外行人到東京看屋的初步心得

 

先聲明,我並不是很懂東京的房市,且目前仍屬於看屋階段,還沒進入真正簽約過戶與實質入住的經驗,只是把過去幾次到東京實地探訪環境以及和詢問當地的仲介所累積的一點門外漢心得提供給讀者參考。

 

關於日本的房價

 

許多人以為日本的房價低到沒人要的地步,這並非全然事實,之前有台灣作者談到東京有300萬日元的房價,也許那是真的,但那個物件是位於距離琦玉縣峽山市公車車程超過三十分鐘的老木造房屋,基本上那種房子送你住,你可能還不要,單趟到東京山手線圈的通勤時間超過75分鐘,屋齡更是超過五十年的木造平房,當然如果你只看房價不看其他,整個日本其實是有幾百萬日元可以買到50平方米左右的陳年老屋,但這與現實上的就業就學差距太遠,且生活機能幾乎是零。

 

東京的房價貴嗎?很貴!也很便宜!位為於廣尾、青山..等港區的某些豪宅,單價確實比台北信義計畫區還貴,但另一方面卻有許多地區比台北台中還要便宜。我個人認為東京的房價在歷經泡沬與泡沬破滅後的洗禮之後,確實比台灣的房市健康許多,她有讓有錢人入住的天價豪宅,也有可以讓一般上班族買得起的尋常房屋,在距離都心25-30分鐘電車車程的範圍內,大致可以找到房價年所得比在6以下的物件(日本平均年薪500萬日圓,17-2020~25年左右中古大樓的房價約莫是3000萬日圓上下)

 

前一篇我有提到,東京的居住品質或東京人偏愛的房屋地點,是西邊,西優於東的態勢相當明顯,這是地理上、歷史上、實際生活品質上、居民素質上的諸多因素所造成,未來應該不會輕易發生軸線翻轉的情況,即便東京奧運的經費大量灌在東京東南邊的地區,日本人依舊不太買單。

 

坪數問題:

日本房屋買賣以平方米為單位,大家可以自行去換算成坪數,多數住宅區的物件都是50-65平方米,大約是15-24坪之間,也許大家認為很小,但日本房屋登記採取「實際使用面積」,和台灣一大堆動輒35~45%的公設虛坪不一樣。

 

舉台北新莊的副都心為例,平均每坪單價28萬(關於這個價位請別來挑戰我!),但扣除35%的公設後,每坪實際單價爆增到43萬,以我最近看到的東京區域來比較,這大約和位於西武新宿線的「田無」站差不多,田無站搭西武新宿線到新宿車站只要20分鐘,而新莊副都心到北車的捷運交通時間也剛好是20分鐘,但兩者之間的生活機能與環境差距甚大,田無站小區域的商圈與機能性比較接近台北永春站(當然這是主觀考察印象)。

 

更何況,日本房屋的陽台也沒算進去,隨便一個陽台起碼2坪以上,若把這個空間也算進去的話,田無站附近的房價其實比新莊副都心便宜一些呢!

 

關於房仲

 

日本房屋買賣的仲介,買方仲介與賣方仲介各自獨立,這種制度至少會有「各事其主」的好處,不會碰到被仲介欺瞞霸凌或價格不透明的糾紛。且任何經營賣方仲介的公司都必須把她們的委託案件上網公開讓所有買方的仲介商知道,所以在日本,除了少數幾間大財團所經營的仲介外,多數仲介多半只是經營買方或賣方。

 

雖然大家都很清楚仲介的功能,但還是有些台灣業者到日本開的仲介商,實際經營的是「代銷」,由於是公開文章,我不方便點名是哪一間,該仲介喜歡賣「特定物件」給台灣客人,而非幫客戶找尋「客戶需要的房子」,當然這也和台灣投資人對東京不熟悉,或者是多數台灣投資人購屋的目的並非自住有關吧!

 

以我的經驗,我明明想找東京西北區位於副都心線、西武新宿線、西武池袋線的房屋,但該仲介卻一直拿港區的物件來向我推銷,根本就是浪費彼此的時間。

 

有人擔心,日語不通怎麼辦?其實日本一些大型仲介公司都有中文的服務員,也有不少過去日本從事仲介商的台灣人,所以無須擔心語言的問題。

 

反正如果不放心,購屋的簽約金與款項不要直接匯到仲介商帳戶即可。

 

日本房屋的特殊現象

多數日本人喜歡面南的房屋,而多數日本的住宅也都是面南,所以日本住宅的集合大樓多數蓋得比較扁,讓所有的房屋都可以面南,而北邊則是通道與公共設施,稍微懂點幾何圖形的人大概可以想像,這樣的集合住宅,除了邊間外,幾乎都只有一面採光,因為面北那邊的窗戶是面對公共通道,除非你想讓鄰居看到你家,很奇怪!但這就是日本人的喜好,非面南的房子,未來脫手也相對比較困難。

 

 

房屋的費用

除了稅捐以外,還有管理費(這倒是比台灣貴一些)以及公共基金(充作大樓維修,主要是未來電梯老舊之後的更換)。除了稅金外,每間房屋的費用大不相同,但這都可以在公開的售屋資訊上查得到。

 

關於車位

東京對於停車位的規定很嚴格,買車便宜但停車很麻煩,絕對不能像台灣一樣隨便在巷弄內亂停,如果有車位需求,一般有三種方式,一是買屋時直接購買車位,二是向附近的月租業者租車位,三是向大樓租公共車位。

 

以我的需求而言,我反而會挑選第三種,一來我沒有停車需求(在東京開車簡直是要命),二來不必再花一筆錢買車位,沒有附車位的大樓相對屋價也便宜一些。

 

關於小區域選擇

每個人因為就學與就業會挑選不同的區域,我有個朋友的女兒在慶應大學的湘南藤澤學區唸書,就交通上應該買在橫濱、川崎、大船與武藏小杉一帶,至少交通通勤時間可以壓縮到30分鐘內,他卻花了大錢買港區的豪宅,花了將近上億日圓,卻每天得忍受超過一小時的通勤時間,只能說有錢人真任性。

 

每個物件的資訊上都會註明距離**站步行的時間,關於這點,日本房仲同樣有著全世界賣房子的人的共同缺點:唬爛,所以挑選房子時,務必得拿著馬錶仔細計算步行到車站的時間。

 

我的標準是10分鐘內,為什麼要如此嚴格?稍微了解日本鬧區以外區域的人都知道,日本住宅區與商業區的區分是相當嚴格,商業區幾乎座落在車站周遭,除了通勤以外,所有的生活機能都得到車站附近才能找得到,別以為和台灣一樣,日本住宅區就是住宅區,別說超商超市,連晚上想吃一碗拉麵都得跑到車站附近,絕大多數的住宅區,幾乎是沒有任何商店。

 

當然如果你願意忍受連替老婆買衛生棉、到藥妝店買頭痛藥、洗個衣服....都可以走上二十分鐘以上的話,自然可以任性些,否則就乖乖地挑選距離車站比較近的房屋吧!

 

至於日本的房子會不會漲?

坦白說,我認為日本的房子已經進入成熟期,強者恆強弱者恆弱,距離都心越遠的地方越不可能漲,不好的區域更是易跌難漲,不會出現台灣房市「齊漲齊跌」的畸形現象,如果想要保值,除了交通(距離都心車程別超過25分鐘)、地區(西大於東,西南優於西北)的考量外,更要注意日圓匯率,不可諱言的,東京許多區域的房價從311地震後至今漲了10~30%,但匯率卻也貶值了10-20%,幾年前買東京房屋的台灣人,除了少數漲幅最大的區域外(如惠比壽、武藏小杉...等等)外,扣除匯損,其實也只是剛好把利息賺回來罷了。

 

日本早就進入老年社會,少子化的情形一點都不遜於台灣,所以依我多年觀察,未來日本房市會呈現「都心抗跌、郊區與非都心的縣份持續探底」。

 

過一陣子我再來分享實際買屋、議價與簽約購屋的心得。

 

 

 

 

 

 

 

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黃國華耕讀筆記 401

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  • 悄悄話
  • sime678
  • 北半球面南房子..冬暖夏涼..跟面北房子比較的話
  • Lin
  • 長知識 謝謝 總大 分享
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