總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

 
日本疫情解封在即，台幣兌日圓升值到4.3以上，不論是日本留學或是投資置產，日本高學費、高生活費的藩籬已經逐漸打破，不再遙不可及。一年平均百萬日圓的學費，折合台幣不到25萬，已經貼近台灣日益高漲的學費。

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製表者 TASO ANDY  

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從日本人口長期減少下的集中化趨勢展望未來台灣
 
2019年起，估計台灣人口的增加率會正式步入零成長甚至負成長，這個趨勢看起來已經是「不可逆」，至於人口成長停滯甚至衰退之後，人口移動的情況到底會有什麼變化？也許我們可以參考日本人口的移動，日本國的人口的高點大約出現在平成17年，從那個時候起至今，日本的人口也是正式步入零成長與負成長，從平成17年到平成29年這12年之間，日本各地的人口流動情況是如何呢？

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台灣人到日本購屋，必須事先作足許多功課，我在前幾篇的文章中已經大致談過，接下來就要進入看屋的流程，首先必須要找到一家合法登記的仲介公司，仲介公司除了幫你挑出「符合條件」的房子之外，在日本，中古房屋買賣絕對得透過仲介商，不可能自己在網路上或在路上看到出售的牌子，就自己打電話去接洽，別說你的日語流通可以完全溝通，就算是日本本國人，也不可能抱著現金跑去和屋主與賣方仲介接洽，對方一定會委婉地請你的委託仲介商來談。
 
在我還沒有赴日親自看屋議價之前，必須先透過仲介商先幫忙過濾，譬如這次我要挑選的物件條件如下：

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       關於機場捷運的新聞：
      『一波三折的機場捷運又傳風波！機電承包商丸紅公司和下包廠商鬧翻，包商將捷運設計圖扣住近三個月，施工被迫停擺，最後由交通部出面控告後，廠商才交還設計圖，但機電子系統設計尚未敲定，光是設計進度就落後逾八個月，想要一○二年如期完工通車，變數大。
       機場捷運全長五十一點三公里，交通部高鐵局負責中壢至三重段約四十七公里，目前軌道鋪設僅鋪設三公里，號誌、通訊及電力系統設備也都沒有進場，高鐵局提報至今年四月底的總工程進度卻高達七○.八％！』
 
註:其中A3(五股工業區站),A4(新莊副都心站),長庚醫院站(A8),林口站(A9)
       總按：已經距離預定通車日不到兩年，竟然連機電設計圖都還沒完成；更讓我感到吃驚的是，從中壢至三重段約四十七公里，目前軌道鋪設僅鋪設三公里，鋪軌率才百分之六，而對外的宣傳居然是七○.八％，機場捷運還是馬冏拍板震怒的國家門面，其工程都能延宕到如此田地，且官方對外宣傳的進度與實際情況相差十多倍的離譜，其他那些還在紙上作業的什麼三環三線，恐怕更遙遙無期了。
       讓我來告訴大家關於機場捷運的故事，其實這條捷運線早在1989年就開始規畫了，當時我還是個大學生，如今我兒子都快要成為大學生了，1996年發包設計與興建，2003年原有BOT廠商（長億集團）財務危機，只好由政府出面收拾爛攤子至今，我個人在1994-1997恰好在長億的關係企業-泛亞銀行上班，那宗機場捷運千億融資案恰好我也負責一小部份的經手。
       還記得該案子送到我這關，我簡單用計算機按了一下「捷運站土地徵收」與「沿線開發」的部份，我還記得其中最大土地融資就是今天的新莊副都心與林口重劃區一帶，不得了了，當時負責的長生公司竟然要用一坪五百萬元的天價（足足比當時市價十倍）收購，不要以為長生是白癡，整個案子當中白癡的只有一個那就是聯貸銀行，可見那個案子的黑幕，我依稀還記得當時賣土地的一些建設公司，嘿嘿！有幾家可就是今天在新莊副都心與林口一帶推案很活躍的建商呢。
        我沒有蓋章簽名，我選擇離職。
        許多被建商的廣告矇騙的投資者，也許看到從三重到新莊五股一帶的機場捷運的結構體，就誤以為會如交通部宣稱的如期完工，其實要不是上面那則新聞曝光，恐怕大家都會被埋在鼓裡，原來上頭的鐵軌都鋪不到百分之七，連機電設計圖都差點交不出來。看起來期待這條機場捷運通車的新莊副都心與頭前重劃區的居民與投資人正要開始面對一次又一次的延宕了。
 
外表好像快蓋好,結果上頭的鐵軌與機電完全還沒有動工,這是不是又是一場"我們準備好了"的騙局呢
       
        騙過新莊林口人之後，現在又輪到三峽鶯歌了，交通部長毛治國於今年5月2日視察「捷運三鶯線」等建設工程時，送上捷運三鶯線將於2014年動工的大禮，未來可望解決三鶯地區對外交通不便的問題。此條捷運線由現在的板南線永寧站往南延伸，沿途預計設頂埔站、媽祖田站、台北大學站、國華路等站，終點站為鳳鳴國中站，共計10站，將串起新北市土城工業區、三峽老街商圈、北大特區、鶯歌老街商圈及新北市與桃園縣交界的鳳鳴商圈。
三鶯線是土城線的延伸，而所謂土城線與板南線是相通的，又稱藍線，目前通車到永寧站，所以三峽北大特區的居民必須花三十分鐘搭公車到土城線的永寧站再轉捷運藍線。所以對於三峽人而言，交通噩夢哪一天可以甦醒就端視土城線的最後一段，和連街土城線的三鶯線這兩段捷運何時通車，當然，對於政府而言自然得開一些支票讓活在交通噩夢的三峽人繼續活在夢裡，這樣自然就可以騙到三鶯與土城地區的選票，一如三環三線當新北市長騙了許多五股與汐止的選票。
 
         一、 土城線的延伸（永寧到頂埔）：這段屬於藍線的起段，我舉另一端的南港到南港展覽館站為例，這短短兩站，從動工到通車一共花了七年（2004-2011），同樣是捷運藍線，長度也差不多，這條土城線延伸線（永寧到頂埔）的動工日是2008年底，若按照南港端的進度，也恐怕得花上七年多，所以最樂觀的完工日應該是2016年年初。
        二、 三鶯線與土城線連接，如果得等到土城線完工才能動工的話，三鶯線恐怕得拖到2015~2016才能動工，且三鶯線屬於和文湖線一樣的中運量，以內湖線從動工到完工得花上七年的時程來看，三鶯線完工日期恐怕最快也得落在2022~2023年，靠！現在住在三峽北大特區的幼稚園兒童到了三鶯線通車時恐怕都已經讀大學了。今天住在三峽北大特區的小學生等到三鶯線通車時就可以搭捷運上班了...

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    不愧是都心，有樹、有水、有廣闊的綠地。這裡的房價開價一坪八十萬
  
    整齊併排的大樹…
 
    右擁春城、左抱都峰，中有…垃圾！！！
  
    現在好像已經100年11月了…（怎麼這塊牌子是用後面的垃圾推車頂住而立直的呢！） 
   
    果然是都心，連草都吃肥料長得比人還高，目測約2.5公尺，真是人強草壯！ 這裡的雜草號稱全台灣最貴的雜草,因為這裡每坪房價高達八十萬
 
    旺盛的生命力，強到連地上都冒出不知名的野菇，原來是生菇了啦！
 
 
    　　這裡是中原路、中原東路與思源路口。半年前中原路上總共有十九家房仲欣欣向榮，在開徵奢侈稅後，依然有十八家在此屹立不搖喲！我也頂著這股氣勢，由中原東路某個興建中的建案基地出發，用雙腳走向自己的幸福之路，目標幸福路口的環狀線幸福站與新莊線的頭前庄站。
 
 與半年前想比, 開發速度依然是....零。
 
 
    沿途中看到頭前重畫區內的新建大樓，真是個個氣勢不凡、頭角崢嶸，連廢土都那麼地高、那麼地亂、那麼地髒！
 
    走了12分鐘到達了幸福的路口。咦？怎麼幸福的路口沒有幸福的停靠站呢？原來是預定2016年才通車，現在當然什麼都沒有！環狀線別說興建, 至今幾乎連動工都還沒開始, 我在這個街口看不到任何捷運工程的圍籬和告示牌
  
    走著走著，骯髒的空氣、疲憊的雙腿，我只能苦笑以對，真的好遠！幸好我只是當成運動走走看，不是每天趕著上班去。
 
    　喔YA！花了26分鐘走了1.9公里，終於讓我從頭前重劃區的中原東路走到新莊線的頭前庄站，運動完真的是無比舒暢，來拍張帥氣的相片留念吧，運動後的男人真是帥…。住新莊副都心的人每天可以走26分鐘來搭新莊捷運......
　　對了, 忘了告訴大家,新莊思源路沿路的空氣品質相當豐富,有工廠排放廢氣, 有車輛排放黑煙,有不知名的落塵....
　　新莊捷運分析：
　　一.頭前重劃區的知名建案*天地,到環狀線幸福站,步行時間一共12-13分鐘，
　　二.頭前重劃區走到新莊捷運線的頭前庄站,步行時間一共26分鐘.....
　　所以,頭前重劃區與新莊副都心的住戶不太可能利用環狀線與新莊線兩條捷運來通勤。
　　機場捷運：
　　不論副都心還是頭前重劃區, 比較可能用得到的捷運是桃園機場捷運線, 但目前機場捷運線的三重到台北車站這一段,通車的表定時間是2014年年底, 若再加上延宕, 新莊居民得等到四年後才能搭乘到該捷運,而目前建商宣稱2013年6月就會通車, 其實是魚目混珠,2013年6月通車路段是三重到桃園機場這一段, 這對於新莊地區的住民到台北上班上學, 可是一點幫助都沒有。
 
 

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半年前我到三峽北大特區作了一個田野調查:
通過政府炒作認證的三峽與林口

     今天我重返三峽:
        總云：「投資之道在於格物致知，亦即窮究事物的原理法則而總結為理性知識，因此對於媒體上鋪天蓋地的房地產廣告，我們更要以格物之心，以邏輯思考，探究出隱藏在廣告與政治口水下的真相，以保全我們辛苦打拚而來的財產。」
  
       今天我帶著兩位助理一同前往有新北市世外桃源之稱的三峽北大特區與台北副都心、新莊正都心，與大家一同分享這美好光明的夢想大地。由於之前在北大特區看過房仲店頭打出「頂埔捷運站通車，交通更便利，房價更得利」，因此我們格物的第一站先從頂埔站開始，廢話不多說，有圖有真相。
   
    冒魚拍攝，喔不，是冒雨拍攝，右邊黑頭車旁是x士x的高科技園區，車站剛好設在他們大樓旁邊。 
 
   
     這副光景，嗯，還要多久才通車呢？據說2013年12月會完工通車，成為土城線暨藍線（板南線）的下行終點車站。可是頂埔站當起點的三鶯線呢？據聯合報2011年5月3日刊載，交通部長毛治國宣布，本線將於2014年開工，2019年完工通車！這是毛毛的個人說的，白派幹部的話會不會也賊賊的跳票呢？
  
       台西檳榔西施，喔No，是705公車，9:29讓我們跟著公車一起到北大。跟到三峽市中心後，705左轉先往老街繞去再往北大特區，而我們直接開往台北大學正門口，9:46到達，喔ya，一共花了17分鐘，8公里。這可是在平時非交通尖峰時間呢，不然除了騎機車，有誰會這樣晃回北大特區呢？
 
      
A：是永寧捷運站。  B：是台北大學正門口。  C：是頂埔捷運站
        捷運頂埔站是三峽交通大利多原來是....騙很大

       目前三峽北大特區的對外交通大多是在北大校門搭公車，並上三峽交流道，由土城交流道下高速公路，而捷運永寧站就在土城交流道不遠處，然而未來的頂埔站卻是在土城與三峽的中間，換言之，若從三峽北大特區要去頂浦站，就沒辦法走高速公路，因為頂浦站離土城交流道相當遠(約2.5公里) ，所以如果從北大特區要去頂浦站反而要走台三線省道，這段距離約為8-9公里，上下班時間開車至少要25分鐘，反而比原來走高速公路下土城交流道到捷運永寧站來的慢
     所以就算捷運延伸到頂浦站，對三峽人的交通完全沒有幫助，反而只是對頂浦站附近的財團有利
 
        據我的助理小楊表示，早上上班時間，從北大大門口搭公車經高速公路要26分鐘，開車約20分鐘；而小楊的房仲朋友則說，若走第1張圖的路線，千萬別搭公車，因為時間起碼多一倍以上，開車也別為了貪圖省40元的高速公路過路費，早上的台三線三峽、土城往台北，可是會讓人欲哭無淚的喲！
 
以下是官方與媒體說法：
  
三鶯線終於定案？ 官方切勿再次跳票！
    
        繼朱立倫三環三線中關鍵路線之環狀線第一階段正式動土後，這張堪稱近年最大一張選舉支票中之另一重要部分，據傳也有重大突破。根據報導，交通部長毛治國昨日會同立院交通委員會，考察三峽區建設，當場宣布，延宕多年的捷運三鶯線，將在2014年底動工，預定工期五到六年。
    
       毛治國同時允諾增設二高三鶯交流道北上第二匝道(銜接文化路)；至於北大特區聯外道路新闢工程，毛治國也說預算無問題，希望明年可動工。
    
        其實這三項有關三峽及北大特區聯外交通動線之建設，都不是什麼新題材，最早浮現的則是三鶯線。報導指出，該路線是在95年完成環評，不過相關議題早在93年就已在冒出；當時不少當地建案就已拿此題材做為訴求，相信不少進駐北大特區的新住民，也是衝著這三鶯線而去。
   
        只是，從通過環評至今已5年時間，三鶯線仍躺在北市捷運工程局網站之『規劃路線』中；約同期揭櫫的信義、松山甚至萬大樹林線，都陸續動工或定案，只有三鶯線仍命運多舛。
   
         97年總統大選時，馬英九曾拿此路線和桃園捷運掛鉤，宣稱他當選後，會推動這一系列捷運，把大台北及桃園之捷運路網串聯起來；當然，後來又是不了了之。除昨日外，最近一次相關消息及發展，當然就是去年底朱立倫競選新北市長時，把三鶯線納入其三環三線競選支票中。
        住展企研室先前一再指出，無論此路線經費多少、規劃難度多高，可能遇到怎樣的環境問題，由現狀來看，該路線之推動是勢在必行；畢竟這些年北大特區發展穩定、人口持續進，駐交通聯外問題已是迫切之現在式，且光靠增設北上交流道匝道，用處也不大，應該要構築一條運能更高的捷運路線，才是解決之正道。
   
         這次中央允諾三鶯線之動工時間，當地人士肯定還是又愛又怕。愛的是，該路線推動終於露出曙光，怕的則是，先前也有多次類似情況，最後都跳票了。
   
         不過有一點可肯定的是，這項消息又會成為當地銷售中建案的最新賣點。只是平心而論，該題材已炒作多次，加上特區開發近尾聲，因此儘管該路線對當地交通紓解具有相當重要性，但對當地房市的價量拉抬效果，應該已經有限。
        相關評論說，這次是基於(明年總統)大選之考量。而住展企研室則要再度呼籲有關當局，既然北大特區人口進駐量可觀；比照幅員更大、諸多地方還有待開發的林口新市鎮，都已有機場捷運，規模較小、發展已近成熟的北大特區，其相關之捷運建設，實在沒有理由再延宕下去！ 新聞提供：住展房屋網。
       頂埔站復工 三鶯線有眉目搭捷運到台北車站省40分鐘 預計3年完成     
      【楊雅靜╱台北報導】喊了多年的捷運板南線延伸頂埔段工程，終於在昨天正式復工，預定三年後完成，由於頂埔站亦是 三鶯線轉乘站，屆時將加惠土城及三峽兩地民眾，民眾由頂埔站搭捷運到台北車站僅三十分鐘，較搭公車節省四十分鐘。交通局預估，通車後尖峰時期每小時約有八 千多人次，可帶動地方繁榮。
       
        交通建設
        捷運頂埔站設於北縣土城頂埔工業區旁，為捷運板南線、土城線最終端，亦是未來三鶯線轉乘站，昨復工對於 遙遙無期的三鶯線而言，可算是新契機；交通局表示，捷運板南線、延伸至土城線端，原僅預訂通車至永寧站，但頂埔地區為工業區，通勤需求人數多，經多方爭 取，終於在三年前經交通部拍板定案。
     
         斥資72億元興建
         交通局指出，頂埔站預定二○一三年九月完工通車，起點沿土城市中央路三、四段道路下方至頂埔科技園 區，全長近兩公里，屬於地下型設計，總經費七十二億餘元。
        軌道工程科長金肇安說：「通車後將便利三峽及土城民眾，尖峰時刻每小時最大運量達八千七 百人次，算高運量捷運系統。」
   
         居民：房價應會漲
        頂埔車站將設在土城市中央路四段五十二巷與一百一十八巷口間，為地下兩層島式月台車站，車站長近三百公 尺、寬約二十一公尺，開挖深度約二十一公尺，地面則有四個出入口，其一將與頂埔派出所共構。
    
        在工業區上班的林先生表示：「住在北市，但捷運目前僅 通車到永寧站，若搭乘大眾運輸工具要多次轉車很麻煩，通車後至少捷運一下車就到，可以節省很多上班時間。」另位居民認為，捷運通車可以振興當地經濟，「房價應該也會漲吧？相當期待！」
      總按:明明板南線延伸到頂埔站對三峽的通勤完全沒有幫助，建商與媒體卻可以睜眼說瞎話。

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        這是一則被所有媒體「故意忽略」的統計數字，除了自由時報以外：
        全台空屋率創高 156萬戶    自由時報 – 2011年10月26日記者林美芬／台北報導

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        炒房鐵三角－建商、代銷、投資客
        前言：
        房價這麼高，背後的主因是經濟繁榮帶動、還是時勢所趨、熱錢擋不住？其實讓民眾購屋痛苦指數不斷攀升的幕後黑手就是建商、代銷、投資客，再加上房仲來參一咖，超完美獵殺散戶買家的荷包。

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        2011年農曆年一過，行政院推出開徵奢侈稅這個措施來打房（委婉的說法是抑制房價炒作），正如外界預期，房市呈現了哀鴻遍野的普遍現象，只不過，有些地區的房市頂多只是進入冬眠休耕期，了不起幾個月不作生意而已，然而卻有一些區域很有可能會成為重災區，其實房價崩跌和天災有些類似之處，一場天災肆虐過後，有些地方可能毫髮未傷，有些地區房價的下探恐怕有如摧枯拉朽，幾年之內難以恢復生機。
        新北市的新莊區恐怕就是這麼一個區域，當然本刊撰寫這篇報導的目的並非蓄意唱衰新莊房市，而是想要與讀者分享一些房市生態轉為買方市場之後的基本分析的面向，在房市泡沫還沒破滅之前，選購房屋只能用氣魄與夢想去追逐高漲的房價，然而一旦轉為「買方市場」之後，選購房屋的方法與投資的角度就必須為之改變，換言之，「理性分析」取代「追高殺低」，「實際需求」淩架了「追逐夢想」。房價會不會進一步崩跌？會跌到哪裡？其實並沒有方法可以去估算，但是就一個購屋者的立場來說，時間已經站在買方這一邊了，買方市場的特色就是「慢慢看、慢慢算、不要急」。

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