總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

自由時報4/4報導:

        房市新成屋供給量體放大，銷售期出現拉長趨勢，部份建商展開利用人頭戶方式爭取銀行房貸，已成為銀行評估放款風險的一大漏洞。

        雖然國內房市回溫態勢確定，但隨新成屋供給量放大，房屋銷售期已出現拉長趨勢，部份建商出現資金缺口，為尋求資金解套，展開蒐購人頭戶動作，以表現出較佳的銷售率，爭取銀行放款加速。

        六、七年前，在房市谷底時期，一些建商為順利渡過景氣難關，曾大量採用人頭戶的模式，先將房屋過戶在公司員工或親友等人頭名下，迅速將房屋分戶貸款轉入建商戶頭內，以彌補資金缺口，同時將部份貸款額度做為繳納利息的週轉用途，但仍不敵景氣沈重壓力，人頭戶紛紛因利息無法繳納，建商不支倒閉，銀行也出現鉅額呆帳。

        目前房市回溫態勢確立，但市場上的新成屋供給量體卻持續放大，房屋銷售期也拉長，銀行業者對風險控管態度趨於謹慎，紛紛要求個案必須銷售率至少超過三成以上，才願意將建商申請的建築融資額度核准撥款，或再延長建築融資期限。同時仔細審核購屋消費者的信用情況與身分，以免人頭戶問題出現。

         人頭戶代價 30萬元起跳

        建築業者透露，為避免使用人頭戶遭銀行「抓包」，部份建商從市場上蒐購人頭的標準也提高。市場上盛傳，一些從事直銷或信用卡業務的年輕人與這些建商洽談，提供信用條件較無瑕疵的人頭；建商需提供每戶至少30、40萬元以上的代價，給這些年輕人頭戶做為生活花費，並且需負擔至少半年以上的房貸利息。

        建築業者說，經過半年後，建商如果仍無法渡過資金週轉難關，這些人頭戶房屋就流入法拍市場，讓銀行去傷腦筋；充當人頭戶的年輕人，這段期間也盡量刷卡刷到爆卡，成為卡債族，先享受後，其餘問題再「看著辦」。


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銀行防套牢 嚴審融資條件

記者陳麗珠、李靚慧／專題報導

       針對分戶貸款出現人頭戶，大型銀行表示，這是很難杜絕的事，為防範此類「假買賣」，只有加強嚴格審核，不能全盤接收。

        大型銀行表示，建商以職員或關係企業職員、親朋好友等人頭戶向銀行辦理貸款，套出資金，很難杜絕，但仍有防範之道。就是在土融或建融階段就嚴格審核，對分戶貸款的購屋人身分詳加調查。以免景氣一反轉，重演1988年本土金融風暴，建商將大筆房地產套給銀行。

        大型銀行分析，建商以人頭戶貸款套資金，通常有兩個可能：一是建商財力出現警訊；二是建商感受到房地產景氣走緩，投資客進場意願低落時，因為對未來房市悲觀，就會利用分戶貸款，找人頭戶去套資金。基本上，景氣好的時候機率會降低，景氣轉差時案件就會增多。

        但大型銀行表示，建商找人頭戶也有脈絡可循，不可能隨便在路上找，通常以職員、關係企業職員、親朋好友可能性較高，也就是雙方具有利害關係，公司職員可能為保住工作，迫於無奈只好屈從。

        大型銀行指出，就銀行端的授信而言，分戶貸款最後簽約人還是屋主，可瞭解購屋者的背景，如果建商的成屋購買者都是自家職員或職員的配偶、關係企業員工，對這類的分戶貸款就可能會緊急踩煞車。

        對房貸放款相當謹慎的兆豐商銀分析，一般銀行審核房屋貸款，不外乎「看人」、「看物」與「分析來源」。在人的審核方面，申貸者信用清白，並不代表銀行就全無戒心，還要有穩定收入、充足還款能力，銀行也會要求徵提保證人。

        國泰世華銀強調，即使房貸申貸戶本身無不良信用紀錄，但也須符合每月還款本金加利息，不超過月所得三分之一的原則。另外，房屋坐落地區的分析，也能避免分行無法判斷物件良窳，例如該行在中南部分別成立「區域授信中心」，居於獨立作業的公正客觀立場審核貸款。

        過去承作許多土建融資業務的國泰世華銀行，近年來更採取慎選建商的合作模式，該行指出，即使是合作建商，撥款時會相當謹慎，完工之後也未必一定承接分戶貸款業務，同時大幅降低南部承接量。

        另外兆豐銀分析，以往在房貸業務，建商態度極為強勢，購屋者少有選擇權利，近年來消費者意識抬頭，客戶多會要求自己選擇優惠的房貸商品，若不是提供非常優惠的方案，也難以承接到整批分戶貸款。


       總幹事評:
       1.這也說明了何以一些營建業的營收頗高,但新成屋進駐率頗低的原因
       2.自由時報通常是作多房地產的媒體,會寫出這兩篇報導,當然有其深含的意義
       3.建商人頭戶衝銷售率,甚至向銀行申請房貸套現的現象,大約在去年第三季就已經傳遍了金融業