總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

        之前都沒有想過要怎麼樣去獲得一些有關房市的資訊，由於總大除夕當天的”217三峽房價傳奇no.591”文中，提到樓地板面積的這項資料。我一時興起，便去查了一下這幾年來的一些資料，做了一些討論，野人獻曝，還請多多包涵。


        從台灣從民國84年以來的建案執照統計來看，可以發現民國90年、91年是總樓地板面積的最低點。那麼房市是不是最低點呢？民國88年以前沒有工程造價統計，就手邊可得的資料來看，90年以及91年也是工程造價最低的兩年；單位面積造價的圖型上，也都顯示91年可能是全台房市的低點。

        但是要怎麼確定呢？似乎要比對當時的總體大環境來參考，其中因素不外乎網路科技產業投資泡沫造成全球經濟反轉，加上民國90年的911恐怖攻擊事件，使得整體房市處於低檔。不過對我這個當時還是死大學生的人來說，當然一點感覺都沒有。但是看看這些統計資料，讓我有了第一個感想—危機入市。在人人自危，風聲鶴唳的狀況下，似乎應該更勇敢的進入市場，之後才可以獲得豐厚的利潤。但要如何克服心裡障礙，在所有人都不看好的情況下，堅守自己的看法，進入市場？就如豹大所說的，一定要花時間研究，建立自己的信仰。

        但是我又好奇一件事情，大台北地區是全台資金匯集的地方，是不是應該獨立出來看看？以及跟其他地方的比較，有何差別呢？因此我又統計了全台幾個主要的都會區：基隆市、台北縣市、桃園縣、新竹縣市、台中縣市、台南縣市、高雄縣市 (不住在這些地方的版友抱歉啦，我只是拿來參考咩:P)。因為我統計了一下民國84年以來，這幾個都市所佔全台建案總樓地板面積高達75%，造價也約在75%左右。



        除了台北縣市地區之外，其餘的都會區的房市應該都在91年落底。但唯獨台北縣市因為SARS(偷總大的話:P)而延後至93年落底。如果不考慮台北縣市地區，其餘主要都會區的樓地板面積以及工程造價大略呈現一個相同的趨勢。如果假設建商毛利率相同的狀況下，可以推論民國84年應是前一波房市的高點，而民國91年則是台灣省房市的低點。




         至於台北縣市部份，獨立出來討論的話，以去年(民國95年)來說，這兩個區域的樓地板面積以及工程造價約佔全台的28.3%、42.8%；再加入桃園縣則分別佔39.6%、53.3%；若是將新竹縣市一併計入考慮，那麼就會高達46%、58.7%。充分說明了大台北地區可說是台灣房市的一個主要市場(廢話，用腳想也知道)。

        但是從台北縣市的總樓板面積以及單位面積造價來看，似乎可以發現一件事情：台北縣市即使在房市低檔，單位面積造價也仍然不停上升。相較之下，其他地區的回檔幅度就很大。究竟代表什麼意義呢？其實台北縣市的房價還是有回檔，但是郊區以及市區的差別就會非常明顯，例如內湖、汐止、大直甚至新莊林口等地區，在這兩年上漲幅度非常明顯，反之台北市中心地區的房價之前比較抗跌，所以上漲幅度相較之下也較少。再度印證一件事情：投資房地產的重點就是地點。
另外從資料當中顯示，民國90年，高雄的房地產率先落底，去年(95年)高雄市的房價似乎有下滑的趨勢，是不是房市高點到了呢？只有天知道。不過總大提供的這個檢驗房市的一個方法，是個很讚的方法！

        我不是要寫論文，所以大家就別批的太兇，因為我也是靈機一動想要整理一下。針對分析的思路還有不足的地方，來討論一下吧。