張金鶚教授是少數沒有利益色彩、願為專業發聲的台灣房市的良心者，他所著作的「房地產投資死與市場分析」套書，是我個人認為在台灣的眾多房地產相關書籍中，不論是專業嚴謹度、立論客觀性與思維的廣度與高度，皆屬於我心中第一名的地位，這本張老師的書沒有那些房仲業「賣藥郎中」者所出的書那麼的私心自用，也沒有新聞記者所寫的那麼膚淺不具深度。
本套書分成上中下三冊，上冊是：「房地產投資分析」，中冊是：「房地產市場分析」，下冊是：「房地產財務分析」；這本書讀起來不太輕鬆，而我也非這方面的行家，所以我儘可能地用一種「班長抄筆記」的角度來寫這幾本書的「心得」。
第一章第四節 投資房地產的利弊與要訣趨勢（p29）
這篇文章完全不花俏，而且可以一讀再讀，還可以衍生許多論述與思考，張老師提到投資房地產的優點，只不過，這本書是2003年出版，六年來經過了次級房貸風暴、原物料飆漲與暴跌、金融海嘯….後，或許可以重新思考房地產投資的利幣。
張老師認為房地產投資的優點有十一，不過，每一個項下的說明全都是我的觀點，並非書上的重點。
1、 一種表徵，心理上的滿足。
這大概是房地產投資的最大罩門，許多年輕購屋者明知房價處於高檔，而且遠遠超出自己的收入與財力所能負擔的範圍，仍舊如飛蛾撲火前仆後繼般地甘願作個「兩世代屋奴」，就是這個心理層面的罩門作祟。當然，如果一個購屋者無法脫離情感這等飄渺因素所羈絆，這本書就沒有看下去的必要。
2、 自我居住。
這點因素我預計在未來十年內將會消失，我的論點分別是年輕人宅化與飛特化的情況會越來越惡化，當年輕人的成家意願降低時，自我住宅的需求就會降低；第二個論點是房價高漲已經讓許多人無力購屋，且完全放棄購屋的意願，但另一方面，住宅大量擁進租屋市場，加上失業率與薪資不再成長，房屋租金會被壓制到報酬率低於購屋成本的低水準，一旦長期處於高房價與低房租，那麼，整個世代對於自有住宅的觀念將會徹底瓦解。
3、 房地產增值。
這個理由尚稱存在，不過，從近五六年的房價趨勢來看，台灣的房價齊漲齊跌的時代已經過，能夠上漲的區域越來越有限，然而這些越來越有限的區域卻在央行寬鬆的政策加持下，不論是其房價還是地價越漲越高，換句話說，以後的房市可能會面臨「越高價的房屋越漲得動」，一旦發生這種現象，那意味著「房地產增質」這個遊戲的入場券會變得越來越高不可攀，於是「房地產增質」在台灣將成為有錢人的專屬遊戲了。
4、 保值以抵押通膨。
在2007-2009年的美國房市，卻看到了「高通膨伴隨著房價崩跌」的異常現象，另一方面也看到了1990-2000年日本房市的「低通膨伴隨著房價崩跌」的反證，在台灣，我們更是看到了2003-2007年的「低通膨房價走高」的反證，也看到了2008年「高通膨房價走低」的現象。
5、 安全性高。
這一點算是房地產的優點，不過安全性高低乃是相對的概念，比起股票當然是高上許多，但是房地產上漲的幅度與速度是遠不如股票，這是無庸置疑的，只是當房地產漸漸步入超高價位水準後，價格上的安全性這個購屋因素恐怕得再三斟酌；容我悲觀地論述一個看法，當全球的氣候已經到了病入膏肓的「異常」後，各種巨型的天災發生的頻率與次數將會更頻繁，房屋的安全性、所在位置、公共資源….都得納入安全性的考量，如是否處於地震斷層上？是否處於土石流警戒區？是否處於低窪地區？是否處於危橋或公共安全堪慮的建物旁邊？是否處於經常碰到警民衝突的區域？是否處於自來水管線末端？是否處於各級政府三不管地帶？是否處於容易聚集飆車地帶？…..這些容易被天災人禍影響的地區，購屋者更是要避開。
6、 槓桿作用。
這是一刀兩刃，投資成功者與失敗者都是肇基於此，我個人看法是，購屋的成本若超過收入的四成，那就是過度槓桿，如一對月收入8萬的夫妻（育有一子），他們的基本開銷如下：
所得稅（含健保勞保） 12,000
食衣家用 21,000
公共費月支出 5,000
交通（含汽車折舊） 12,000
教育基金 3,000
保險 4,000
應酬娛樂 2,000
結餘 21,000
上述的例子，已經屬於相當省吃檢用，每個月不過只能存下收入的三成，假設他們夫妻買下一間台北的房子，總價一千萬，貸款七百萬，那麼他們會增加哪些支出？
房貸的利息，若以3％來計算的話，每月大概要17,500元，房屋稅與地價稅每個月均攤3000元，房屋裝磺估計80萬，以十年折舊計算，每月增加6,600元，既然是自有房屋，房屋的修繕當然是自行處理，不多！每個月就算1000元就好了，別忘了，現在的房子都有樓管，以台北市來說再怎麼便宜，一個月3000元跑不掉，…..這對夫妻因為買了這間房子，而且在他們自備款準備了三成的良好財務規劃之下，他們每個月支出增加了30,000元，如果沒有增加收入來源之前，他們勢必面臨透支的財務狀況。
這個例子的收入高達8萬，這已經比一般30歲的購屋者的收入來得高一些，且他們的支出已經是相當的「刻苦耐勞」型的；購屋者務必請衡量自身狀況與這個例子的差異性，如果收入比這對夫妻高支出可以比他們還低，那麼，或許可以嘗試一下「槓桿」的滋味。
我個人已經走過這樣的槓桿歲月，在前三年簡直要把我逼瘋的，所幸我碰到台灣有史以來的「金融開放」讓我有機會坐擁高薪高獎金，所幸我碰到兩次電子業的榮景帶來萬點行情讓我可以有投資的機會，所幸我碰到十年的債券多頭，讓我有機會發點小財，最後還要感謝2000年以後因為台灣人缺乏投資信心與SARS的風暴才讓我買到便宜的房子。
如果你沒有我的機運，也沒有我所碰到的低迷市況，我真的奉勸各位，借好幾百萬買一間房屋所帶給你的心理的「爽」只有一時，沉重的財務壓力與惡劣的生活品質，會讓其他美好的事物蒙上一層金錢壓力的陰影。
7、 稅賦減免
這點在台灣比較沒有實質的好處，頂多只有「購屋利息」一項可以節稅，而且有其上限30萬，不過大多數人都忽略了「房租也可以抵稅」；如果這種稅賦減免可以讓「購屋價款」抵扣所得的話，那才是真正的利多因素，只是，財政日益困難的政府不太可能實施這個政策，更何況，如果真的實施「購屋款抵稅」的政策，萬一造成房價飆到失控的階段，社會安定性將會面臨考驗。
8、 自我控制權
這點是說明房屋擁有者對房屋的使用自主權或裝潢權，不過，以現在的房屋租用習慣上，除非去改變房屋結構、侵犯他人權益或違反社會善良風俗，不然在合理的使用上，房東幾乎都是允許承租人自行裝潢甚至於重新隔間等等，當然，承租人在裝潢時總是得考量使用年限，自有房屋的確是可以有其不受任何約束的佈置，當然，請在購屋時拋開這些浪漫的憧憬，作夢之前請拿出自己的存摺、薪水條與計算機。
9、 分散風險
這個需求比較適用於大戶，譬如有好幾千萬甚至於上億的股市大戶等，因為就是有些天生好賭成性的股市投機客，他戒不掉那種「百分百持股」的Show hand操作，以這樣個性來說，適度地把資產轉到「不易短線進出」的房地產當然是有其必要性，然而，如果自制力與紀律的自我約束能落實的話，這種需求其實都可以\降低，不一定要用分散風險的方式去移轉投機焦點。
10、 普遍熟悉的投資管道
在九0年代以前的台灣甚至於亞洲，的確是缺乏投資管道，當年的狀況與現在相反，當年的經濟成長率高達8％以上，投資的報酬率相當高，可是缺乏媒介管道，也就是說當年的金融市場並不發達也不具效率，一大堆報酬率高的事業、公司與標的，苦無籌資管道，而一大堆資金卻找不到投資的出口；但是，到了現在經濟成長率低於零的年代，金融管道已經相當暢通，理財知識已經相當普及，資金也不再潰乏，但是可惜的是，報酬率高的投資標的或創業機會已經越來越少，高效率的金融卻意外地成為高報酬率的殺手，高報酬率的創業與創意很快就會被複製，資金與效率讓高報酬很難維持；所以在今天，缺乏的不是投資管道，缺乏的真正能帶來獲利的標的。
二、投資房地產的缺點 待續中….
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