買錯房子可能是要負擔一輩子!!
        房地資產的價格就是有波動起伏, 有高有低, 有漲跌循環, "買對房子富貴一輩子"(被商周拿來當封面標題)在循環的相對低點當然是對的, 如果是在循環的高點要適用的話就變成"買錯房子負擔一輩子", 問題是現在究竟是循環的什麼位置?
       讀到那種特別看好或看壞某種金融資產的雜誌標題, 諸如什麼價值回升上萬點, 或富貴一輩子之類的標題, 總會引起我天生的反骨性格, 探個究竟; 真是如此簡單的話, 怎會在網路上這麼多人苦哈哈的找投資致富的秘笈?
 
        雜誌上說可以買對房子富貴一輩子的理由, 當然還是從經濟的供需原理來看, 摘要整理其重點是:
1.十年來每戶人數由3.5降至3.09, 總戶數增加120萬戶
2.十年新增120萬戶, 但申請住宅建照僅79萬戶
3.國民所得較五年前成長19%
4.推翻空屋過多的論點, 122萬戶空屋有76萬戶不適居住
5.屋齡超過20年的舊屋佔47%, 有換屋買房需求
6.六年來首見人口的成長0.47%
7.低利率環境
        簡單的說是需求大於供給, 低利率, 人口成長, 所得增長,三根巨柱撐起台灣房市大多頭
        從這些人口數, 戶數, 所得, 利率等數字, 就可以推論出台灣房市大多頭, 房價還有更高點?
 
        經濟學理論說, 影響供給與需求的因素包括, 人口,所得,替代物,嗜好,要素成本...等, 還有預期心理,上面幾點推論出台灣房市大多頭的理由, 正好缺了"預期心理" ; 假設用人口, 所得, 利率等因素可以推論出房屋的合理價格, 那預期心理就放大了各項因素的影響, 使得價格超漲或超跌; 願意用高價買房屋, 是因為過去的經驗說預料價格還會漲, 怕如果現在不買, 未來更買不起, 價格越漲越不預期要跌, 反而預期會進一步上漲
 
        其實不論何時, 總能找到相反方向的理由; 所得雖有成長, 房價與所得比例卻是新高, 人口雖略成長, 但常住大陸的人也未曾減少, 申請建照數少於新增戶數, 但營建庫存也依然不少; 多空方向的理由都找得到, 但看預期心理站在哪一邊, 去強化漲或跌的理由; 一旦達到某個臨界點, 預期心理將反轉, 價格一開始修正, 越跌反而預期會跌更多; 影響房價的最重要因素或許就叫"預期", 其他的因素就參考看看了
 
       雜誌上寫: "就像英國一樣,低利率、人口成長、所得增長,三根巨柱撐起台灣房市大多頭", 同一本雜誌前一期才有個專欄寫: 英國問題不在於房產熱會不會結束, 而是會如何結束? 是趨於平穩? 或回頭下跌? 台灣房市的多頭會如何結束? 預期心理站在漲或跌那一邊?

        現在究竟是循環的什麼位置? 已經漲了五年可不可能房價會續漲? 其實我沒有確切的答案, 但知道現在說: 買對房子富貴一輩子, 遠比2001~03年更容易出錯; 反而是買錯房子負擔一輩子的機會比較大
 

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