了比較靠近樹林的東半側，其空地還相當多，進駐率低，店面幾乎空置，若沒有好好管理將會有治安的死角

     另一個三峽北大特區的田野調查是，幾年下來，房子也蓋的差不多了，台北大學也已經完全搬遷到三峽了，房地產也走了一個多頭了，竟然整個偌大的北大特區(其大小絕對不比民生社區小)，沒有任何銀行(有一間三峽農會辦事處而已)進駐，可見三峽北大特區已經成為 bed Town ，不管有多少人口，其多數人口不是晚上七八點才回家，不然就是北大學生，而北大學生一到假日或寒暑假就會返家，所以逢寒暑假的白天，三峽北大特區可說是宛若空城

     今天我利用平日白天實際造訪三峽北大特區，就發現了至少有三分之二的地方是數於相當冷清的地段，大馬路上大剌剌地躺著幾條野狗，咖啡廳內或餐館內空洞沒有客人或乾脆鐵門拉下來不賣午餐

    咦！怎麼以我為中心的十字路口竟然還有一大片空地呢？不管它，先來祭拜我們三人的五臟廟吧。


    松柏園餃子館，區區40顆水餃，是難不倒我們，問題是後面…

    大鍋又香的辣味牛肉湯。