日本疫情解封在即，台幣兌日圓升值到4.3以上，不論是日本留學或是投資置產，日本高學費、高生活費的藩籬已經逐漸打破，不再遙不可及。一年平均百萬日圓的學費，折合台幣不到25萬，已經貼近台灣日益高漲的學費。
不可諱言的，學費與生活費受惠於日圓貶值，但東京的租金依舊不怎麼親民，但奇怪的是，大東京的房價卻比大台北便宜不少，以我個人過去四年先後在東京置產兩次、租屋一次的經驗，對於預算充足的留學生，租房還不如買房。
2022年初，個人在神奈川縣的川崎市買了一間室內使用面積約30坪的三房物件（權狀23坪加7坪陽台），四年新，步行到車站10分鐘，一站就可抵達川崎站（到品川車程14分鐘），房價5480萬日圓（以目前匯率，折合台幣約1310萬），機械式停車位每個月租金500～1500日圓。
日本房屋物件的面積並不包括所謂的公設，權狀上的面積標示的是「實際室內面積」（還不包括陽台）。
用台灣慣例的37%公設比來反算，在台灣要買到實際面積30坪，必須得購買權狀面積47坪的物件，試問：台幣1310萬買47坪（等於一坪27.8萬）+四年新的房子，大台北能買到哪裡？青埔？鶯歌？更別說機械式車位租金，每個月只需500~1500日圓。
然而，如果要租這間物件，每月租金大約花上23萬日圓三年半的留學生涯（一年語言學校+半年入學考試+兩年研究所），總租金得花上966萬日圓。
我的房子可用「青埔的房價、內湖的房租」來形容，「低房價、高房租」是東京房市的普遍現象。
不管在東京買屋還是租屋，到底要注意那些眉角？我專程到東京採訪Mola不動產社長鄭光男，個人過去幾年在東京買屋租屋，都是透過鄭社長的服務。
＠從工程師變社長
交大電子系所畢業，威盛工程師，十年前只帶著三百萬日圓來日本闖蕩創業的工程阿宅鄭光男，從鐵皮屋開始，如今已經是兩間公司五名員工事業有成的社長。
「當年來日本前，和日本一點淵源也沒有！」鄭光男帶我到他位於品川豪宅的頂樓會客室。我開始提出臺灣人最常見的問題：
＠問題一：聽說日本買房的稅金與仲介費很貴？
非居住者如果持有不到五年就賣出，必須繳納資本利得的30％當稅金，因此投資者最好等房屋持有五年後，再考慮賣出。
每年得負擔固都税（固定資産税+都市計画税），這類似台灣房屋稅與地價稅的概念，固都稅計算相當複雜，但可用成交價0.2~0.3%左右來計算之。
仲介費：（成交金額＊3%+6萬）＊1.1，買賣收費標準一樣
＠問題二：在日本如何尋找房屋仲介公司呢？
註1：台灣某大型房仲的東京分公司，基本上只是與日本建商合作代銷特定建案，販賣的是他們想要賣的物件，並非根據客戶實際需求進行仲介服務（此乃我個人兩度買房的實際經驗，非刻意抹黑）
註2：可事先在海外代辦房屋簽約、有跨國審核服務、代為開通水電瓦斯、可幫代收家具家電的簡單布置（購屋者可事先在海外網購，房仲會幫忙代收）
註3：合格的仲介業者都得加入「保証協会」，確保買賣雙方交易安全
＠問題三：目前大東京房地產的投資報酬率？
註1：委託房屋管理業者(通常由仲介業兼任)之費用，約為租金的5.5%
註2：投資成本=實際購屋房價+仲介費
@問題四：聽說日本房屋的管理修繕費很貴？
的確有這筆費用。但每個月所繳交的管修費中，大約有三分之一屬於「修繕積立金」，日本房屋大約10~13年得進行大規模修繕，包括安全結構檢查與強化，排水漏水問題，外牆安全，水電管路維修更新等。
這筆平時提撥的公積金，可確保房屋在未來的維修財務龐大支出，日本的房子不容易老舊的原因就在此。所以挑選較老舊中古物件時，可選擇剛做過大整修的物件（仲介有義務告知物件上次大整修的時間）。
不同物件的管修費高低落差頗大，買屋者可視自己預算選擇物件。
＠問題五：如何從賣方提供的買賣圖面讀出玄機？
1、 總價：
總價已經內含消費稅（賣方若是法人，依法要交消費稅），總價可以斡旋談價，但通常議價空間不高（大部分只能砍個零頭）
2、 「專有面積」：
室內實際使用面積，且陽台還另外標示，日本房屋沒有所謂公設。
3、 LDK：
分别代表Living，Dining和Kitchen，客廳、飯廳、廚房。前面加1則是一間臥房，2則是兩間臥室，1LDK類似台灣的套房，2LDK與3LDK比較適合夫妻或家庭。
買賣圖面有時還會標明「S」，是指沒有窗戶或窗戶很小的小房，通常用來做儲藏室或娛樂視聽房。
4、 都市計畫用途地域：
類似台灣住宅區工業區的分區概念，東京都內有不少工業地域，日本人並不介意住在工業區。您介不介意？悉聽尊便。
＠問題六；學生租屋該尋找哪些地區？
留學生不一定非得找學校附近，只要距離學校三十分鐘內車程都可接受，建議避開池袋新宿等熱門商業區，找單純日本住宅區，更可深入體驗東洋日常生活氛圍。
留學生在東京租屋的最大困難，在於日本房東不喜歡出租給外國人，除非能找到具有永居權，甚至日本國民身分者出面擔保。但外國人房東就不會自我受限，透過人脈資源豐厚的小型仲介商，更容易媒介雙方需求。
＠問題七：在東京購屋，有哪些地段值得推薦？
雖然東京政府當局透過建設改善區域失衡，但整體來說，西邊優於東邊，南邊優於北邊的長期趨勢依然不變。購屋還是以東京的西邊與南邊為首選，並非一定得選擇山手線圈內，當然，山手線圈內以文京區最優（東京唯一純文教區），西邊可考慮練馬區、杉並區，南邊可考慮世田谷區、目黑區、港區。
近年來最熱門的是橫濱。橫濱已經蟬聯四年「關東最想居住的地區冠軍寶座」，顯示東京人漸漸接受生活步調稍微緩慢一些的想法。
如果預算足夠，下列幾個小區域是東京居住品質最優的點：世田谷區的桜新町、三軒茶屋、成城學園；練馬區石神井公園；大田區田園調布，文京區茗荷谷，港區白金台。
＠問題八：疫情當下，到東京買房當包租公好像很麻煩？
事實上，買屋或出租都可委託相關合法業者，購屋者不必親自跑一趟日本，也不必千里迢迢郵寄護照，就可完成買屋過戶手續，但若有貸款需求，則必須親自到東京的銀行申請並對保。
不具在留卡中長期簽證的投資人，依規定無法在日本開立銀行帳戶，不過，房屋出租與租金收入可全權委託房仲或資產管理公司，能代收租金收入並匯到海外銀行的日圓帳戶，沒有日本當地帳戶者無須煩惱。
＠問題九：日本的購屋貸款容易嗎？
不可諱言，台灣人到日本購屋，多半還是到在東京的台灣銀行業者比較容易些，貸款程序與信用審核與在台灣的規定差不多，並不一定保證能順利貸款，且貸款成數最高不能超過成交價70%。
MOLA不動產公司（モラホールディングス株式会社）：
免許證編號東京都（2）第97131号
鄭光男社長：
宅地建物引取士證第229632號
社團法人日本台灣不動産協會理事
交通大學電子系所畢業
在日本經營房屋仲介超過九年
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