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半年後來印證:
http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33770384/IssueID/20111027
2011年 10月27日 新屋成交急凍 上季剩2.6%
奢侈稅成禁售令 北市文山區房價摔13%
根據信義房屋統計，今年第3季全台屋齡2年內的物件成交佔比僅剩2.6%，台北市從9.6%剩2%，新北市也從8.9%下降至3.4%，桃園、新竹、台中各大都會區均大幅下降。
半年前的內文:
20 世紀初美國經濟學家費雪提出了貨幣方程式的理論，該理論又被稱為費雪方程式。
這個方程式是這樣：MV=PQ
M：資金數量 V：交易速度 P：價格 Q：成交量
當然，我們可以把這個方程式放在大部份的金融市場內，如股市房地產等，這個方程式的意涵是，市場的價格與交易量取決於兩個主要變數：資金多寡與交易熱絡與否，以房市為例，如果資金不斷地擁入市場，如果買賣交易日趨熱絡，則代表方程式的左邊M乘以V的絕對數字大增，當然，會讓方程式右式的P（房價）與Q（交易量）同步走高，也就是所謂「價量齊揚」的大多頭格局。
如果政府想要冷卻房市的過熱投機氣氛，就必須對兩個變數同時干預才會有預期效果，這好比政府明明早從去（99年）第二季起就透過銀行貸款和利率的方式去影響M（資金）這個變數，何以去年下半年的房市依然呈現噴出的多頭，那就是方程式中的V（交易速度）增加的速度遠遠大過M（資金量）減少的速度，讓整個方程式左邊的「M乘以V」依然不斷攀升，自然也讓房價有持續上漲的動能，這論點絕對經得起實務的檢驗，瞭解房市的人都很清楚去年以來，房屋成交的周轉相當快速，一間房屋從預售到完工的成交次數高達四、五次，一間中古屋一年下來動輒過戶十幾二十次的新聞屢見不鮮，許多投機（資）客去年買賣房屋的筆數高達數十甚至上百筆早已不算是新聞了。
簡單的說，去年的房市榮景是透過無比的信心而產生的過熱周轉率所堆積出來。
今年政府祭出15％的奢侈稅這個打房措施，到底會讓房市的「貨幣方程式」產生什麼變化呢！奢侈稅其實就是一種交易稅，出售房屋的一方不論賺賠都得支付成交價的15％的稅金，原本買賣房屋的成本大約只有2.5％（仲介手續費與契稅增值稅等）左右，加了奢侈稅之後的成本暴增到17.5％，交易成本暴增七倍，我認為交易成本暴增七倍後，用基本常識就可以斷定交易意願與交易速度肯定會大大降低。
再者，不論賺賠只要進場買賣房市就要課徵15％的抽頭，這個莊家遲早會吸乾所有玩家身上的籌碼，先不管是漲是跌是賠是賺，房市買賣之間本來就是零和遊戲，在成交價金一律被迫減少15％的「交易過程」下，如果房價不變，買賣雙方只要交易六次，買賣雙方的資金量理論上會被吸乾到只剩一開始的37.7％ （1乘上0.85的六次方），若再加上房屋交易的成本更只會剩下不到原本資金的三分之一，這對房市最重要賴以維生的養份-資金，將是件災難性的衝擊。
回到方程式MV=PQ，在M與V都將大幅下滑的情況下，房屋價格與房市交易量豈能會有亮眼的表現。當然，這些推論也許流於理論模型，但我相信，這推論過程的邏輯與現實性應該沒有多大謬誤，簡單的說，奢侈稅打房的確是道足以讓高房價與投機氣氛一招致命的政策。
http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33770384/IssueID/20111027
2011年 10月27日 新屋成交急凍 上季剩2.6%
奢侈稅成禁售令 北市文山區房價摔13%
根據信義房屋統計，今年第3季全台屋齡2年內的物件成交佔比僅剩2.6%，台北市從9.6%剩2%，新北市也從8.9%下降至3.4%，桃園、新竹、台中各大都會區均大幅下降。
半年前的內文:
20 世紀初美國經濟學家費雪提出了貨幣方程式的理論，該理論又被稱為費雪方程式。
這個方程式是這樣：MV=PQ
M：資金數量 V：交易速度 P：價格 Q：成交量
當然，我們可以把這個方程式放在大部份的金融市場內，如股市房地產等，這個方程式的意涵是，市場的價格與交易量取決於兩個主要變數：資金多寡與交易熱絡與否，以房市為例，如果資金不斷地擁入市場，如果買賣交易日趨熱絡，則代表方程式的左邊M乘以V的絕對數字大增，當然，會讓方程式右式的P（房價）與Q（交易量）同步走高，也就是所謂「價量齊揚」的大多頭格局。
如果政府想要冷卻房市的過熱投機氣氛，就必須對兩個變數同時干預才會有預期效果，這好比政府明明早從去（99年）第二季起就透過銀行貸款和利率的方式去影響M（資金）這個變數，何以去年下半年的房市依然呈現噴出的多頭，那就是方程式中的V（交易速度）增加的速度遠遠大過M（資金量）減少的速度，讓整個方程式左邊的「M乘以V」依然不斷攀升，自然也讓房價有持續上漲的動能，這論點絕對經得起實務的檢驗，瞭解房市的人都很清楚去年以來，房屋成交的周轉相當快速，一間房屋從預售到完工的成交次數高達四、五次，一間中古屋一年下來動輒過戶十幾二十次的新聞屢見不鮮，許多投機（資）客去年買賣房屋的筆數高達數十甚至上百筆早已不算是新聞了。
簡單的說，去年的房市榮景是透過無比的信心而產生的過熱周轉率所堆積出來。
今年政府祭出15％的奢侈稅這個打房措施，到底會讓房市的「貨幣方程式」產生什麼變化呢！奢侈稅其實就是一種交易稅，出售房屋的一方不論賺賠都得支付成交價的15％的稅金，原本買賣房屋的成本大約只有2.5％（仲介手續費與契稅增值稅等）左右，加了奢侈稅之後的成本暴增到17.5％，交易成本暴增七倍，我認為交易成本暴增七倍後，用基本常識就可以斷定交易意願與交易速度肯定會大大降低。
再者，不論賺賠只要進場買賣房市就要課徵15％的抽頭，這個莊家遲早會吸乾所有玩家身上的籌碼，先不管是漲是跌是賠是賺，房市買賣之間本來就是零和遊戲，在成交價金一律被迫減少15％的「交易過程」下，如果房價不變，買賣雙方只要交易六次，買賣雙方的資金量理論上會被吸乾到只剩一開始的37.7％ （1乘上0.85的六次方），若再加上房屋交易的成本更只會剩下不到原本資金的三分之一，這對房市最重要賴以維生的養份-資金，將是件災難性的衝擊。
回到方程式MV=PQ，在M與V都將大幅下滑的情況下，房屋價格與房市交易量豈能會有亮眼的表現。當然，這些推論也許流於理論模型，但我相信，這推論過程的邏輯與現實性應該沒有多大謬誤，簡單的說，奢侈稅打房的確是道足以讓高房價與投機氣氛一招致命的政策。
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