總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

    底部買屋才會打敗定存與通膨

    然而，買進房地產而獲利的比比皆是，他們是如何做到的？其差異點有三：一是投資土地、二是利用法拍銀行或資訊陋洞尋找被低估的房屋、三是買在絕對價格低檔與利益起跌時段；前兩者方式對於一般投資人而言有其資金與專業門檻，第三種方法倒不失為一條投資房地產致富的正統道路。

    過去二十年來，什麼時候是房價絕對低點和利率的起跌時點呢？那當然是民國91年到93年這四年：

    我把十年來（民國90年到民國99年）台灣的一年期定存存款作一個統計：

    如果我在90年1月1日作了一張一塊錢的一年期定期存款，然後第二年將本利和續存一年，如此周而復使，一直到99年年底，當初的一塊錢會成為1.24元。換句話，傻傻地投資在定期存款，十年下來的投資報酬率為24％

    如果是投資在房地產上頭的話，我去找了一些房地產的成交資料，並作出一個二十年的投資分析：

    這裡的比價基準不是用99年的新成屋來算，因為民國90年所投資的房屋到了民國99年可是已經成為10年的中古屋了。

    讓我再提醒一個費用，那就是房屋稅與地價稅，這兩項稅捐的金額大約是買價的0.2％（每年繳納一次），所以十年下來所繳的稅捐差不多是原始成本的2％，此外，若我把房屋的管理費也納進來計算，大台北地區房屋的近十年的管理費大約已經提高到每坪50元，當然，一些精華地段如大直信義計畫區或天母，其管理費可能會高每坪100-120元，若以每坪每個月50元來計算，十年下來每坪的管理費大概又是0.6萬元，若把這2％的稅捐與0.6萬元的管理費成本算進購屋的沉沒成本，得出來的投報率是：

    相同，我假設在99年出售十年前購入的房屋所發生的增值稅，僅僅是售價的2％就好了（實際上絕對不會如此低，我只是為了計算方便，同時也為了避免被說成唱衰房市。）
而賣房子若透過房屋仲介，則是售價的百分之3到百分之4，姑且算百分之三好了。

    於是，售屋的兩項成本是出售金額的5％，於是我把售價減掉5％，作出這樣的分析：

    如果房地產的投資時間是在低檔區的民國90年，其報酬率就比定期存款高上許多了。

    再加上租金收入，近十年的租金報酬率比起民國八十年代有明顯的下滑趨勢，假設近十年來的年平均租屋報酬率是房價的4％，當然相同地，為避免唱衰落人口實，我假設這十年來每個月每一天都可以順利將房屋出租，而完全沒有發生房客欠繳或租賃中斷的事情，所以二十年來的租金總報酬率是4％×10＝40％，若將這40％的報酬率加上去，租金加售屋利得扣除交易與管理成本後，會呈現下列的最終報酬率：

    房價低檔時的地段選擇法

    除了明顯地打敗定存之外，還可以看到一個很驚訝的現象，那就是越是郊區越是那種不被看好的區域，其投資報酬率越高，主要原因在於當景氣陷入低迷時，城市邊緣地區的居民屬於經濟弱勢者，而經濟弱勢者在景氣低迷時是屬於任人宰割的一群，被銀行查封被法院拍賣的件數或面臨急於售屋的急迫性，都比富人居住的市中心來得多，也就是說，週邊房地產的價格會在景氣低迷時，出現相當驚人的低價，而市中心精華區的房屋會在景氣低迷時產生相對抗跌的現象，換句話說，好地段不容易買到「嚴重低估」的房價，而汐止淡水那種邊緣地區卻會在低檔出現「跳樓大拍賣」的超低房價，站在投資的立場，你的投資目的是為了尋求抗跌，還是要尋求超額利潤呢？

    我的房屋投資哲學是尋求超額利潤，等到某區域的房貸者一遍哀鴻遍野時方才出手。

    為何超額利潤對於房地產投資那麼重要呢？因為除了與定存相比較以外，另外還可以和績優的股票相較，如果房地產的長期報酬率無法超過股票的話，何苦選擇變現性與報酬率都低的商品呢？

    房屋與績優股之超級比一比

    以下列一些績優的上市公司為例，如果投資人在民國90年1月2日用開盤價買進，經過近十年的配息配股後，在民國99年4月17日用收盤價賣出，其資本利得與配發現金股利的總報報酬率如下：

    普遍來說，近十年的房地產投資報酬率不如同期間的績優股投資報酬率。肯定有人會拿出超高報酬率的台北信義計劃區與大安區去和一些地雷股如太電、茂矽或博達相比較，那我也可以拿出股市中那種高達三、五十倍的超高報酬率個股來和雲林嘉義的海濱不毛之地的報酬率相比較。持平的用一些尋常投資人可以接觸到的區域和個股來比較其長期投報率的差距，比較能符合客觀分析的立場。