總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

這篇說實在沒什麼大學問，頂多是說以「需求」來看房市的未來吧！
說實在的，住在南部那麼久，要不是看媒體報導，我也不知道台灣房市的多頭是從南部(尤其是高雄)鳴槍起跑的….。
    房市呀房市，初升段我想除了一直在注意房市的人或一直在這個市場之中的人外，應該少有幾個人能在初升段就能查覺出房市已然復甦。而為什麼台灣房市的多頭是由高雄展開的呢？這個問題本山人思考了很久，一直得不到答案。結果在某一次騎著「歐多拜」在各大阡陌小徑中做田野調查時，說得遲那時快，忽然之間靈光一閃，一切的問題從那時刻起都有了答案。
在南海和太平洋之間，有一座小島，長期以來在歷代當權者的刻意安排下，一直上演著南北發展不均的戲碼，從所得、建設、產業分布等，都可以查覺到南北發展深層內涵的不同。但何以南部的房市會春江水暖鴨先知呢？真正的原因其實只有一個，那就是—原物料的大多頭。
上一段已提到了，由於在當權者的刻意安排下，南部地區和北部地區的發展一直有著本質上的不同，在南部地區的各工業區，分布著鋼鐵、石化塑膠等各大大小小的產業聚落，這些產業都有一些共通的特性，如高污染、高耗能等，似乎是命運的安排般，一直無法在北部大量的立足，只能宿命的在中南部落腳。在這波原物料的長多之前，非龍頭廠商一個個不支倒地，連龍頭廠商也在苦撐。撐過了最黑暗的一刻，南部的原物料相關行業，長久以來的劣勢轉眼間變成無可取代的優勢，而這些優勢都不是任何地方一朝一夕間可以取代的。長多來臨前，或許原物料的從業人員還沒感受到，但老闆感受到了、經理人感受到了、員工感受到了（從員工分紅，績效獎金等）、感覺越來越強烈了（從尾牙的豐盛程度，年終獎品、奬金），再到再怎麼後知後覺的人都感受到了（從調薪幅度和每年的調薪抗議戲碼等）。也就在這一波又一波向外漫延的訊息傳遞過程中，造就了南部房市的起漲進而一波又一波的多頭攻擊。
    房市已經熱了好幾年，在台灣南部當然也不例外，但房市還能熱多久呢？見諸台灣和世界房市的多頭，能走得長久皆是由於經濟景氣的帶動，而後才是投機的炒作行情，但房市有漲到天的本錢嗎？一旦走入炒作行情，從歷史理論上來看也已近「末升段」了，在末升段買進的人，若不是「自住型的投資」，基本上心理應當要有放一段時間的準備。

而本文是不去討論社會金字塔頂端的那群人，因為那是我無法理解和人數終究不多的一群人，為什麼說人數終究不多呢？因為從生物學食物鍊的觀點，越高等的生物數量通常會越稀少，若消費者大於生產者，高階的消費者終會因為自身生存的理由，而將低階生物掠奪精光。由於低階生物無法休養生息、繁衍後低，高階消費者終會因食物枯竭而數量逐漸銳減，而再度形成一個金字塔型的生產者-消費者結構。而金字塔頂端者就算有能力買下整個台灣，但通常也不會那麼做，因為精明的人會知道資產要放在更有價值，更能產生效益的的地方，故金字塔頂端的那群人總土地（房市）需求量終究有限，所以目前我們看到他們大部份所注重的是地段、大一點的坪數、及裝璜或格局，也就是求稀有以彰顯尊貴，而不會像早餐店般到處都可以當豪宅。

再以島內的營建業來說吧，本人目前沒有看到那一家建商是長期專屬於「豪宅建商」的。本人所謂的「長期專屬於豪宅建商」意指某建商長期營收有百分之五十以上是靠出售豪宅收入。當然，那種可能像「一片歌星」的「一案建商」如「禿峰」和「XX璞真」的業者亦不在本人討論的範圍。

所以以房市的決定力量來說，真正主導房市大方向的應是中下階層的民眾了！而一個開發中國家或現代化國家，人數最多且最有參考價值的消費力人口，應是上班族莫屬了吧！因為上班族人數眾多，收入穩定、在一國中有中等水準以上的薪資水平…。所以這也是我們看美國的消費力會注重其中的一項叫「非農就業人口」的指標了。
    前面提到過原物料的大多頭造成南部房市的多頭確立，而在北部地區，電子產品的出口亦保持成長，故在南北雙引擎的發動下，房價越走越高。但後續呢？以南部的狀況來說，基本上受惠於原物料而加薪的就業人口，時間都過了五年了，該買房子會買房子的，應該大部份都已加入購屋一族了。而五年下來，原物料產業增加的就業人口並不多（相較於原有的從業人員及其他產業就業人口），其他非原物料產業亦少有受惠。以本人的經驗來說，剛畢業的大學生除非從事RD或業務銷售相關工作，否則起薪僅約在二萬五仟元上下，再加上南部找一份工作約需三個月的時間，故一個大學畢業生除非表現良好、能力超強、獲得上司認同，否則要在五年的工作生涯中，月薪突破三萬元大關，應屬不易。

所以本人做了一個假設，假設某人月薪三萬元，貸款六百萬買進南部一棟都市近郊的透天厝（南部人偏好透天厝啦，我也愛！），假設每月月薪的一半是購屋所能付擔的最大限度，那麼一他所能負擔的最高房貸利率I是多少呢?

12*I=30,000*0.5/6,000,000  得出I=3%

也就是說當房貸年利率突破3%時，這個人會無力負擔房貸的壓力，光是每月的利息就要15K，因為我上網找不到年金現值的相關資料，也忘記財務管理課本到底有沒有這麼確切的表格，所以我就不找了！大約估計以貨款二十年計算，每月本金加利息攤還約需25K左右。

而依據查詢中ｘ託網站的房貸相關資料節錄如下：(9/24查詢結果)

政府優惠貸款：央行優惠購屋房貸

借款人實際負擔利率：3.36%

每戶最高貨款額度：台北市250萬，其他地區200萬

年利率3.36%已超過3%，且額度最高才250萬元，故房貸會造成受薪階級極大的負擔。當然我的假設不一定是合理的，如受薪人月薪、房價的假設、沒有計算雙薪家庭、未計算自備款有夠多的人…。但小小的試算只是讓大家了解，以一個受薪階級來說，對現在或剛購屋的人來說，房貨的壓力可能有多大，假如光是利息就要你月薪的二分之一以上，你的生活將會多麼的需要「省吃儉用」。而中央銀行上星期剛調升利率半碼了，估計房貨利率這個星期開始會有銀行調升0.1個百分點左右。

    最後，附上二則新聞報導給各位朋友參考--「大學畢起薪 僅韓港1/3」、「住展雜誌最新風向球-有量無市」

大學畢起薪 僅韓港1/3

聯合新聞網更新日期:2007/09/12 04:18

台灣就業市場冷清，即使辛辛苦苦找到工作，低起薪也會令人沮喪。根據一一一一人力銀行的資料，台灣大學畢業生平均起薪只有兩萬四千元，僅韓國、香港的三分之一。

如果和美國比較，人力銀行資料顯示，美國光是高中畢業就可以拿到合台幣七萬六千元的月薪，大學畢業生平均月薪約合新台幣十四萬元。

元智大學管理學院講座教授許士軍補充，國內的ＭＢＡ投身台灣就業市場，起薪大約三萬到五萬元；但如果是美國ＭＢＡ，到美國本地找工作，起薪最起碼年薪十一萬美元，折合一個月約新台幣卅萬元。如果是哈佛、史丹佛的ＭＢＡ更不得了，一個月拿台幣五十萬元沒問題，薪資水準足足是台灣的十倍之多。

起薪低，如果加薪幅度快倒還好，但是昨天萬寶華公司調查發現，台灣高達七成企業主不願意支付比上一年度更高的薪水，來留住好人才。反而是彈丸之地的新加坡，有高達五成五雇主願意以高薪留人。

另外，中國大陸、香港、紐西蘭、澳洲也有三成企業主願意支付高薪留才。

許士軍感嘆，台灣大環境不好，較低的薪酬福利，不僅無法吸引國際級人才，就連本土優秀人才，看到外國如此「高規格」的待遇，都相當眼紅，積極爭取外派機會。

昨天萬寶華也發布熱門國際職位需求，台灣、香港、新加坡、日本職缺需求最高的都是業務代表，反映出企業對提高銷售業績的殷切期盼；印度需求最高者則為工程師、ＩＴ專業技術人員。

(中央社記者李文忠台北2007年9月5日電)根據住展雜誌最新風向球顯示，8月風向球分數為58分，燈號仍為代表復甦安全的綠燈，但「有量無市」的窘態已現，並且是連續兩個月出現供給量增加、來人與成交組數卻持續下滑的市況。

住展研發長倪子仁表示，受到鬼月心裡層面的影響，加上股市為美國次級房貸風暴波及，台股大跌近20%，使大部份建案來人與成交組數持續低落。

由於預售屋大量釋出，8月預售屋推案分數較7月再多出1分，來到今年以來的新高點，推案量達562億元，較7月預售推案量521億元成長7.9%，至於8月新成屋推案戶數，亦從7月的2534戶增加至8月的3957戶，雙雙呈現放量走勢。

從廣告批數與廣告金額來看，8月廣告分數依舊維持在高檔，報紙的廣告版面以遠雄建設 (5522)的幾個銷售建案採包版的方式最為顯眼，另外，甲山林廣告大手筆的強推淡海新市鎮建案，吸引不少購屋者注意。

從8月風向球的來人組數分數跌落至今年舊曆年的5分來看，來人組數並沒有與推案量同步揚升，反受到台股下跌與銀行緊縮房貸成數影響，各工地來人組持續降溫。

從成交角度來看，成交的分數較7月再下跌1分，8月成交比從原本的8-10組成交1組，上揚至約10-12組才成交1組，顯示觀望氣氛濃厚。

去年北台灣推案量7440億元，今年全年推案量上看9000億元，出現近10年來的新高推案量，學者與地產業界擔心的供需失衡問題，恐將再度浮上檯面。