目前分類:房事打嘴泡 (55)

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林汐新北七,淡蘆豪三小

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        一般房地產的報導完全在歌頌擁有房地產的美好,把投資房市高唱入雲成了「不去就會後悔」的人間仙境,說穿了,人是會為了利益而改變中心思想,人是會為了私利而去鼓吹連自己都不相信的論點,更糟的是,人會為了自身的利益與立場講出「匪夷所思」的鬼扯蛋,尤其是房地產的這塊領域裡面的相關人士。客觀分析房市必須要具備「風險與利益平衡」、「多空中立讓數字與邏輯說話」以及「寫給正常人看」這三大前題。台灣符合這三個專業客觀標準的學者專家只剩政大教授張金鍔老師,每次看到他在媒體上獨排眾議呼籲購屋大眾多多思考風險,用客觀數字力戰那些房產利益團體代言人,就會覺得台灣的言論還是稍具一絲絲公正希望,至少沒有淪為房地產利益的一言堂。房地產投資有哪些優點,報章雜誌學者專家每天都會疲勞轟炸般地告訴我們,只不過,投資房地產有哪些缺點?似乎成為社會的禁忌,有著「說不得」的歷史共業,難道投資房地產都沒有缺點嗎?有的!

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         房地產投資表面的優點與其蘊含的盲點

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慢活並非讓事情牛步化,其深層意義是讓自己生活在一個更美好的現代化的世界。慢活是種「平衡」,該快則快、能慢則慢。我將這種觀念延伸到投資與財務規劃領域上而得到的啟發是:放棄那些自己無法掌握的投資工具、避免汲汲營營尋找明牌與追求短線的利益、不再毫無限制地追求各種複雜難懂的財務知識與技巧。這樣說或許很籠統,我以近年盛行的「極簡」裝潢概念來舉例:「極簡」的設計概念就是捨棄大部份家具,在空間設計上反映出清新、樸素、自然、簡約的風格,剔除多而不當的家具陳設與色彩線條,讓「人」成為空間的主角。主要精神在於避免財大氣粗般的空間規劃,突顯動線、採光與使用空間的簡單和寬敞,而非以名牌的裝潢與擺設來填塞室內空間的擁擠和壓迫。

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    底部買屋才會打敗定存與通膨

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    有一個奇怪但卻被眾人普遍接受的說法是:「投資房屋的長期報酬率可以打敗通膨!」或「投資房屋的長期報酬率可以打敗定存!」 

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     一位許久未沒謀面老友寄了一封"地震時避難要點"email給一位結構技師如下:
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       正常營建業的營業過程是,先買一塊建地然後申請各種建照,核准以後等待適當時機開始推案,只要預售屋能出售三成大概就會整地開工,房子蓋好以後過戶給購屋者,建商從購屋者收到屋款認列營業收入,各位可以思考一下整個循環所需的時間?是兩年、三年還是四年?一般而言從整地開始到完工,一棟十五層樓所需的時間僅一年半,即便大型造鎮也不會超過三年,就算加上前面的申請執照與銷售的時間,三年到四年應該是個合理的存貨循環吧!再從最簡單的財務觀念來思考,一家公司的存貨銷售的時間若能越短,就表示她的營業與庫存狀況越優良,反之就可能出現營運上的危機了。

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         證券市場的裡裡外外錯綜複雜,投資人若稍微不察,就很容易被媒體與大股東所編織之夢幻蛛網所吞噬,我藉由全坤興這家公司最近一個多月的「內行故事」來說明這些.....巧合中的巧合吧。

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今天大盤一付紅通通強力反彈,營建股卻有著一股不尋常的味道

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