房地產投資與市場分析: 理論與實務(上篇: 房地產投資分析)

 房地產投資與市場分析: 理論與實務(中篇: 房地產市場分析)

        二、投資房地產的缺點 

        張老師的這本書大概是少數會條列式地舉出投資房地產的十大缺點,不像一般的房地產書籍完完全全在歌頌房地產的美好,把投資房市高唱入雲有如「不去就會後悔」的人間仙境,說穿了,人會為了利益改變中心思想,人會為了私利去鼓吹連自己都不相信的論點,更遭的是人會為了自身的利益與立場講出「匪夷所思」的鬼扯蛋,尤其是房地產的這塊領域裡面的相關人士,這就是我大力推薦張老師所著的這三本著作的原因,因為張老師的立論建立在「風險與利益平衡」、「多空中立讓數字與邏輯說法」以及「寫給正常人看」這三大前題。

        1、 變現性低,流通性不足。

        這就是房地產投資最讓人傷腦筋的地方,或許有人將房地產證券化(Reits)視為增加房地產流動性的利器與救星,讓我們來看看台股的Reits交易流通情形:觀察2009年7-9月的成交,這段期間台灣股市與房市大致已經脫離金融海嘯的肆虐,所以照道理來說,交易的狀況應該比較活絡才對,事實上不然,這段期間的富邦R1平均日成交張數大約是80-100張;國泰R1比較好一點,其平均日成交張數大約是300張;新光R1與富邦R1差不多,大部份單日交易量都在百張之下;其他幾檔Reits的流通性更是差的可憐,一天成交個十幾二十來張乃是常態。

        Reits正是台灣的金融市場的縮影,台灣的股市與房市,具有很嚴重扭曲的「虎頭蛇尾」現象,大家會聚焦在初級發行市場的風光表面,卻鮮少去關心那些幾近冬眠的次級交易市場,譬如小型股大師與媒體喜歡歌頌新上市股的美好,卻對那些上市時日已久、成交量極凍的股票不再做任何著墨,也就是說台灣人的一些劣根性完全在金融市場中徹底地展露無疑,如喜新厭舊,如報喜不報憂,如以拖待變,如表面功夫等。

        房市更是如此,媒體的焦點會放在整個區域中少數明星建案的頂級成交價格,這種價格往往只是整個區域中的千分之一甚至於萬分之一,但是卻不對等地被擴大宣傳與解釋,然後造成整個區域一片榮景的假像。

       這就好像一個被「假造且誤用」的數據:「平均售屋天數」,這個數據是各房仲業根據出售的房屋,從簽定日起到賣出成交日止的天數,乍看之下,似乎相當合理的表達售屋的難易與流動性,但是,這個數字卻存在幾個天大的陷阱在裡面:

        1、 這個數字只計算「已經賣出的物件」
        這並不包括那些還沒賣出的物件,也就是說那些還沒賣掉的房屋並未被計算進去,這個「平均售屋天數」充其量不過是個好學生排行榜罷了,那些賣不出去的房屋並不計算進去,這就好像補習班玩分數把戲,如果一家補習班宣稱他的學生「考取公立高中平均分數」很高一樣,他只是取巧地把那一堆沒有考取的考生排除在統計之外罷了。

         2、 房仲業的「賣屋契約期限」的數字遊戲:
        通常售屋者委託房仲業賣房子,會簽定一堆條款與契約,其中一條就是「委託期限」,這條期限約定是用來限制屋主的一屋二賣的行為,所以如果委託的期限過長,會對屋主產生不利的後果,因為一旦遇到銷售能力欠佳的仲介商,期限過長往往會「欲哭無淚」,相對的,期限過長的話,房仲業者也是有一些銷售資源的困擾,所以一般而言,房屋委託賣出的契約多半簽三到四個月。期滿若還沒賣掉,而買賣雙方都還有意願繼續合作的話,該怎麼辦?那當然就是再簽一張新的委託契約囉!

       問題來了,如果我委託一家房仲賣房子,前面四個月沒賣掉,然後再簽一張四個月的契約,就在簽定新約後的第35天,終於找到買家也完成了買賣契約了,那麼!我這些房屋的「受託賣屋天數」是幾天呢?到底是四個月加35天=155天?還是35天?有興趣的朋友可以去問問那些房仲業的「企劃研究室」,當你知道真相之後,便會知道自己到底被愚弄多久了!

        所以,這數字的邏輯性與計算母數的代表性有著很嚴重的缺點,希望投資人與學術界得好好地檢視許多總體指標的謬誤,而不是拿一些被粉飾或很容易被粉飾的指標,弄個庶民經濟指標就來當成施政或投資依據。

    全站熱搜

    bonddealer 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()