公寓大廈管理條例解析之漏水真麻煩
上上週六去參加了一場有關公寓大廈管理條例（以下簡稱大廈條例）的法律知識講座，主講人黃秋田律師分享了一些相當實用的法律常識，整理聽講筆及心得如下：
公寓大廈管理條例因係律定有關公寓住家有關之最基本事項，故又有居家憲法之稱，於84年6月30首次實施（6/28公佈後三天），並於92年12月31日進行大幅度之修法，並微幅調整使用至今。
漏水問題
台灣因氣候潮溼，不論是居住中的，或是因買賣時衍生的問題，最常見的糾紛首推漏水問題，較為相關之法條有大廈條例第6、10、12條及民法第184、191、213、215、216條等。
當你家有漏水問題發生時，有權請求進入鄰戶（上、下、左、右等）以進行必要之修復，但前提是：須有其必要性（即，非進入該戶無法進行修理工作之條件下），若僅係為節省工時，或進入後之工法較簡單之故，便不具有請求進入之權限，當然啦！如果你跟鄰居關係良好，或協調能力過人的話，還是能央求進入維修，可見做人成功還是很重要的！
如果具有明顯有請求進入之必要性，卻遭對方之拒絕時，日後得以請求相當的賠償，請求賠償之範圍包括：
1.租金之損失（若漏水之房子係供出租之用，因漏水問題未能解決，致房客退租、減租或無法出租之損失）。
2.裝潢毀損
但下列則不在請求賠償之列：
1.律師費（本國訴訟至三審才有律師代理必要，一、二審的官司可以自己捲起袖子來打打看）
2.精神賠償（需侵害人格權或身分法益時方得請求精神賠償，漏水問題係對所有權之侵害）
請求漏水賠償之準備與程序：
1. 先就漏水情形予以拍照存證，並須顯示日期
2. 與另一造先行協調，並保留證據，保括協調時出席之兩造人員、公正第三人（如管理委員會主委等）協調會議紀錄、日期等書面資料
3. 協調未果時，寄發存證信函
4. 至公所申請調解或進入訴訟程序
除了因另一造的拒絕進入維修之請求所造成的漏水問題擴大以外，一般漏水的原因有以下兩種：
1. 人為：例如因上層住戶裝潢、施工，未做好防水處理、或因工作破壞原有管線，致下層住戶滲水。
2. 非人為：因地震或年久劣化之故，致防水層破損或管線老舊所致。
若係第一項之人為因素所造成，施工之該戶管理人便有較大之責任。若係第二項非人為所造成，則該樓地板或牆壁之共用戶則負有同等之責任，亦即，樓上跟樓下對於維修之費用應共同分攤1/2。所以啦！如果你家天花板漏水，卻又無法舉證樓上住戶有施工之紀錄，就不要想把責任通通推給樓上住戶，能夠用一半的費用把漏水問題一勞永逸的解決就很不錯了，千萬別覺得天花板只有樓上的鄰居在踩、在承載重量，對你而言不過是掛幾盞日光燈的功能而已。換個立場，如果你是上面那戶人家，你是不是會覺得，有沒有施工又怎麼樣，我家明明就好好的，漏水是你們樓下住戶的問題，憑什麼我還要幫你們出一半，所以啦！責任均分，以合為貴吧！況且在有些案例中，為了找出漏水之確切原因，光是鑑定費用就花了二、三十萬了，便不用說鑑定期間及後續的復原所耗費的時間成本及鑑定費，搞不好就超過修復費用了。
如果漏水問題不是專有部分造成，而係因公共線部分損壞造成者，由管委會修復，費用由公基會或全體所有人依應有部分之比例分擔。
如管委會遲不修復，依民法第820條規定，共有人可以單獨施作，再向管委會求償。
惡鄰條款
大廈條例第22條
住戶有下列情形者經管委會促請改善三個月內仍未改善者，得經住戶大會決議，訴請法院強制其遷離：
死不繳管理費、未依規定，亂改建築構造（專有及共有）、亂搭違章等…
安全梯置放雜物、妨礙安全…等
其他違反法令或規約情節重大經營危險行業，如瓦斯、電焊、存放爆炸性、易燃性物品等…
管理委員胡作非為，例如逾任期不移交業務、帳務不清…等
其他如妨害建物正常使用或共同利益、違反共有部分之共同使用目的或方法…等（僅係概述，詳見條文規定）
所以，在社區裡的的惡霸，要善用此法予以鏟除，否則後患無窮啦…
此外，第14條有關重建之規定：住戶大會決議重建時，有少數住戶不同意、亦不出議所有權，或同意後不依決議履行義務者，也可以引用類似強制出讓其所有權…那如果經法院判決後三個月，該惡鄰仍然一皮天下無難事該怎麼辦……屆時管理負責人或管委會得聲請法院拍賣之……到時大家再來撿便宜吧…
社區管理好壞與你何干？！
一個社區大樓管理的良窳除了要有良好的住戶品質以外，管理委員會（以下簡稱管委會）扮演了相當重要的角色，在區分所有權人大戶（即住戶大會）決議有關事項後，這些事項的執行便由管委會來負責，換句話說，住戶大會是決議組織，管委會則為執行機構，並對決議組織成員負責（強調：管委會不具議決權，例如管理費調整、公基金分配、管委之遴選、財務審核等重要的議案）。而社區的組織規章，便是該社區管理運作最重要的法源依據了，包括最基本的經費來源，也就是管理費，其收取之合理性至少就要由合法成立的管委會（合法的執行者），以及經住戶大會決議通過的收費標準（即合法的法源），方得收取並運用。
依大廈條例第31條，住戶大隊要做決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之。要同時有2/3之人數及所有權比例同時出席就相當的不容易了，還要有出席人數與所有權比例同時3/4以上同意就更難了，換句話說，要有所有的住戶之人數及所有權的一半以上的同意才有可能形成決議，因為很多社區要做決議真得很難，那，幹嘛要開會呢，反正決議會做不成，不過，還好！有第32條的規定可以偷渡。
而社區的開會決議方式五花八門，最常見的怪招是「鼓掌通過」（誰知道有幾個人鼓掌啊！搞不好有暗樁偷偷用罐頭掌聲助陣勒！），依條例第55條規定，表決方式分為舉手表決（或以機械表決）、起立表決、正反兩方分立表決、唱名表決、投票表決五種，並未包括「鼓掌通過」此方式，所以如果有主席說要鼓掌表決的，麻煩請他看一下法條，或是鼓掌一律打在臉上才算……什麼時代了還在亂！
有很多社區的管委會召開住戶大會時，根本沒有什麼住戶會去參加，這時管委會若由有心人把持（核心人員有主委上千萬元的公基金很容易便在不知不覺中作為中飽私囊之用，管理品質無從提升，更甚者，因管理品質低落，導致劣幣驅逐良幣，若因管理不佳致生之刑事案件、財委、監委等），並經由相關維修、維護工程來上下其手，少則數十萬、動輒、火災等，房價當然是不升反降，最後受害的還是住戶自身的權益。
其他小問題：
1.社區裡頭偶爾遭外人隨意進入停車之處理
不建議以鎖車處理，構成形法第304條強制罪之嫌
叫警察也沒什麼用…因為拖吊車不進入私領域
僅得以依民法第184條侵權行為向停車人請求補償
建議：
（1）向帶外人進入停車之住戶制定罰則…
（2）於入口清楚示：
「外車勿入，違者依本社區停斗管理辦法，繳付停車清潔費每小時100元」
2.空屋之所有人是否需繳管理費？
當然…要！ 依條例第10條第2項規定
雖然人不在該房屋內，社區的管理運作仍要進行，不然看你的房子以後還要不要出租、出售…
3.法拍取得所有權後，是否須補足前手所積欠的管理費…？
原則上僅需繳交合法取得所有權之日起的管理費
4.無權占用住戶的人要繳管理費嗎？
要享受社區管理帶來的好處，當然也要儘義務啦…
（依條例24條）對於社區的管理、議事活動等，本著愛惜自己財產及關懷週遭環境等理由，多一點關心吧！
後記
1.聽完講座回到住處，跟房東聊天時才知道，原來幾天前他才跟他家樓下的住戶到公所的調解委員會協調過而已。他家樓下（5樓）的天花板有漏水問題，懷疑是因為他們家的管路有問題，經協調結果當然就如前述所提的，共用樓地板的兩戶分別負擔一半的維護費用，雖然兩方所請來的防水師傅估價的情形有二、三萬跟十萬塊的價差，但其實他比較不爽的是，畢竟都已經當了好幾年的鄰居了，居然連照面都還沒打過，就直接送了張存證信函給他們……當場我就現買現賣的把下午聽到的跟他分析了一番，但結論還是勸他，雖然樓下鄰居的不太會做人，但以他們的立場而言，這畢竟是最快的處理方式，這房子終究還是要繼續住下去的，就當作不打不相識，儘量以和為貴吧！
2.因小弟不是法律相關行業，部分敘述若有偏誤尚請海涵指正！
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