總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

             最近軍宅是個很熱門的話題，我就來說明一下軍宅的買賣手法好了。首先，軍宅是以低於市價的優惠價格出售給軍人，目的是為了照顧當時軍中的一些弱勢族群，之所以會定一個五年條款，不允許取得者(軍人或軍眷)在五年內賣出，就是希望不要有人在申請到軍宅後馬上賣掉套利賺價差，而是要把這個社會福利留給真正需要的自住者，這是立這條法律的用意。

                然而，法律是死的，人是活的，對懂法律的人來說更是如此，手法是這樣的：

               首先，想買軍宅的人會先去和軍眷屋主打好房屋買賣契約，並且將過戶日壓在五年後，雖然法律上的規定是五年內「不能買賣」，並非僅是「不能過戶」，然而實務上，購屋者和軍眷私下打好的買賣契約，只要沒有辦理過戶，主管機關根本無從知悉。這是第一步。

                 再來，買軍宅的人未必會想等到五年後才搬進去，或許他隔天就想裝潢新家，一個月後就想搬進去住，因此買軍宅的人會再跟賣屋的軍眷打一份租賃合約，向軍眷屋主承租這間房子，藉以取得在閉鎖期間內房子的使用權，這是第二步。

                然而，買方也會擔心隔五年才過戶交屋，萬一這段期間軍眷屋主拿這間房子去跟銀行借款，或是偷偷背地裡再把房子賣給其他人(俗稱一屋多賣)，那對買方來講會是很大的風險，因此，買方會跟軍眷屋主再打一個借貸契約，由軍眷屋主以尚未過戶的房子作為抵押品向買方「借款」，借款金額等於購屋價款，如此一來，軍眷屋主可以在當下立刻拿到錢，而由於房子已經抵押給買方，軍眷屋主喪失了對房子的處分權，買方也因此獲得保障。這是第三步。

                 最後，五年閉鎖期一過，房子過戶給買方，買方支付的購屋款則用來抵償(剛剛第三步提到的)軍眷屋主的借款，交易就此完成。

                 透過上面的說明，就不難瞭解為什麼有人買了軍宅後不但沒背債務，反倒還會擁有債權。此外，從實質面來看，上述三項契約訂定後，軍眷屋主可以馬上拿到錢，而買方也立即獲得房屋使用權並剝奪了屋主對房子的處分權，如此一來，實質上就與立即的買賣斷交易幾乎沒有差異，不但五年的閉鎖條款被架空，也失去了當初立法的美意。

               至於這套手法有沒有違法的問題，這就是個很大的學問了，從條文上來看，既然規定五年內不得買賣，那在閉鎖期內簽定買賣契約當然是違法，問題是根本抓不到，經年累月下來，類似的交易早已多不勝數，如果今時今日法院認定這種期約交易違法，買賣契約係屬無效的話，那麼會有很多當年賣得便宜的軍眷屋主會跳出來主張當時的交易契約無效，想把房子要回來，而那間房子恐怕則已經轉了好幾手，現在的持有人也極可能已非當年的購屋人。如此，勢必造成相當大的動亂，也將付出極大的社會成本，於是當法律面對到現實時，低頭的自然只能是法律。

                 本來，軍宅申購價與市價間的價差乃是政府對弱勢者的補貼，然而價差的利益卻也免不了招來盤旋的禿鷹，或許遊走在法律灰色地帶的投機者可以大聲宣稱自己沒有違法，然則我想說的是：不把選票投給妳，我也絕對沒有違法。