泡沫的重量(二)投資房地產的優點及其盲點將收錄於新書鈔票的重量 @ 總幹事耕讀筆記- 日本ありがとうございました

         房地產投資表面的優點與其蘊含的盲點

        1、心理滿足。
        這大概是房地產投資者的最大罩門，在台灣擁有房地產者被視為「成熟」「負責」，沒有擁有房地產卻被當成「失敗者」「不負責任」「幼稚」的象徵，以致於許多年輕購屋者明知房價處於高檔，而且遠遠超出自己的收入與財力所能負擔的範圍，仍舊如飛蛾撲火前仆後繼般地甘願成為「兩世代屋奴」，就是這個心理層面的罩門作祟。當然，如果一個購屋者無法脫離情感這等飄渺因素所羈絆，這本書就沒有看下去的必要。

        2、自我居住。
       這點因素預計在未來十年內將會消失，我的論點分別是年輕人宅化與飛特化（註1）的情況會越來越明顯，當年輕人的成家意願降低時，自我住宅的需求就會降低；第二個論點是房價高漲迫使許多人無力購屋，並且完全放棄購屋的意願，但另一方面，新完工住宅大量擁進租屋市場，加上高失業率與薪資不再成長，房屋租金會被壓抑到報酬率低於購屋成本的低水準，一旦長期處於高房價與低房租，那麼，下一個世代的年輕人對於自有住宅的觀念將會徹底瓦解。

        3、增值。
        這個理由尚稱存在，不過，從近十年的房價趨勢來看，台灣的房價齊漲齊跌的時代已經過去，能夠維持大漲小回的區域越來越有限，然而這些越來越有限的區域在央行寬鬆的政策加持下，不論是其房價還是地價卻越漲越高，換句話說，以後的房市可能會面臨「越高價的房屋越漲得動」，一旦發生這種現象，那意味著「房地產增值」這個遊戲的入場券會變得越來越高不可攀，也許「房地產增值」在台灣將成為有錢人的專屬遊戲了。

        4、保值抗通膨。
        在2007-2009年的美國房市，看到了「高通膨伴隨著房價崩跌」的異常現象，另一方面也看到了1990-2000年日本房市的「低通膨伴隨著房價崩跌」的反證，在台灣，我們更是看到了2003-2007年的「低通膨房價走高」的反證，也看到了2008年「高通膨房價走低」的現象。所以藉由持有房地產來對抗通貨膨脹的必然性並沒有發生，保值抗通膨沒有史觀的支持。

         5、安全性高。
        這一點算是房地產的優點，不過安全性高低乃是相對的概念，比起股票當然是高許多，但是房地產上漲的幅度與速度是遠不如股票，這更是無庸置疑的，只是當房地產漸漸步入超高價位水準後，「價格上的安全性」這個購屋因素恐怕得再三斟酌；容我悲觀地論述一個看法，當全球的氣候已經到了病入膏肓的「異常」後，各種巨型的天災發生的頻率與次數將會更頻繁，房屋的安全性、所在位置、公共資源……都得納入安全性的考量，如是否處於地震斷層上？是否處於土石流警戒區？是否處於低窪地區？是否緊鄰順向坡？是否處於危橋或公共安全堪慮的建物旁邊？是否處於經常碰到警民衝突的區域？是否處於自來水管線末端？是否處於各級政府三不管地帶？是否處於容易聚集飆車地帶？……這些容易被天災人禍影響的地區，購屋者更是要避開。

        6、槓桿。
       這是一刀兩刃，投資成功者與失敗者都是肇基於此，我個人看法是，購屋的貸款支出若超過收入的四成，那就是過度槓桿，例如一對月收入8萬的夫妻（育有一子），假設他們與父母同住，他們的基本開銷如下：

所得稅（含健保勞保） 12,000
食衣家用                        21,000
公共費月支出                   5,000
交通（含汽車折舊）     12,000
教育基金                           3,000
保險                                    4,000
應酬娛樂                            2,000
結餘                                 21,000

        上述的例子，已經屬於相當省吃檢用，每個月不過只能存下收入的三成，假設他們夫妻買下一間台北的房子，總價一千萬，貸款七百萬，那麼他們會增加哪些支出？

        房貸的利息，若以3％且沒有寬限期來計算的話，每月大概要攤還本息38,822元，房屋稅與地價稅每個月均攤2000元，房屋裝磺估計80萬，以十年折舊計算，每月增加6,500元，既然是自有房屋，房屋的修繕當然是自行處理，不多！每個月就算1000元就好了，別忘了，現在的房子都有樓管，以台北市來說再怎麼便宜，一個月3000元跑不掉，這對夫妻因為買了這間房子，而且在他們自備款準備了三成的良好財務規劃之下，他們每個月支出依然增加了51,322元，如果沒有增加收入來源之前，他們勢必面臨破產的財務狀況。

        這個例子的收入高達8萬，這已經比一般30歲的購屋者的收入來得高一些，且他們的支出已經是相當的「刻苦耐勞」型的；購屋者務必請衡量自身狀況與這個例子的差異性，如果收入比這對夫妻高，支出可以比他們還低，那麼，或許可以嘗試一下「槓桿」的滋味。

        我個人曾經經歷過這樣的槓桿歲月，購屋後的前三年的財務吃緊簡直要把我逼得喘不過氣來，所幸我碰到台灣有史以來的「金融開放」，讓我有機會坐擁金融業的高薪高獎金，所幸碰到兩次電子業的榮景帶來萬點行情讓我可以有投資致富的機會，所幸我碰到十年的債券多頭，讓我有機會發點小財，最後還要感謝2000年以後由於台灣人缺乏投資信心與SARS風暴才讓我買到便宜的房子。

       如果你沒有我的機運，也沒有我所碰到的低迷市況，我真的奉勸各位，舉債近千萬買一間房屋所帶給你的心理的「爽」只有一時，沉重的財務壓力與惡劣的生活品質，會讓其他美好的事物蒙上一層金錢壓力的陰影。

         7、稅賦減免
        在台灣購屋雖然未享有如外國的購屋抵稅減免，但仍有「購屋利息」一項可以節稅，其抵稅上限是30萬。然而大多數人都忽略了「房租也可以抵稅」；如果政府可以讓「購屋價款」抵扣所得稅的話，那才是真正的利多因素。只是，財政日益困難的政府不太可能實施這個政策，更何況，如果真的實施「購屋款抵稅」的政策，萬一造成房價飆漲到失控的階段，社會安定性將會面臨考驗。

       8、自我控制權
      「自我控制」是房屋擁有者對房屋的使用自主權或裝潢權，不過，以現在的房屋租用習慣上，除非去改變房屋結構、侵犯他人權益或違反社會善良風俗，不然在合理的使用上，房東幾乎都是允許承租人自行裝潢甚至於重新隔間等等。當然，承租人在裝潢時總是得考量使用年限，自有房屋的確可以不受任何約束，不過請投資人在購屋時拋開這些浪漫的憧憬，作夢之前請拿出自己的存摺、薪水條與計算機。

        9、分散風險
       這個需求比較適用於大戶，譬如擁有好幾千萬甚至於上億現金的股市大戶等，有些天生好賭成性的股市投機客，特別是那種戒不掉「百分百持股」的Show hand操作短線客，以這樣個性來說，適度地把資產轉到「不易短線進出」的房地產當然是有其必要性，然而話說回來，如果自制力與紀律的自我約束能落實的話，這種需求其實都可以降低，不一定要用分散風險的方式去移轉短線投機衝動。

       10、普遍熟悉的投資管道
       在九0年代以前的台灣甚至於亞洲，的確是缺乏投資管道，當年的狀況與現在相反，當年的經濟成長率高達8％以上，投資的報酬率相當高，可是缺乏媒介管道，也就是說當年的金融市場並不發達也不具效率，一大堆報酬率高的事業、公司與標的，苦無籌資管道，而浮濫的資金卻找不到投資的出口；但是，到了現在低經濟成長率的年代，金融管道已經相當暢通，理財知識也已經相當普及，資金更是不再匱乏，可惜的是，報酬率高的投資標的或創業機會已經越來越稀少，高效率的金融卻意外地成為高報酬率的殺手，高報酬率的創業與創意很快會被複製，資金的效率讓高報酬投資很難長時間維持下去；所以今天，缺乏的不是投資管道，缺乏的是能帶來穩定獲利的投資標的。

         註1：飛特族為和製英語「freeter」的音譯，意指以正式職員以外（打工、兼職等）的身份，來維持生計的人。

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