總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

　
　
　　新聞原址 
　
　
　　為增強購屋人信心，建商大手筆祭出優惠措施。皇翔建設與信義房屋昨（11）日聯手推出預售市場首創的「兩年內無條件原價買回機制」，試金石是正在銷售的北市中山區預售案「皇翔RICH」。
　
　　皇翔建設協理任子琦表示，原價買回機制是，預售屋動工兩年後，在門牌證明核發時，即大樓結構體完成前，購屋人可視經濟能力及當時房地產景氣，決定是否繼續承購標的物。若不願承購，建商以原價買回，但要扣總價款3%的管銷費用，建商退回客戶已繳價金，並加計中華郵政一年期定存利息。
　
　　任子琦說，這項做法可降低民眾對價格下跌風險的疑慮，「原價買回」機制對消費者有保障，也代表皇翔對兩年後的房產景氣有信心。
　
　　信義代銷協理呂信銓指出，一般的購屋合約，買預售屋民眾如果不交屋，建商可以「買方片面違約」，沒收其所繳的款項，消費者不易追回已繳訂金、簽約金及工程款。
　
　　內政部「預售屋買賣契約書範本」規定，買方違反有關「付款條件及方式」規定者，賣方得沒收依房地總價款15% 。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除契約。若使用此專案，將來客戶如依協議行使解約權，僅需扣除總價款3%管銷費用。
　
　　呂信銓表示，信義代銷也與其他建商洽談原價買回機制，已有兩、三家建商有意願。
　
　　原價買回機制在市場引起兩極化聲音。遠雄集團副總經理蔡宗易表示，遠雄沒有計畫跟進，原價買回方案適合在中高總價建案，戶數多的社區有困難，會造成買賣雙方很大問題。 
　
　　但他認為，原價買回機制對有意願購屋的民眾，有一定的催化力。
　
　　華固建設總經理洪嘉昇指出，短期內不會實施原價買回。目前市場以自用客為主，原價買回只有在房價看漲時推才有誘因。
　
　　北橋建設、東森房屋董事長王應傑指出，皇翔是出險招，應是為衝刺銷售率，希望幫助建案達到銀行建築融資的門檻。他認為，這是步險旗，沒有人能把握兩年後房市會恢復榮景。
　
　　今年皇翔要在捷運圓山站推出「皇翔圓山」等案，若是原價買回機制獲得市場回應，不排除持續推出。
　
　
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　　新聞短評：
　　
　　對建商來說，現在賣不出去的庫存是滿坑滿骨阿，這個方案表面上給了買方很大的優惠，但仔細想想買方一個case要價2500萬，簽約金加開工款加工程款約25%左右，2500萬*25%=625萬， 兩年後如果房市持續不佳想要退訂， 只能拿回 ：

　　　　　　　　  625萬
　　　　　　　　- 75萬（ 2500萬*3% [管銷費用] ）
　　　　　　　　+ 9萬 （625萬*0.74%*2 [中華郵政一年期定存利息] ）
　　　　　　　　----------------------------
　　　　　　　　= 559萬 
 
 
　　人客阿，房子都還沒住到，就已經損失了66萬，加上郵局定存的機會成本9萬， 共損失75萬!!
　
　　這個方案一方面可以幫建商收到大筆的零成本資金來熬過週轉不靈的窘境，另一方面還可以從管銷費用多敲一筆。（比大眾銀行還誇張！）
　
　　最後再看這一句：「皇翔建設對於未來2年後的房產景氣，具有十足的信心！」
　
　　如果你是台積電的大股東而且覺得兩年後股價會上看100元，你現在捨得拿出來賣嗎?? 再想想是我們小散戶看房產走勢準還是在市場打滾數十年的建商準呢??