總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

        我對於營建股的評價，從來不單單去看營收與本益比的，多空態度除了取決於房市的未來判斷外，個別公司我傾向去看資產負債的一些數字與其變化，當然財務數字只是個後照鏡，也請大家別雞蛋裡挑骨頭地要求，我只是提供一些方法，而這些方法也可以讓一般非專業投資人可以參考並簡單的入門：

        一、 存貨：
        理論上營建業也是屬於來料加工型的行業，買進土地、申請建照、銷售、按完工比率入帳…..的循環，這裡的存貨就包括土地、在建工程與餘屋等；房價往上走的時候，當然龐大的存貨不會有太大問題，甚至於在未來完工後，所剩的餘屋可以用更高的單價出售，對於營收與淨利都是正面效應；但是如果一旦房價開始有下跌疑慮時，高庫存的營建公司就會經營的十分辛苦；這裡我不看股本大小，基本上營建股的股本大小沒有太大意義，股本大不表示銷售能力好或可以安然渡過不景氣。

1、 遠雄：229.27億
2、 皇翔：147.27億
3、 興富發：123.37億
4、 宏盛：118.44億
5、 長虹：98.82億
6、 華固：95.92億
7、 京城：95.79億
8、 鄉林：58.78億
9、 日勝生：14.36億（註：由於京站一案採BOT方式，其土地所有權屬於台北市政府，所以這裡的存貨的調整要自行用自由心證去估計。）

        二、 存貨年增率：
        去年的土地價格漲幅頗大，雖然無法藉由單純的存貨變動去窺得一些全貌，但是總是個客觀簡易的方法可以測出營建業去年新購土地的成本區消長情況。

1、 興富發：＋72.5％
2、 長虹：＋67.8％
3、 鄉林：＋43％
4、 遠雄：＋33％
5、 皇翔：＋32.3％
6、 華固：＋29.2％
7、 京城：＋15％
8、 宏盛：－32.3％
9、 日勝生：－63.5％

         三、 存貨週轉率（06年1-3Q累計）：
        營建業的存貨週轉率普遍偏低，無論如何，越高還是代表銷售與控管庫存能力較佳，掉到後面幾名的恐怕比較承受不起不景氣的來臨。

1、 宏盛：0.6
2、 華固：0.6
3、 遠雄：0.47
4、 興富發：0.29
5、 長虹：0.24
6、 京城：0.21
7、 鄉林：0.19
8、 皇翔：0.15
9、 日勝生：0.07

         四、 淨金融負債：
      （短期借款＋應付商業本票＋一年內到期之長期負債＋長期負債－現金－短期投資）；當然金融負債越高，面對不景氣的營運能力就越低。

1、 皇翔：107.37億
2、 遠雄：95.58億
3、 興富發：71.69億
4、 長虹：57.76億
5、 京城：56.86億
6、 鄉林：51.69億
7、 宏盛：47.3億
8、 華固：39.86億
9、 日勝生：16.17億

        五、 淨金融負債年增率：
        06年的房屋銷售狀況十分暢旺，如果沒有新購土地或新推大量建案，金融負債應該是會降低，07年房市多空見仁見智，我只能單純地把06年增減舉債作個排名，不過，新增負債過多總不是件財務上面的好事，這點應該是無庸置疑吧！

1、 興富發：＋113％
2、 長虹：＋77％
3、 鄉林：＋70％
4、 皇翔：＋42.4％
5、 華固：＋34.8％
6、 京城：＋11％
7、 遠雄：－7.2％
8、 宏盛：－37.6％
9、 日勝生：－62.5％

       結論：如果將日勝生扣除（因為其主要的推案-京站採BOT模式），若從負債面來看，皇翔、興富發、長虹、遠雄與鄉林屬於比較不佳的；如果以存貨面來看，興富發、長虹、皇翔、遠雄與鄉林是屬於存貨增加較快的；如果以經營面（存貨週轉率來看），皇翔、鄉林、長虹、京城是屬於較落後的公司。而十分有趣的是，我用這種資產負債表的分析，所得出的一群比較不優的公司，其淨利與EPS反而是較高的一群（如皇翔、長虹、興富發、遠雄等），跟其它行業截然不同不同的是，大多數行業的經營損益與財務結構有很大的關連性，而營建業卻完全是背道而馳，每個人評價基礎與出發點都不一，以我而言，在房價慢慢進入高檔區時，我會密切地觀察營建股的資產負債變化，以上的資料都只是06年第三季，有興趣的讀友可以待06年年報公佈時再用同樣的方式評比一次，保證改變那種只用營收與淨利的角度看營建股的態度；我不敢說自己的評等方式就多麼正確，只是想提出了另一種思考角度。

       上述數字如有計算錯誤，請不吝指教！