進入法拍投資,不論是專職還是兼職,每標一件房子,均需歷經看屋、標屋、討屋、整屋及賣屋等五大工作,從挑選案件看房子到找到買主,包含交屋結清尾款,這五項工作都不能掉以輕心,否則一件上百萬、千萬投資生意會有預期不到風險產生,小則利潤縮水,大則老本虧空,不可不愼。

(一)法拍評估準確度,取決於下列兩項

1. 房子多久可以要回,要花多少代價(搬家費)
房子被查封,對大多數人來講,不是很體面的事,對於來看屋的投標人,往往不假辭色,不是給吃硬釘子,就是軟釘子,而有些債務人債權高於房屋市價,自己想從法院再買回來,為了能更低價買回,故意製造投標點交障礙,希望來看房子的人能知難而退,不僅不可能讓你看到屋內裝潢、格局,甚至提供假訊息,或是出言恐嚇,尤有甚者,背後有高人指點,一方面向法院呈報租約,另方面現場派兄弟進駐,擺出一副『文攻武嚇』法拍標準架式,所以標得房屋,雖所已經取得產權,但是使用權問題重重。而有點交房子,點交流程長達三到五個月,如完全依賴法院處理,又怕對方臨走之前,破壞房屋內部,馬桶灌水泥。所以有經驗投資客,法院點交動作是最後籌碼,最主要是預算一筆合理搬遷費,配合純熟談判技巧,才是上上之策。而如何評估要回房屋代價及預估交屋時間,是投標決勝點之一。

2. 房子多久可以賣出,可賣多少錢

目前仲介公司林立,要評估房價,多找幾家仲介來看,是最快的方法。如果是我們自家的房子,讓仲介進來評估,從格局、裝潢、當然能採取此方法。而拍賣標的,大部分無法進入屋內,光從外表,仲介的估價,能信幾成呢?所以如何從各方面的市調訊息,判斷屋內格局、裝潢,就像能看穿房屋一樣,準確評估房價,並預期多久能脫手,更是投標致勝關鍵。

(二)掌握投標關鍵,探勘房屋是評估重點工作,在看屋前有三項準備工作
1. 查水:查詢拍賣標的的轄區自來水公司,了解本戶有無積欠水費,積欠多少,是否已經斷水,斷水多久了。
2. 查電:查詢拍賣標的的轄區電力公司,了解本戶有無積欠電費,積欠多少,是否已經斷電,斷電多久了。
3. 查債權人:銀行貸款、有無停拍撤回。

(三)現場的市調工作重點
1. 找出房子優勢條件:何謂優勢,筆錄上未註明之房子優良條件
(1)內部裝潢佳
(2)有額外增建使用坪數,未公告在拍賣範圍,且屬於拍定人所有,如
A.無獨立通道之頂樓增建
B.廚房後之增建
C.一樓後屬拍定人之增建
D.挑高之樓中樓增建面積
(3)未登記權狀陽台(平台),得標後如能辦理地政機關補登記,是最佳。
(4)隱含車位之未公告公設面積
(5)現住人和氣,尤其不點交之現住人表明『拍定後儘速無條件搬離』
(6)大樓視野,採光佳
2. 找出房子劣勢條件:何謂劣勢,筆錄上看不出來房子破相條件
(1)有難使用之坪數,如露台、內縮之頂樓,不實用坪數居多
(2)裝潢差、現住人難處理、格局差、路衝、對屋角與電線杆圓環邊
(3)一樓附近有廟或學校旁(瞬間人潮、不結市)
(4)有無輻射、有無海沙、有無凶宅
3. 格局是否方正,方正最佳,如不方正,葫蘆厝尚可,畚箕厝差(尤其店面、廠房最忌諱)
4. 十大忌諱
殯儀館、墳墓、家庭加工廠、加油站、機場、瓦斯槽、神壇、停車塔、特種行業、垃圾場用地。
5. 中國人傳統的居住習性是坐北朝南為佳,原因就是,因地形關係,若朝北、朝西、夏天碰到太陽西曬,冬天則寒冷北風對門吹,都不適合居住。

(四)看屋要點
1. 一樓部份
(1)前後有無增建額外坪數
(2)有無未登記平台坪數
(3)有無未登記地下室坪數
(4)門前或旁可否停車
(5)車輛出入是否方便
(6)人員出入有無交通險性
(7)可為一級金店面
(8)可為二級一般店面
(9)可為三級一樓(適合辦公、加工、倉庫)
(10)可為四級一樓(門前行人道寬廣)
(11)三級以上,人潮、車潮
(12)如在市場旁之店面,如何判斷『吃市否』:早市早上9-10點、午市下午3-4點、晚市晚上7-8點。
(13)裝潢:天花板、地板、衣櫥、酒櫃、走道浪費否、兩廳分開或合一、格局方正
(14)採光、東照日或西照日
(15)視野
(16)有無公車站牌
(17)住家附近有無學校
2. 透天部份
(1)土地權利若為非持分全,可能分擔社區道路比率較大,若為持分全,最多分擔門前道路
(2)注意中間厝不吉利?

(五)看屋探詢對象
1.大樓管理員
2.左鄰右舍
3.現住人

(六)看書身份
1.代書介紹
2.銀行介紹(現住人製造點交假狀況會有顧慮)
3.法官介紹
4.鑑價公司介紹(請左鄰右舍開門很有效,適合白天上班時間)
5.債權人:評估買回、損失較少

(七)看屋探詢行情
1.單刀直入式:您們這邊行情不知多少,每坪要多少、每戶要多少。
2.誘導式:您們這邊行情一坪要20萬嗎?一戶要800萬嗎?
3.反推問式:如果一坪18萬,您要不要買,附近有人會買嗎?
除問出精準行情,如能探詢出附近潛在未來買主,那更是高段。
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