今天有這麼一則新聞:

 

利率升至5% 房市拋售臨界點

央行總裁彭淮南暗示未來將升息的說法,等同提前給房市預警訊號,業者表示,短期內利率應該波動不大,因此對於房市應該影響較小,不過,長期連續升息便會造成衝擊,尤其是利率升破3%,便有一波調節資產的動作,倘若升破5%,則到達房市拋售臨界點,不只拋售潮出現,更可能出現斷頭潮。

 

總評:或許我們從歷史來找參考答案,我單就台北市為例,或許很多人都儀忘了從1993年到2002年那段10年房市空頭期,那十年間,大台北地區平均預售屋的房加下跌20-50%,不可否認,那種跌幅若不是空頭!那什麼才是空頭?

 

      當年會造成房價下跌的主因有兩個;房價飆漲過高(從1985年到1993年之間大台北房價漲了4倍),第二個因素是房貸利率在1992年時來到8%的超高水準。

 

      至今第一個因素又重現了,從2003年到2012年最高點,大台北地區房價漲幅差不多也是4倍,大安大直從40萬飆到160萬,內湖從20萬飆到80萬,信義區從50萬飆到200萬,板橋永和從15萬飆到60萬,南港從15萬漲到70萬,三重從12萬漲到50萬,新莊汐止從10萬漲到40萬,林口三峽從一坪不到10萬漲到30萬….連這幾年才補漲的桃園也漲了超過四倍。

 

     接下來讓我們來比較房貸壓力承受度:

 

      1993年台北市房價平均600萬(以10年大樓30坪為例),當時利率8%,當時貸款成數普遍只有六成,所以每年的利息支出:600*60%*8%=29萬,若寬限期結束後,每年還本付息平均約55萬。

 

      而今天2013年台北市房價,同樣的10年大樓平均2400萬,現在利率3%,目前貸款成數多半可以拉到80%,所以現在房貸戶每年繳交利息:57.6萬,若寬限期結束後,每年還本付息平均約120萬。

 

         兩個房價高點期相較,2013年比1993年房貸戶每年多負擔27-28萬的利息,更可怕的是一旦進入還本期,房貸戶每年得多負擔本息66萬(增加100%以上)。

 

       但以目前中壯年(房貸主力族群)薪資已經退到16年(1996年)的水準來看,目前的平均薪資只比1993年高20%,但房貸支出壓力卻高出100%,足以說明,現在受薪階級的房貸壓力鍋即將爆炸。

 

      別說房貸利率拉到5%,只要再多拉1%到4%,目前房貸戶每年又得多繳20萬,每年利息支出拉到將近80萬。

 

      當然現在行庫的貸款成數恐怕會從這幾年的80%降到60%,別小看多出來的這20%的自備款。

 

      當年1993年高點,台北買房自備款平均是240萬,而現在若成數一樣降到六成,現在的買房自備款就拉高到960萬(2400萬*40%),比二十年前高出七百多萬(或增加4倍),所以後續進場購屋者的負擔越來越龐大,投資客籌措自備款的壓力也越來越大。

 

      大家都知道,房價不怕高,只怕後續沒有新買盤接手,央行拉高利率,銀行降低貸款成數,才是房價的最大殺手。

 

       上述一些數字乃是我就一般市價行情作評估,雖然未必百分之百準確,但誤差應該也不會超過10%,重要的是,藉由兩個時期的房貸壓力來比較,到底現在房市和1993年的房市,到底有沒有香類似的環境。

 

       1993年當時利率拉到8~9%,引起房市十年空頭,當時的利率高點維持五年,一直到1997年發生亞洲金融風暴後,台灣央行才開始降低利率,1997年到2000年間,房貸利率從8%走低到6%,爾後2001年當時政府開始拯救房市,進一步壓低房貸利率從6%降到3%,才讓走跌十年的房市見底,照理講2008年台灣房市應該隨著歐美房價崩跌而下降,但當時政府卻又將房貸利率從3%引導到1.5%,造成2009-2011年這三年的大投機行情,連2011年祭出奢侈稅的猛藥都無法澆熄房價炒作,當然始作俑者正是2%的低房貸利率。

 

        但目前房貸利率已經拉高到3%,若央行是玩真的,拉到4%應該是指日可待,4%的房貸大約是2007年水準,所以這波房價修正應該會跌到2007年當時的房價,也就是說,這波10年多頭的房價,2002-2007年這五年的漲幅是合理健康的,但從2009-2012年這波漲幅則是央行心中認定的泡沫。

 

      當然每個地區房價走勢不一,每個地區2007年之房價也相差頗大,想要購屋者的最佳進場時機,應該得等到2007年當年的房價水準來臨。

 

利率往上已經是趨勢,大家因應的方式是:

1、盡可能還掉貸款

2、房貸搬家,將短期負債轉成長期負債或延長寬限期

3、將目前相對偏低的房貸利率延長

4、存款戶盡量選擇短天期存款

5、這一兩年別買儲蓄型或投資型保單,因為一兩年後的利率與理賠條件會隨著利率上揚而更為優惠

6、別碰帳面上握有一堆債券的金融業股票

7、贖回債券型基金轉到貨幣型基金

8、手上握有房屋(自住或商用除外)的投資者趕緊降價拋售

9、越外圍的房屋優先出售

10、由於房租長期處於低迷期,房屋出租者盡量將租期延長

11、中大型企業趕緊發行公司債

12、房市的投資資金多少轉一些到股市,因為明後年或許有房市資金回到股市的可能性

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