總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

　　昨天去看了一套新推出的樓盤，說是新的，其實已經是整體建案的第三期，第一期推出至今一年多。
　　
        先簡單介紹一下樓盤所在位置，該建案名為金港河濱花園，位於上海市地鐵九號線泗涇站附近，步行要20~25分鐘，社區會有接駁車至輕軌站，泗涇屬於上海市松江區，上海市西南角，算是上海市的邊陲地帶，搭輕軌至虹橋路站需25分鐘，虹橋路站後可轉內環，開車至市中心長寧區一帶需30~40分鐘。泗涇區有個泗涇工業區，不過住宅所在位置離上海著名的休閒景點佘山風景區較近，該建案亦以緊臨佘山，旅游觀光為訴求。因為不能附圖，附上連結http://www.shmetro.com/node70/node77/200812/con100918.htm，可以方便清楚相關地理位置。

　　以下是幾個建案的主要數據：
　　建案：1~3期屬千戶以上的大型建案，分為大樓，公寓，別墅區。
　　交通：輕軌九號號25分鐘至市區。
　　商場：附近有傳統市場，輕軌站出口有複合型商場在建，大潤發已進駐。
　　周邊設施：除了河流之外，就只有輕軌站至社區間的商店街，有不少房仲業者進駐，除此之外都是農田。
　　單價：此次樓盤6月26日開盤，均價為每平米RMB7800。
　　二手房價格：二期為2008年12月交屋，目前每平米均價在RMB7000~7200。毛胚交房。
　　租金：以90平米兩房，租價約為1000~1200/月。
　　參考行情：一號線莘庄站（至虹橋路站約為20分鐘），最新成交均價為RMB 17000~20000/平米。
　　　　　　　九號線七寶站（至虹橋路站約20分鐘），最新成交均價為RMB10000~13000/平米。
　　利率：以名下無房產貸款可貸八成，利率至四以下，如能貸到日元房貸可再壓低。

        該房仲業者推估該區房價可在三年內漲至RMB10000/平米，貸款八成，利率4%，主力房型100平米，空屋閒置三年，只付利息，以此假設計算一下報酬率。中國今年前五個月的通膨（年化）為 (1.00,-1.60, -1.20, -1.50, -1.40)，平均以後是-0.94，故此先不考慮通膨因素。淨利現值為14.512萬，年化報酬率24.51%。

        但如果該區房價只漲升至9000/平米，三年淨利只剩4.068萬，年化報酬率為8%，還是在不考慮通膨因素下的計算。

        因為通勤時間在一小時內，且此次房型主要需求來源鎖定為大學畢業，甫就業的年輕族群，故個人評估此一建案仍有剛性需求存在，旅遊對於純住宅的收益影響不大，不列入投資評估，此外，由於二手新房的交易均價在7000~7200，投資建議為購入二手新房，以租金收入彌補部分利息支出，對於資金少的投資客，仍是個不錯的投資。
　　
        我並不熟悉上海房市，故有以下幾點討論：
        上海市售房一手房均價普遍高出二手房均價兩成，除了房屋全新，想不出如此價差理由為何？
        總按:建商比你我會賣房子

        另外在台灣購屋時會考慮的樓層問題，通常樓層愈高採光較好的，價格略高，但在上海並無此一現象，反而強調樓層低，不用爬樓的好處，但其實討論的都是電梯大樓。

　　上海市的中心區建地愈來愈少，於是開發商紛紛將目標轉向郊區，在什麼的前提下，上海會發展成像西方都市的模式，郊區住宅房價反較市中心住宅房價高呢？
        總按:當上海的老外又多又笨的時後