進入法拍投資，不論是專職還是兼職，每標一件房子，均需歷經看屋、標屋、討屋、整屋及賣屋等五大工作，從挑選案件看房子到找到買主，包含交屋結清尾款，這五項工作都不能掉以輕心，否則一件上百萬、千萬投資生意會有預期不到風險產生，小則利潤縮水，大則老本虧空，不可不愼。
（一）法拍評估準確度，取決於下列兩項
1. 房子多久可以要回，要花多少代價（搬家費）
房子被查封，對大多數人來講，不是很體面的事，對於來看屋的投標人，往往不假辭色，不是給吃硬釘子，就是軟釘子，而有些債務人債權高於房屋市價，自己想從法院再買回來，為了能更低價買回，故意製造投標點交障礙，希望來看房子的人能知難而退，不僅不可能讓你看到屋內裝潢、格局，甚至提供假訊息，或是出言恐嚇，尤有甚者，背後有高人指點，一方面向法院呈報租約，另方面現場派兄弟進駐，擺出一副『文攻武嚇』法拍標準架式，所以標得房屋，雖所已經取得產權，但是使用權問題重重。而有點交房子，點交流程長達三到五個月，如完全依賴法院處理，又怕對方臨走之前，破壞房屋內部，馬桶灌水泥。所以有經驗投資客，法院點交動作是最後籌碼，最主要是預算一筆合理搬遷費，配合純熟談判技巧，才是上上之策。而如何評估要回房屋代價及預估交屋時間，是投標決勝點之一。
2. 房子多久可以賣出，可賣多少錢
目前仲介公司林立，要評估房價，多找幾家仲介來看，是最快的方法。如果是我們自家的房子，讓仲介進來評估，從格局、裝潢、當然能採取此方法。而拍賣標的，大部分無法進入屋內，光從外表，仲介的估價，能信幾成呢？所以如何從各方面的市調訊息，判斷屋內格局、裝潢，就像能看穿房屋一樣，準確評估房價，並預期多久能脫手，更是投標致勝關鍵。
（二）掌握投標關鍵，探勘房屋是評估重點工作，在看屋前有三項準備工作
1. 查水：查詢拍賣標的的轄區自來水公司，了解本戶有無積欠水費，積欠多少，是否已經斷水，斷水多久了。
2. 查電：查詢拍賣標的的轄區電力公司，了解本戶有無積欠電費，積欠多少，是否已經斷電，斷電多久了。
3. 查債權人：銀行貸款、有無停拍撤回。
（三）現場的市調工作重點
1. 找出房子優勢條件：何謂優勢，筆錄上未註明之房子優良條件
(1)內部裝潢佳
(2)有額外增建使用坪數，未公告在拍賣範圍，且屬於拍定人所有，如
A.無獨立通道之頂樓增建
B.廚房後之增建
C.一樓後屬拍定人之增建
D.挑高之樓中樓增建面積
(3)未登記權狀陽台(平台)，得標後如能辦理地政機關補登記，是最佳。
(4)隱含車位之未公告公設面積
(5)現住人和氣，尤其不點交之現住人表明『拍定後儘速無條件搬離』
(6)大樓視野，採光佳
2. 找出房子劣勢條件：何謂劣勢，筆錄上看不出來房子破相條件
(1)有難使用之坪數，如露台、內縮之頂樓，不實用坪數居多
(2)裝潢差、現住人難處理、格局差、路衝、對屋角與電線杆圓環邊
(3)一樓附近有廟或學校旁（瞬間人潮、不結市）
(4)有無輻射、有無海沙、有無凶宅
3. 格局是否方正，方正最佳，如不方正，葫蘆厝尚可，畚箕厝差(尤其店面、廠房最忌諱)
4. 十大忌諱
殯儀館、墳墓、家庭加工廠、加油站、機場、瓦斯槽、神壇、停車塔、特種行業、垃圾場用地。
5. 中國人傳統的居住習性是坐北朝南為佳，原因就是，因地形關係，若朝北、朝西、夏天碰到太陽西曬，冬天則寒冷北風對門吹，都不適合居住。
（四）看屋要點
1. 一樓部份
(1)前後有無增建額外坪數
(2)有無未登記平台坪數
(3)有無未登記地下室坪數
(4)門前或旁可否停車
(5)車輛出入是否方便
(6)人員出入有無交通險性
(7)可為一級金店面
(8)可為二級一般店面
(9)可為三級一樓(適合辦公、加工、倉庫)
(10)可為四級一樓(門前行人道寬廣)
(11)三級以上，人潮、車潮
(12)如在市場旁之店面，如何判斷『吃市否』：早市早上9-10點、午市下午3-4點、晚市晚上7-8點。
(13)裝潢：天花板、地板、衣櫥、酒櫃、走道浪費否、兩廳分開或合一、格局方正
(14)採光、東照日或西照日
(15)視野
(16)有無公車站牌
(17)住家附近有無學校
2. 透天部份
(1)土地權利若為非持分全，可能分擔社區道路比率較大，若為持分全，最多分擔門前道路
(2)注意中間厝不吉利？
（五）看屋探詢對象
1.大樓管理員
2.左鄰右舍
3.現住人
（六）看書身份
1.代書介紹
2.銀行介紹(現住人製造點交假狀況會有顧慮)
3.法官介紹
4.鑑價公司介紹(請左鄰右舍開門很有效，適合白天上班時間)
5.債權人：評估買回、損失較少
（七）看屋探詢行情
1.單刀直入式：您們這邊行情不知多少，每坪要多少、每戶要多少。
2.誘導式：您們這邊行情一坪要20萬嗎？一戶要800萬嗎？
3.反推問式：如果一坪18萬，您要不要買，附近有人會買嗎？
除問出精準行情，如能探詢出附近潛在未來買主，那更是高段。
（一）法拍評估準確度，取決於下列兩項
1. 房子多久可以要回，要花多少代價（搬家費）
房子被查封，對大多數人來講，不是很體面的事，對於來看屋的投標人，往往不假辭色，不是給吃硬釘子，就是軟釘子，而有些債務人債權高於房屋市價，自己想從法院再買回來，為了能更低價買回，故意製造投標點交障礙，希望來看房子的人能知難而退，不僅不可能讓你看到屋內裝潢、格局，甚至提供假訊息，或是出言恐嚇，尤有甚者，背後有高人指點，一方面向法院呈報租約，另方面現場派兄弟進駐，擺出一副『文攻武嚇』法拍標準架式，所以標得房屋，雖所已經取得產權，但是使用權問題重重。而有點交房子，點交流程長達三到五個月，如完全依賴法院處理，又怕對方臨走之前，破壞房屋內部，馬桶灌水泥。所以有經驗投資客，法院點交動作是最後籌碼，最主要是預算一筆合理搬遷費，配合純熟談判技巧，才是上上之策。而如何評估要回房屋代價及預估交屋時間，是投標決勝點之一。
2. 房子多久可以賣出，可賣多少錢
目前仲介公司林立，要評估房價，多找幾家仲介來看，是最快的方法。如果是我們自家的房子，讓仲介進來評估，從格局、裝潢、當然能採取此方法。而拍賣標的，大部分無法進入屋內，光從外表，仲介的估價，能信幾成呢？所以如何從各方面的市調訊息，判斷屋內格局、裝潢，就像能看穿房屋一樣，準確評估房價，並預期多久能脫手，更是投標致勝關鍵。
（二）掌握投標關鍵，探勘房屋是評估重點工作，在看屋前有三項準備工作
1. 查水：查詢拍賣標的的轄區自來水公司，了解本戶有無積欠水費，積欠多少，是否已經斷水，斷水多久了。
2. 查電：查詢拍賣標的的轄區電力公司，了解本戶有無積欠電費，積欠多少，是否已經斷電，斷電多久了。
3. 查債權人：銀行貸款、有無停拍撤回。
（三）現場的市調工作重點
1. 找出房子優勢條件：何謂優勢，筆錄上未註明之房子優良條件
(1)內部裝潢佳
(2)有額外增建使用坪數，未公告在拍賣範圍，且屬於拍定人所有，如
A.無獨立通道之頂樓增建
B.廚房後之增建
C.一樓後屬拍定人之增建
D.挑高之樓中樓增建面積
(3)未登記權狀陽台(平台)，得標後如能辦理地政機關補登記，是最佳。
(4)隱含車位之未公告公設面積
(5)現住人和氣，尤其不點交之現住人表明『拍定後儘速無條件搬離』
(6)大樓視野，採光佳
2. 找出房子劣勢條件：何謂劣勢，筆錄上看不出來房子破相條件
(1)有難使用之坪數，如露台、內縮之頂樓，不實用坪數居多
(2)裝潢差、現住人難處理、格局差、路衝、對屋角與電線杆圓環邊
(3)一樓附近有廟或學校旁（瞬間人潮、不結市）
(4)有無輻射、有無海沙、有無凶宅
3. 格局是否方正，方正最佳，如不方正，葫蘆厝尚可，畚箕厝差(尤其店面、廠房最忌諱)
4. 十大忌諱
殯儀館、墳墓、家庭加工廠、加油站、機場、瓦斯槽、神壇、停車塔、特種行業、垃圾場用地。
5. 中國人傳統的居住習性是坐北朝南為佳，原因就是，因地形關係，若朝北、朝西、夏天碰到太陽西曬，冬天則寒冷北風對門吹，都不適合居住。
（四）看屋要點
1. 一樓部份
(1)前後有無增建額外坪數
(2)有無未登記平台坪數
(3)有無未登記地下室坪數
(4)門前或旁可否停車
(5)車輛出入是否方便
(6)人員出入有無交通險性
(7)可為一級金店面
(8)可為二級一般店面
(9)可為三級一樓(適合辦公、加工、倉庫)
(10)可為四級一樓(門前行人道寬廣)
(11)三級以上，人潮、車潮
(12)如在市場旁之店面，如何判斷『吃市否』：早市早上9-10點、午市下午3-4點、晚市晚上7-8點。
(13)裝潢：天花板、地板、衣櫥、酒櫃、走道浪費否、兩廳分開或合一、格局方正
(14)採光、東照日或西照日
(15)視野
(16)有無公車站牌
(17)住家附近有無學校
2. 透天部份
(1)土地權利若為非持分全，可能分擔社區道路比率較大，若為持分全，最多分擔門前道路
(2)注意中間厝不吉利？
（五）看屋探詢對象
1.大樓管理員
2.左鄰右舍
3.現住人
（六）看書身份
1.代書介紹
2.銀行介紹(現住人製造點交假狀況會有顧慮)
3.法官介紹
4.鑑價公司介紹(請左鄰右舍開門很有效，適合白天上班時間)
5.債權人：評估買回、損失較少
（七）看屋探詢行情
1.單刀直入式：您們這邊行情不知多少，每坪要多少、每戶要多少。
2.誘導式：您們這邊行情一坪要20萬嗎？一戶要800萬嗎？
3.反推問式：如果一坪18萬，您要不要買，附近有人會買嗎？
除問出精準行情，如能探詢出附近潛在未來買主，那更是高段。
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