close
在2001年夏末的時候，我突然發了神經想要買房子，這一定是一種心病吧，我覺得。一直到買了房子以後，我才驚覺原來房產業是一種販賣夢想的行業，建築在人類對未來自我生活空間的虛幻想像上。
我喜歡開玩笑說我們家就像個高級鴿子籠，層層疊疊，不折不扣的高級小火柴盒，為什麼人住在這樣的環境理會快樂呢？不過，話說回來，我們還真得是過的蠻快樂的。另一半總是會安慰我說應該去看看那些連公設都沒有的傳統公寓，一下樓就是堵住去路的機車滿佈的巷弄，不要太不知足了。
話說我買的這個社區，當初興建的時候還頗為轟動呢！原本是老舊的眷區，歷經十數年的協調、談判、搬遷、興建才有今日的模樣。期間還因為種種的不順利，而引入某位與眷村有些與淵源的政治人物來充任董事長，這位政商不分的「董事長」目前還是繼續活躍於政界，服務處樓下經常停有數輛L開頭的超大名車，奢華程度非一般人能想像。
不過不管啦，小小市民也管不了那們多。回歸正傳，現在想起來當初買房子時，還真是傻呼呼的什麼都不懂，而且還真得有點自不量力耶！不過也就是因為這樣才會買吧，不然光想到利息、貸款、綁死二十這一類煩死人的事情，恐怕就要敬謝不敏了。
不過還好傻人有傻福，那幾年央行為了提升自有房屋率剛好有個「青年首次購屋優惠貸款」的政策，我也傻呼呼的申請到了。這就是一個傻瓜即將步入困境卻渾然不自知，但是後來又不自覺地解套的真實故事。
現在這個政策已經沒有了，央行表示所謂階段性目標已經達成，所以只剩象徵性的利息補助了。
這陣子因為房地產又被炒熱了起來，附近房屋的成交價確實也向上攀升了不少，起碼有三成以上。慶幸之餘，也不禁興起算了一下總共繳付的利息，七年已經過去了，我貸款的銀行，除了每年寄一張繳利息的扣繳憑單以外，什麼也沒寄給我過，好像我不需要知道這個月的利率、需扣款的金額等等，反正就是錢要存夠就對了，連個手機帳單的水準都不到。
當年的「青年首次購屋優惠貸款」剛好是破天荒350萬的額度，可說是空前絕後，後來就沒有這麼多了。利率是以郵匯局的兩年定存機動利率加1%計算，但是政府補助0.85%，所以基本上我的利率就是郵匯局的利率再加上0.15%。例如說那時候的利率是在3.55%，如果以一般優惠貸款要加1%來算是4.55%，當月利息(如選擇前兩年只還利息的的話)大概是要13,271元，但是因為我有政府補助0.85%，變成我只需付3.55%+0.15%=3.7%，當月利息便是10,792元，等於政府幫我付了2,479元。
這在當時貸款利息還在7%、8%的時代，恐怕是羨煞人的優惠。而且我還是一個第一次買房子的傻瓜哩。
七年了，我算了一下，政府總共幫我付了約18萬多的利息，貸款年限還有13年，等於政府還要繼續幫我付約15萬左右的利息，那加起來不就30幾萬了?! 平常我蠻憤世嫉俗的，現在不知是該感謝還是怎樣？！
我自己則在七年內付了約70幾萬的利息，如果以2萬5千元的房租來計算的話，大概可以租兩年又4個月的房子，而且是屬於花完就報銷的費用。
很多人都覺得房租比貸款便宜，但是我覺得這是兩種完全不同性質的花費，一種是繳完了什麼也沒有了，一種是繳完了卻換回了資產，結局是完全不同的。(註：除非是做生意用或投資用當然就另當別論！)
有些人也會覺得貸款買房子就是替銀行在賺錢，房子根本不屬於自己，我也要顛覆一下這種想法。其實主控權還是握在自己手上的。以二至三成的自備款購屋其實是一種非常好用的槓桿操作，有錢也不見得一定要提前還款，尤其是擁有優惠貸款利率的時候。好處當然還有支出的利息每年可以在申報個人綜合所得稅的時後有30萬的列舉扣除額可用。
下圖是整理出來的利率走勢圖，感謝美國聯準會在2001左右為了提振經濟而一路把利率往下調降，我們的央行亦步亦趨，讓我嚐到了甜頭，最低時曾到1.55%(聯準會最低為1%)，讓我的350萬元的貸款利息從一開始每月都維持在6000元以下。2004以後聯準會又一路調高利率，還好央行只是非常溫和的跟進，可見台灣央行行事之穩健，讓我免於遭受大環境變動之下的傷害。之後，在下表可以看出，在2006到達5.25%的高原區以後，又像水銀洩地一樣地急速下降，這也是葛林斯班為人詬病的地方，調降太多也太猛，導致到現在還尾大不掉的次級房貸風暴。而央行為了拉近美台利差或平衡的考量並沒有跟進調降，大家可以看見在3月的時候兩條線型已然交叉。
聯準會郵儲局利率比較表
剛剛有提到了其實房子是屬於自己的，怎麼運用其實抉擇在於自己。前一陣子，另一半突發奇想，如果我們把房子過戶，再重新辦理貸款，那不是又多了一大筆可運用的資金出來了嗎？試想，如果房子增值三成，以700萬計算就等於了增值約210萬，那麼過往所支付的利息等於不是又賺了回來還有剩嗎？如果把房子以1千萬的價值向銀行貸款，七成的話是700萬元，還掉還剩下的270多萬元，活生生多了430萬元可運用的資金。
430萬可做很多事勒! 最安全的譬如說去存外幣存款，光利差就賺到偷笑了吧! 不過這部分我沒研究，還請有經驗的人指教！或者我們投資去加盟85度C, 如果不是那麼倒楣又能力不足的話，兩到三年可以回本，那不是嘴都笑歪了嗎？
結果我們真得去進行了耶，找了熟識的代書，銀行等等，還是那家每月沒有明細的銀行，因為他利率最低，第一年2.65%，第二年2.95%，第三年就3.25%，但是每兩年可視情況調降一次利率。可以前兩年只還利息大概在一萬五到一萬七左右，第三年開始本利還的話是四萬兩千多元。
不過，想雖然是這樣想，銀行也來估價了，回報是一坪27萬，當初我們買是21萬出頭。(符合我們的預期，不過銀行估價當然比較保守，附近的成交價應該已經逼近30萬元。)我們還是踩了煞車！
因為第一，捨不得現在的優惠利率，新利率只有頭一兩年較優惠，其實難過的在後面。第二，現在的貸款只剩13年就繳完了，雖然還是很長，不過總比再重來一次好吧。第三就是難捨政府的利率補助呀！每月0.85%補助，雖然不多但也不無小補，而且時間長達13年，放棄了不是超蠢的嗎？
所以，這個idea目前是在停擺當中，代書跟銀行都在驚愕之中停止所有進行的手續！
唉！各位來幫我出出主意吧！
到底是方案A，維持目前有的貸款。
還是方案B，重新貸款，把資金再拿去投資，運氣好的話，不但賺到利差，也賺到下一個人生。
快來留言幫我出點主意喔!!!!
我喜歡開玩笑說我們家就像個高級鴿子籠，層層疊疊，不折不扣的高級小火柴盒，為什麼人住在這樣的環境理會快樂呢？不過，話說回來，我們還真得是過的蠻快樂的。另一半總是會安慰我說應該去看看那些連公設都沒有的傳統公寓，一下樓就是堵住去路的機車滿佈的巷弄，不要太不知足了。
話說我買的這個社區，當初興建的時候還頗為轟動呢！原本是老舊的眷區，歷經十數年的協調、談判、搬遷、興建才有今日的模樣。期間還因為種種的不順利，而引入某位與眷村有些與淵源的政治人物來充任董事長，這位政商不分的「董事長」目前還是繼續活躍於政界，服務處樓下經常停有數輛L開頭的超大名車，奢華程度非一般人能想像。
不過不管啦，小小市民也管不了那們多。回歸正傳，現在想起來當初買房子時，還真是傻呼呼的什麼都不懂，而且還真得有點自不量力耶！不過也就是因為這樣才會買吧，不然光想到利息、貸款、綁死二十這一類煩死人的事情，恐怕就要敬謝不敏了。
不過還好傻人有傻福，那幾年央行為了提升自有房屋率剛好有個「青年首次購屋優惠貸款」的政策，我也傻呼呼的申請到了。這就是一個傻瓜即將步入困境卻渾然不自知，但是後來又不自覺地解套的真實故事。
現在這個政策已經沒有了，央行表示所謂階段性目標已經達成，所以只剩象徵性的利息補助了。
這陣子因為房地產又被炒熱了起來，附近房屋的成交價確實也向上攀升了不少，起碼有三成以上。慶幸之餘，也不禁興起算了一下總共繳付的利息，七年已經過去了，我貸款的銀行，除了每年寄一張繳利息的扣繳憑單以外，什麼也沒寄給我過，好像我不需要知道這個月的利率、需扣款的金額等等，反正就是錢要存夠就對了，連個手機帳單的水準都不到。
當年的「青年首次購屋優惠貸款」剛好是破天荒350萬的額度，可說是空前絕後，後來就沒有這麼多了。利率是以郵匯局的兩年定存機動利率加1%計算，但是政府補助0.85%，所以基本上我的利率就是郵匯局的利率再加上0.15%。例如說那時候的利率是在3.55%，如果以一般優惠貸款要加1%來算是4.55%，當月利息(如選擇前兩年只還利息的的話)大概是要13,271元，但是因為我有政府補助0.85%，變成我只需付3.55%+0.15%=3.7%，當月利息便是10,792元，等於政府幫我付了2,479元。
這在當時貸款利息還在7%、8%的時代，恐怕是羨煞人的優惠。而且我還是一個第一次買房子的傻瓜哩。
七年了，我算了一下，政府總共幫我付了約18萬多的利息，貸款年限還有13年，等於政府還要繼續幫我付約15萬左右的利息，那加起來不就30幾萬了?! 平常我蠻憤世嫉俗的，現在不知是該感謝還是怎樣？！
我自己則在七年內付了約70幾萬的利息，如果以2萬5千元的房租來計算的話，大概可以租兩年又4個月的房子，而且是屬於花完就報銷的費用。
很多人都覺得房租比貸款便宜，但是我覺得這是兩種完全不同性質的花費，一種是繳完了什麼也沒有了，一種是繳完了卻換回了資產，結局是完全不同的。(註：除非是做生意用或投資用當然就另當別論！)
有些人也會覺得貸款買房子就是替銀行在賺錢，房子根本不屬於自己，我也要顛覆一下這種想法。其實主控權還是握在自己手上的。以二至三成的自備款購屋其實是一種非常好用的槓桿操作，有錢也不見得一定要提前還款，尤其是擁有優惠貸款利率的時候。好處當然還有支出的利息每年可以在申報個人綜合所得稅的時後有30萬的列舉扣除額可用。
下圖是整理出來的利率走勢圖，感謝美國聯準會在2001左右為了提振經濟而一路把利率往下調降，我們的央行亦步亦趨，讓我嚐到了甜頭，最低時曾到1.55%(聯準會最低為1%)，讓我的350萬元的貸款利息從一開始每月都維持在6000元以下。2004以後聯準會又一路調高利率，還好央行只是非常溫和的跟進，可見台灣央行行事之穩健，讓我免於遭受大環境變動之下的傷害。之後，在下表可以看出，在2006到達5.25%的高原區以後，又像水銀洩地一樣地急速下降，這也是葛林斯班為人詬病的地方，調降太多也太猛，導致到現在還尾大不掉的次級房貸風暴。而央行為了拉近美台利差或平衡的考量並沒有跟進調降，大家可以看見在3月的時候兩條線型已然交叉。
聯準會郵儲局利率比較表
剛剛有提到了其實房子是屬於自己的，怎麼運用其實抉擇在於自己。前一陣子，另一半突發奇想，如果我們把房子過戶，再重新辦理貸款，那不是又多了一大筆可運用的資金出來了嗎？試想，如果房子增值三成，以700萬計算就等於了增值約210萬，那麼過往所支付的利息等於不是又賺了回來還有剩嗎？如果把房子以1千萬的價值向銀行貸款，七成的話是700萬元，還掉還剩下的270多萬元，活生生多了430萬元可運用的資金。
430萬可做很多事勒! 最安全的譬如說去存外幣存款，光利差就賺到偷笑了吧! 不過這部分我沒研究，還請有經驗的人指教！或者我們投資去加盟85度C, 如果不是那麼倒楣又能力不足的話，兩到三年可以回本，那不是嘴都笑歪了嗎？
結果我們真得去進行了耶，找了熟識的代書，銀行等等，還是那家每月沒有明細的銀行，因為他利率最低，第一年2.65%，第二年2.95%，第三年就3.25%，但是每兩年可視情況調降一次利率。可以前兩年只還利息大概在一萬五到一萬七左右，第三年開始本利還的話是四萬兩千多元。
不過，想雖然是這樣想，銀行也來估價了，回報是一坪27萬，當初我們買是21萬出頭。(符合我們的預期，不過銀行估價當然比較保守，附近的成交價應該已經逼近30萬元。)我們還是踩了煞車！
因為第一，捨不得現在的優惠利率，新利率只有頭一兩年較優惠，其實難過的在後面。第二，現在的貸款只剩13年就繳完了，雖然還是很長，不過總比再重來一次好吧。第三就是難捨政府的利率補助呀！每月0.85%補助，雖然不多但也不無小補，而且時間長達13年，放棄了不是超蠢的嗎？
所以，這個idea目前是在停擺當中，代書跟銀行都在驚愕之中停止所有進行的手續！
唉！各位來幫我出出主意吧！
到底是方案A，維持目前有的貸款。
還是方案B，重新貸款，把資金再拿去投資，運氣好的話，不但賺到利差，也賺到下一個人生。
快來留言幫我出點主意喔!!!!
全站熱搜
留言列表
財經 (21)