總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

預計分成三個部份:

 

(1)東京購屋實錄、VF汐留、PANASONIC LIVING SHOWROOM

 

(2)立於台場之上的GUNDAM、富士電視台、強運之船宗谷、日本未來科學館

 

(3)人潮萬歲的購物街-巢鴨地藏通、齋藤鮮魚、合羽橋道具街

 

　從2013年10月首次參加了東京置產說明會。畢竟自己在證券市場也小有心得(…雖然遠比不上國華兄厲害啦！)，一開始直覺「投資人多的地方不要去」(笑)。

 

　基於自己是個日本自助旅行中毒者，加上追根究柢的好奇心，想著：若能增加一種外幣配置，好像挺有趣的樣子？此處試著分析「投資日本不動產的機會與風險」，寫成遊記兼購屋記錄，記錄其中的眉角，跟各位分享經驗。

 

    在媒體一面倒吹噓海外包租公婆奮起前進時，建議大家謹慎評估能否承擔其風險？是因為虛榮心，花小錢當日本房東的滿足感？還是被仲介推銷話術興奮活水打動？我在購屋前蒐集了不少資料，包括到日本網站查詢相關訊息、法規，赴仲介公司直接詢問，還有對日本生活型態、外匯需求的綜合考量。

 

　當然，最重要還是預算啦！一分錢一分貨四海皆然。不過台灣目前房價，似乎是兩分錢一分貨喔…本次購屋的預算是台幣160萬，就資產配置而言，比美股人民幣多，比台股少，就算遇到空屋乏人問津，時間不是過久的話，還勉強可以承受。投資一定有風險，房地產投資有賺有陪，購買前請詳問作者…警語要小又落落長反正不會有人看XD

 

　從人文、治安、甚至語言角度評估，媒體大推的吉隆坡當然不在考慮範圍內。其次，大阪、橫濱也從清單裏刪除。一來，這些地方的C/P值，好地點的房價不亞於東京23區；再退一步想，如果一個外國人告訴你，他想在台中高雄買房子出租，我想他不是行家就是傻瓜。(在下不住天龍國，沒有貶損的意思)

 

    我們在日本購屋當然是外國人，敢買首都以外的地區，想必是對那些地方非常了解？若真的對這些地區情有獨鍾，選擇JR大阪駅或JR橫濱駅附近(就是蛋黃啦！)比較安全，但如前所述，這些地區淨投報率…灰熊低。還不如多上國華兄的課，多買書讀書比較實在。

 

　好，現在帶大家從頭開始！

 
圖01-銷售DM

(1)售價：

　日本屋主開價，一般就是他想拿到手的金額。用台式殺價法-七折給他砍下去，會惹惱屋主喔！日式思維是，房子如車子一落地就折舊；加上屋齡如果是10年左右，或許還有貸款沒付清，砍太大力屋主馬上翻臉給你看，也可能被仲介直接打槍「這個值段厳しい(很嚴峻)」。合理出價可以參考HOMESアーカイブ之類具規模網站，或至實價登錄查詢。

(2)交通：

　東京23區交通以メトロ、JR山手線/中央線、都營地下鐵為主，私鐵為輔，購買前最好對路網有概念。如果套房離市中心比較遠，需考慮房客轉車便利性。DM上標示的徒步時間以GOOGLE MAP為參考，每分鐘80m計。

(3)地圖相對位置、外觀、套房格局與方向：

　因為安全和隱私權考量，日本房客不太喜歡租一樓；二樓以上，尤其是邊間(漢字：角部屋)比較受歡迎。1R表示房間與廚房沒隔間，1K表示房間和廚房有牆隔開，1LDK表示１部屋+リビングとダイニングとキッチン，1房間+客廳兼餐廳兼廚房，以此類推。

 
圖2-隔間圖

(4)建案名稱：

　帝寶、御見幸福、山海匯…之類誇張名稱，在日本是見不到的。
一般建案名稱像是：
ライオンズマンション 東新宿 第2→ 建案系列(表示等級或建商) + 最近的車站/地區 + 本區第幾個建案，這種A+B+C的排列組合，簡單易懂。

 

(5)地址：

　完整地址如：東京都 OO區 OO町 O丁目-O番地-O 最後三位為數字如 5-4-3。到GOOGLE MAP上看看街景吧，生活機能也要考慮。

 

(6)日本室內專有面積：

　分成，牆壁中心到另一面牆壁中心；或牆壁內側到另一面牆壁內側，無論哪種計算方式差距都不大。

 

(7)土地權利：

　分為「所有權」或「借地權」，借地權指的是地上權，需另外向地主付地租並簽租賃契約。

 

(8)建築年數、構造與戶數：

　1982年以後的建物，符合新耐震基準可抗6-7級地震。住戶多的大樓，可能會聘請常駐管理員(漢字：日勤)；住戶少的管理員，會兼巡多個建案(漢字：巡回)。

 
圖3-耐震證明書

(9)(10)管理會社=物業管理：

　按月收取管理費與修繕積立金(修繕基金)，負責管理員、清潔、設備更換等整體建物維修工作。管理會社在住戶會議中提出修繕計畫，收支表等。特別一提スカイコート這家建商有成立自己的管理會社，因為本身是建商具成本優勢，修繕積立金一般比市場低些。

 

(11)租金。

 

(12)院子、陽台或露臺的面積另外算：

　說到這裏，又忍不住吐槽台灣的鬼規定，虛灌坪數氣死人公設-這不是欺騙消費者，什麼是欺騙消費者？附帶一提，建案附屬的停車位都是月租，沒有賣斷，如果太多人想租的話得抽籤。還有，日本騎自行車到車站通勤相當普遍，若建案有室內腳踏車停車場也是加分項。

 

(13)其他說明事項：

　租賃管理(代管公司)處理的事務如下：

 
圖4-租賃管理

　初次購屋時，需將今年度的管理費與修繕基金預先付清，故實際報酬率大於6%。

中古屋風險主要在於設備維修(更換家電等)、需負擔較高的修繕積立金、及承擔空屋風險。大致而言，屋主提供的基本設備包括:

(1)空調

(2)熱水器

(3)系統廚櫃(抽風機+2口或3口瓦斯/電磁爐+流理臺+日式烤箱+烘碗機)

也有屋主願意提供更多家電設備，在設計與裝潢方面投入較多預算，主打帶著行李就能入住，視個人考慮而定。

   
圖5收益試算

往現場勘查路上，正好途經綾瀨車站的房仲，順便拍照做為參考，租金行情如照片。最上面一排是1R與1K的租金，中間三排是1K的租金，最下方是1LDK的租金。房租金額與地點有絕對關係，坪數格局其次，屋齡最末。選好地點的套房非常重要！　

 
圖6租金行情

　東綾瀨公園呈環狀圍繞著住宅區，面積比我想像中大。

 
圖7東綾瀨公園

小迷路之後終於找到了自己的房子，沒辦法，我用的是自己印的GOOGLE地圖，手機沒開通。23年的屋齡，在5年前有拉皮(漢字：大規模修繕)。日本建物約15-20年左右會更換一次外牆磁磚。腳踏車停車場竟然還有室內與室外兩部分，全29戶的住宅，當天中午到達時約停有15台腳踏車，可見腳踏車之必要。

 
圖8室內駐車場

　購買的套房，位於千代田線終站的北綾瀨與綾瀨之間，當初是考慮メトロ連接的路網比較廣。

 
圖9美多羅北綾瀨

　北綾瀨車站裏面的告示牌，注意鴿子很多XD

 
圖10小心飛機

這次住宿選擇VF汐留。室內中庭直接連結車站，2樓是百合海鷗號汐留站，往B2可達都營大江戶線，都營淺草線，JR山手線新橋與メトロ新橋站，交通便利。

 
圖11中庭一

　原地向後轉，就是VILLA FONTAINE汐留，這整棟都是三井住友辦公大樓，VF汐留也是三井住友集團的旅館，巧妙用玻璃帷幕將辦公大樓與旅館區隔。

 
圖12中庭二

   
圖13新橋超市

　VF汐留往築地市場可以徒步或直接搭都營大江戶線，旁邊就是濱離宮庭園。

 
圖14汐留往築地

　對智慧家居有興趣的朋友，可以順道參觀PANASONIC的智慧生活館，位於汐留CITY CENTER旁。

http://panasonic.co.jp/showroom/tokyo/floor/

館內業務都是配戴PAD解說的正妹，從太陽能發電系統、情境LED照明系統、奈米防污磁磚、分子美肌氣泡按摩浴缸(啥？)、羅馬浴場推薦的菊花溫感洗淨節水防污便座、室內設計全都一手包辦，當然報價也是挺驚人的。

 
圖15智慧生活館

　在下痞客幫的ID是ramiya1975，對東京購屋有興趣的朋友可以一起交流經驗。