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    張金鶚教授在這本「房地產投資分析」的第一章所列出房地產投資的十個缺點的第五到第十分別是:5、房地產價值缺乏標準。6、房地產法令手續煩雜。7、缺乏房地產資訊。8、投資金額較大。9、政府介入太多。10、房地產投資者的形象不佳。

    其中第5與第7項可以一併討論,現階段的房地產資訊不是不夠,而是「假」資訊過多,在台灣的金融市場中充斥著許多「人工製造」的資訊,尤其是房地產市場,充斥著許多讓智者一聽就覺得可笑的資訊,房地產的資訊與耳語甚至媒體報導,讓人不禁想起昔日在菜市場行騙的金光黨,這些金光黨千篇一律會請一個看似忠厚的年輕人,假裝成敗家子從家裡偷出金條要便宜賣出,一旁一定有個能言善道的人邀請旁人一起領錢去騙那位「假白癡」,這種故事在現代聽起來會覺得很匪夷所思,然而,如果那包金條若換成「房屋」,那個能言善道的人換成媒體,以全世界媒體最發達的台灣加上全世界信任媒體程度排名第三名的台灣人(第一名是北韓,第二名是緬甸),能不心動上當幾希。

    房地產的成交資料至今很難透明,因為關鍵在於成交資料非強制公開資訊,二是財稅機關所得的買賣價金的基礎是「土地與房屋現值」,眾所皆知,公告現值與市價會有一段差距,而課稅的現值標準包含了土地持分和建築物本身,而我們一般買賣房屋的市場基準皆是用「房屋」的登記面積,也就是所謂的坪數,兩者計算的差異是在,現值比較重視土地持分,而買賣卻偏向樓板面積。所以在財稅機關的成交資料自然無法反應正確的市場成交資訊。
別說同一地區當中也有著相當的差異性,就算同一棟大樓不同樓層,或同一大樓頭一樓層不同面向,有都有其差異性,換句話說房屋並不是一個可以標準化的商品,即使同一條街道同一個時間相同價位推出的兩個建案,也會因為管理優劣、市容變遷、住戶狀況…而面臨不同的遭遇,折舊與增值兩個多空角力其實就是在這種細節中分出高下,折舊是房屋的宿命,增值是房屋的夢幻,折舊是必然發生只是快與慢,然而增值卻通常是偶發的幸運。

    在這一章節中,張老師提出了房地產投資三大要訣:一是時機、二是區位、三是類型。值得注意的是,一般房地產業者或「具私利目的的專家」,幾乎只強調「地段地段地段」,張老師卻把時機擺在第一要訣,而且也加了另一個「類型」的因素。我覺得這才是一篇負責任的房地產專文,那些過度強調「地段地段地段」的房地產業者,不正和股市一些只看「個股」的明牌大師一樣嗎,那些過度強調地段的專家,其立論的用意在於「促銷」,想想看,如果讓購屋者有了「時機」的觀念後,那勢必會造成許多潛在購屋者會因為「景氣未明」或「價位過高」而裹足不前,相反的,不斷地對購屋大眾強力灌輸「地段地段地段」的觀念,那不就可以讓購屋者忽略掉「景氣」、「風險」與「自身需求」的種種考量,因為畢竟買房屋可是人一生中最大筆的開銷,腦中若充滿了太多理智,恐怕真的會讓購屋的衝動降低,所以業者就只能透過各種發言管道,把購屋的思考要素簡化成為「地點」一項,畢竟「地點」這項因素最能讓人深陷業者所編織的「想像天地」。

從張老師的這個短短的提要就可以清楚地瞭解,原來買房子不單單只看地點。

  在深讀這本書之前,必須先清楚的瞭解張老師這套書本基本上是屬於教科書,第二章幾乎都是偏重「純投資學」的簡單原理與模型,讀者可以順便複習一下昔日在學校所學。

    本書有一段很棒的論述,那是第三章第五節「心中之尺與市場之尺」,張老師這個兩把尺的概念,有如醍醐灌頂般地把我的腦袋喚醒,可以說是好久好久沒有看到這樣的文章了,我懶得用打的,我用唸的唸給各位聽:



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