總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

    有一個奇怪但卻被眾人普遍接受的說法是：「投資房屋的長期報酬率可以打敗通膨！」或「投資房屋的長期報酬率可以打敗定存！」 

    我把二十年來（民國80年到民國99年）台灣的一年期定存存款作一個統計： 

    這裡的比價基準不是用99年的新成屋來算，因為民國80年所投資的房屋到了民國99年可是已經成為20年的中古屋了。 

    讓我再提醒一個費用，那就是房屋稅與地價稅，這兩項稅捐的金額大約是買價的0.2％（每年繳納一次），所以二十年下來所繳的稅捐差不多是原始成本的4％，此外，若我把房屋的管理費也納進來計算，大台北地區房屋的管理費大約是每坪40元，當然，一些精華地段如大直信義計畫區或天母，其管理費可能會高每坪100-120元，若以每坪每個月30元來計算，二十年下來每坪的管理費大概又是一萬元，若把這4％的稅捐與一萬元的管理費成本算進購屋的沉沒成本，得出來的投報率是：

    事情永遠都不是如此地單純，即便連數據都是十分複雜，定期存款沒有任何費用，到期領出也不需要負擔任何的手續費，然而售屋這檔子事情倒是有兩筆費用，一是增值稅，二是售屋手續費，增值稅的計算端視每個區段的公告現值的漲幅而定，然而這二十年來地價的公告現值的漲幅的確相當驚人，增值稅屬於地方稅，是地方縣市政府的主要財源之一，所以徵收起來可說是一點都不手軟，不過，我假設在99年出售二十年前購入的房屋所發生的增值稅，僅僅是售價的2％就好了（實際上絕對不會如此低，我只是為了計算方便，同時也為了避免被說成唱衰房市。）

    而賣房子若透過房屋仲介，則是售價的千分之3到千分之4，姑且算千分之三好了。

    於是，售屋的兩項成本是出售金額的2.3％，於是我把售價減掉2.3％，作出這樣的分析：

       即便連台灣的黃金地段的房地產投資報酬率，扣掉成本後，二十年下來不過是是40-60％，這種報酬卻只有同一個時期定期存款報酬率的四成。 

      然而既然房屋是種資產，自然可以當成生財工具，房屋用來生財的手段便是出租，假設這二十年來的年平均租屋報酬率是房價的5％，當然，近二十年來有高有低，為避免唱衰落人口實，我假設這二十年來每個月每一天都可以順利將房屋出租，而完全沒有發生房客欠繳或租賃中斷的事情，所以二十年來的租金總報酬率是5％×20＝100％，若將這100％的報酬率加上去，會呈現下列的最終報酬率： 

租金加售屋利得扣除交易與管理成本後的最終報酬率:
 

        二十年來投資房地產的總報酬率，觀察上述一些指標型地區，其報酬率大約是從91-160％，比起定期存款的141％不相上下，然而，當個包租公比起定存族來說卻得付出更多的時間與精力和房客周旋、尋找房客與催收租金，況且，租金收入必需認列在個人的綜合所得稅的申報項目呢。此外，二十年來，一棟房子總是得投入一些最基本的裝潢、修繕與更換等費用吧！     

        誰說投資房地產就一定可以打敗通膨或定存，當然如果你購入房地產的時機是民國90-92年的相對低檔區，報酬率就會呈現不一樣的水準，所以，若投資房地產的時點是屬於「買在相對高點」的話，買房保值抗通膨就會是一場不可能的任務了。