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一般房地產的報導完全在歌頌擁有房地產的美好，把投資房市高唱入雲成了「不去就會後悔」的人間仙境，說穿了，人是會為了利益而改變中心思想，人是會為了私利而去鼓吹連自己都不相信的論點，更糟的是，人會為了自身的利益與立場講出「匪夷所思」的鬼扯蛋，尤其是房地產的這塊領域裡面的相關人士。客觀分析房市必須要具備「風險與利益平衡」、「多空中立讓數字與邏輯說話」以及「寫給正常人看」這三大前題。台灣符合這三個專業客觀標準的學者專家只剩政大教授張金鍔老師，每次看到他在媒體上獨排眾議呼籲購屋大眾多多思考風險，用客觀數字力戰那些房產利益團體代言人，就會覺得台灣的言論還是稍具一絲絲公正希望，至少沒有淪為房地產利益的一言堂。房地產投資有哪些優點，報章雜誌學者專家每天都會疲勞轟炸般地告訴我們，只不過，投資房地產有哪些缺點？似乎成為社會的禁忌，有著「說不得」的歷史共業，難道投資房地產都沒有缺點嗎？有的！
變現性低，流通性不足
這正是房地產投資最讓人傷腦筋的地方，或許有人將房地產證券化（Reits）視為增加房地產流動性的利器與救星，所以我們來看看台股的Reits交易流通情形：觀察2009年的成交，這段期間台灣股市與房市已經脫離金融海嘯的肆虐，所以照道理來說，交易的狀況應該比較活絡才對，事實上不然，這段期間的富邦R1平均日成交張數大約是80-200張；國泰R1比較好一點，其平均日成交張數大約是300-400張；新光R1與富邦R1差不多，大部份單日交易量都在百張之下；其他幾檔Reits的流通性更是差的可憐，一天成交個十幾二十來張乃是常態。
Reits正是台灣的金融市場的縮影，台灣的股市與房市，具有很嚴重扭曲的「虎頭蛇尾」現象，大家會聚焦在初級發行市場的風光表面，卻鮮少去關心那些幾近冬眠的次級交易市場，譬如小型股大師與媒體喜歡歌頌新上市股的美好，卻對那些上市時日已久、成交量急凍的股票不再做任何著墨，也就是說台灣人的一些劣根性完全在金融市場中徹底地展露無疑，如喜新厭舊，如報喜不報憂，如以拖待變，如表面功夫等。
數據不客觀
媒體的焦點總是放在少數頂級明星建案或稱為豪宅的成交價格，而這種房屋往往只不過是整個區域中的千分之一甚至於萬分之一，卻不對等地被擴大宣傳與解釋，以致於造成整個區域一片榮景的假像。
我舉一個「變造且誤用」的數據：「平均售屋天數」，這個數據是各房仲業根據其受託出售的房屋，從簽約日起到成交日止的天數，乍看之下，似乎可以合理地表達售屋的難易度與流動性，但是，這個數字卻存在幾個天大的陷阱在裡面：
這個數字只計算「已經賣出的物件」，並不包括那些還沒賣出的物件，也就是說那些還沒賣掉的房屋並未被計算進去，這個「平均售屋天數」充其量不過是個好學生排行榜罷了，那些賣相較差難以出售的房屋物件並沒有不計算進去，這就好像升學補習班玩分數把戲，如果一家補習班宣稱他的學生「錄取者平均分數」很高一樣，他只是取巧地把另外一堆沒有考取的考生排除在統計之外罷了。
房仲業的「賣屋契約期限」的數字遊戲
通常售屋者委託房仲業賣房子，會簽定一些制式的條款與契約，其中一條就是「委託期限」，這條期限約定是用來限制屋主的一屋二賣的行為，所以如果委託的期限過長，會對屋主產生不利的後果，因為一旦遇到銷售能力欠佳的仲介商，期限過長往往會「欲哭無淚」，相對的，期限過長的話，房仲業者同樣也面臨銷售資源浪費的困擾，所以一般而言，房屋委託賣出的契約多半只簽三到四個月。期滿若還沒賣掉，而買賣雙方都還有意願繼續合作的話，該怎麼辦？那當然就是再簽一張新的委託契約囉！
問題來了，如果我委託房屋仲介賣房子，前面四個月沒賣掉，然後再簽一張四個月的委託契約，就在簽定新約後的第35天，終於找到買家順利完成買賣了，那麼！這間房屋的「受託賣屋天數」是幾天呢？到底是四個月加35天=155天？還是35天？有興趣的朋友可以去問問那些房仲業的「企劃研究室」，當你知道真相之後，便會知道自己到底被愚弄多久了！
所以，「平均售屋天數」數據的邏輯性與計算母數的樣本代表性有著很嚴重的缺點，希望投資人與學術界得好好地檢視許多總體指標的謬誤，而不是被一些被粉飾或很容易被粉飾的數據耍得團團轉。
交易費用高
投資房地產的另一項缺點便是交易費用，這些費用包含了兩大類，一是費用類，像仲介手續費，一般而言，賣方支付成交價的百分之三到五當成仲介費用，買方的仲介費是成交價的百分之一到二；事實上，仲介費率相當混亂，除了參考市場究竟是屬於買方市場還是賣方市場外，還要看物件的價金與市場接受度，高總價豪宅的賣方就可以簽到比較低的仲介費率，然而若是脫手不易的小套房或低總價的物件，當然就不容易爭取到低的手續費率；此外若是處在像2001-2005當年的買方市場氛圍，買屋的仲介費只要1％，甚至於還可以談到私下退佣的條件呢，只是到了2007年以後，漸漸地從買方市場轉變成賣方市場，買方要付的仲介費就沒有折扣空間，有一些仲介商已經拉高到2％。
第二項費用是代書費用，代書費用當中包括許多政府的規費與向銀行貸款的各種開支在裡頭，如房屋與土地的移轉費用、他項權利的設定費用（如果有貸款的話）、房屋與土地的印花稅、付給銀行的信用查詢費、鑑價費、火險、地震險、信用保險……收費標準不一，但以一棟北市市價1000萬，公告現值700萬的房屋來說，你買進這樣的房子，上述要付給代書或代書代辦的費用，三到五萬塊是跑不掉了。
除了費用以外還有稅捐，第一個是契稅，第二個是增值稅，前者由買方負擔，後者由賣方負擔，買賣土地的契稅稅率是6％，也就是申報契稅金額(房屋課稅現值＝房屋公告現值扣掉免稅額)的6％，而建物的部份的稅率則是1.2-3％不等。所以土地持分越高者就必須繳越多的契稅。無論如何，以台北市十多年三十來坪的大樓來算，契稅至少要繳個兩萬到三萬，豪宅級的契稅差不多要六到八萬，不過，透天別墅由於土地持分較大，所繳的契稅可就數倍於此了。
所以，如果你現在買進台北市一棟一千萬的中古電梯大樓，你必須要付擔10-20萬的仲介費，代書費拉拉雜雜要付個3-5萬，以及2-3萬之契稅，換句話說，你必須額外付出一坪的房價來支付買屋成本。
管理維護麻煩
許多朋友嚮往包租公包租婆的「不勞而獲」，天真的投資人只懂得拿出計算機計算租金報酬率與銀行利息間的差額，但往往忽略了許多沉沒成本，如自備款的機會成本、如房屋修繕與維護費用、空置時期的租金損失、管理成本與時間損耗以及招租的成本，當自有住宅比率逼近九成的今天，房東比房客多的時代，包租公與包租婆的投資漸漸得要邁入專業化，房東必須隨時應付房客修膳的要求，必需要有專業的水電雜工背景或合作團隊，必須比其他房東更快找到房客，以及還要有催收遲繳房租的能力。如果，投資人具有這樣的專業與時間，或許包租公與包租婆這生意可以嘗試一下，倘若你只是一個有一點閒錢普通的上班族，坐在辦公室聽那些動人的房屋廣告後就心動地想要嘗試的話，我奉勸你一句話：天下沒有不勞而獲的事物。投資更不是不勞而獲的玩意！
資訊不實
現階段的房地產資訊不是不夠，而是「假」資訊過多，台灣的金融市場中充斥著許多「人工製造」的資訊，尤其是房地產市場，充斥著許多讓智者一聽就覺得可笑的資訊，房地產的資訊與耳語甚至媒體報導，讓人不禁想起昔日在菜市場行騙的金光黨，這些金光黨千篇一律會請一個看似忠厚的年輕人，假裝成敗家子從家裡偷出金條要便宜賣出，旁邊一定有個能言善道的人邀請旁人一起領錢去騙那位「假白癡」，這種故事在現代聽起來會覺得很匪夷所思。然而，如果那包金條若換成「房屋」，那個能言善道的人換成媒體，以全世界媒體最發達的台灣加上全世界信任媒體程度屬一屬二的台灣人，能不心動上當者幾希矣！
房地產的成交資料至今很難透明化，因為關鍵在於成交資料非強制公開資訊，二是財稅機關所得的買賣價金的基礎是「土地與房屋現值」，眾所皆知，公告現值與市價會有一段差距，而課稅的現值標準包含了土地持分和建築物本身，而我們一般買賣房屋的市場基準皆是用「房屋」的登記面積，也就是所謂的坪數，兩者計算的差異是在，現值比較重視土地持分，而買賣卻偏向樓板面積。所以在財稅機關的成交資料自然無法反應正確的市場成交資訊。
別說同一地區當中有著相當的差異性，就連同一棟大樓不同樓層，或同一大樓頭一樓層不同面向，有都有其差異性，換句話說房屋並不是一個可以標準化的商品，即使同一條街道、同一個時間、相同價位推出的兩個建案，也會因為管理優劣、市容變遷、住戶狀況……而面臨不同的遭遇，折舊與增值兩個多空角力其實就是在這種細節中分出高下，折舊是房屋的宿命，增值是房屋的夢幻，折舊是必然發生的宿舍只有快與慢的差別，然而增值卻通常是偶發的幸運。
黃國華2010年上半年看過的最好看的五本歐美小說,本blog所有書籍連結皆含有博客來網路書店的「AP策略聯盟」連結，凡網友透過本部落格連結到博客來網站購書，我將獲得購書金額4%的回饋金。
一.迷霧之子首部曲:最後帝國
二.REPLAY
三.家傳大煎鍋
四.直搗蜂窩的女孩
五.夢書之城
變現性低，流通性不足
這正是房地產投資最讓人傷腦筋的地方，或許有人將房地產證券化（Reits）視為增加房地產流動性的利器與救星，所以我們來看看台股的Reits交易流通情形：觀察2009年的成交，這段期間台灣股市與房市已經脫離金融海嘯的肆虐，所以照道理來說，交易的狀況應該比較活絡才對，事實上不然，這段期間的富邦R1平均日成交張數大約是80-200張；國泰R1比較好一點，其平均日成交張數大約是300-400張；新光R1與富邦R1差不多，大部份單日交易量都在百張之下；其他幾檔Reits的流通性更是差的可憐，一天成交個十幾二十來張乃是常態。
Reits正是台灣的金融市場的縮影，台灣的股市與房市，具有很嚴重扭曲的「虎頭蛇尾」現象，大家會聚焦在初級發行市場的風光表面，卻鮮少去關心那些幾近冬眠的次級交易市場，譬如小型股大師與媒體喜歡歌頌新上市股的美好，卻對那些上市時日已久、成交量急凍的股票不再做任何著墨，也就是說台灣人的一些劣根性完全在金融市場中徹底地展露無疑，如喜新厭舊，如報喜不報憂，如以拖待變，如表面功夫等。
數據不客觀
媒體的焦點總是放在少數頂級明星建案或稱為豪宅的成交價格，而這種房屋往往只不過是整個區域中的千分之一甚至於萬分之一，卻不對等地被擴大宣傳與解釋，以致於造成整個區域一片榮景的假像。
我舉一個「變造且誤用」的數據：「平均售屋天數」，這個數據是各房仲業根據其受託出售的房屋，從簽約日起到成交日止的天數，乍看之下，似乎可以合理地表達售屋的難易度與流動性，但是，這個數字卻存在幾個天大的陷阱在裡面：
這個數字只計算「已經賣出的物件」，並不包括那些還沒賣出的物件，也就是說那些還沒賣掉的房屋並未被計算進去，這個「平均售屋天數」充其量不過是個好學生排行榜罷了，那些賣相較差難以出售的房屋物件並沒有不計算進去，這就好像升學補習班玩分數把戲，如果一家補習班宣稱他的學生「錄取者平均分數」很高一樣，他只是取巧地把另外一堆沒有考取的考生排除在統計之外罷了。
房仲業的「賣屋契約期限」的數字遊戲
通常售屋者委託房仲業賣房子，會簽定一些制式的條款與契約，其中一條就是「委託期限」，這條期限約定是用來限制屋主的一屋二賣的行為，所以如果委託的期限過長，會對屋主產生不利的後果，因為一旦遇到銷售能力欠佳的仲介商，期限過長往往會「欲哭無淚」，相對的，期限過長的話，房仲業者同樣也面臨銷售資源浪費的困擾，所以一般而言，房屋委託賣出的契約多半只簽三到四個月。期滿若還沒賣掉，而買賣雙方都還有意願繼續合作的話，該怎麼辦？那當然就是再簽一張新的委託契約囉！
問題來了，如果我委託房屋仲介賣房子，前面四個月沒賣掉，然後再簽一張四個月的委託契約，就在簽定新約後的第35天，終於找到買家順利完成買賣了，那麼！這間房屋的「受託賣屋天數」是幾天呢？到底是四個月加35天=155天？還是35天？有興趣的朋友可以去問問那些房仲業的「企劃研究室」，當你知道真相之後，便會知道自己到底被愚弄多久了！
所以，「平均售屋天數」數據的邏輯性與計算母數的樣本代表性有著很嚴重的缺點，希望投資人與學術界得好好地檢視許多總體指標的謬誤，而不是被一些被粉飾或很容易被粉飾的數據耍得團團轉。
交易費用高
投資房地產的另一項缺點便是交易費用，這些費用包含了兩大類，一是費用類，像仲介手續費，一般而言，賣方支付成交價的百分之三到五當成仲介費用，買方的仲介費是成交價的百分之一到二；事實上，仲介費率相當混亂，除了參考市場究竟是屬於買方市場還是賣方市場外，還要看物件的價金與市場接受度，高總價豪宅的賣方就可以簽到比較低的仲介費率，然而若是脫手不易的小套房或低總價的物件，當然就不容易爭取到低的手續費率；此外若是處在像2001-2005當年的買方市場氛圍，買屋的仲介費只要1％，甚至於還可以談到私下退佣的條件呢，只是到了2007年以後，漸漸地從買方市場轉變成賣方市場，買方要付的仲介費就沒有折扣空間，有一些仲介商已經拉高到2％。
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除了費用以外還有稅捐，第一個是契稅，第二個是增值稅，前者由買方負擔，後者由賣方負擔，買賣土地的契稅稅率是6％，也就是申報契稅金額(房屋課稅現值＝房屋公告現值扣掉免稅額)的6％，而建物的部份的稅率則是1.2-3％不等。所以土地持分越高者就必須繳越多的契稅。無論如何，以台北市十多年三十來坪的大樓來算，契稅至少要繳個兩萬到三萬，豪宅級的契稅差不多要六到八萬，不過，透天別墅由於土地持分較大，所繳的契稅可就數倍於此了。
所以，如果你現在買進台北市一棟一千萬的中古電梯大樓，你必須要付擔10-20萬的仲介費，代書費拉拉雜雜要付個3-5萬，以及2-3萬之契稅，換句話說，你必須額外付出一坪的房價來支付買屋成本。
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房地產的成交資料至今很難透明化，因為關鍵在於成交資料非強制公開資訊，二是財稅機關所得的買賣價金的基礎是「土地與房屋現值」，眾所皆知，公告現值與市價會有一段差距，而課稅的現值標準包含了土地持分和建築物本身，而我們一般買賣房屋的市場基準皆是用「房屋」的登記面積，也就是所謂的坪數，兩者計算的差異是在，現值比較重視土地持分，而買賣卻偏向樓板面積。所以在財稅機關的成交資料自然無法反應正確的市場成交資訊。
別說同一地區當中有著相當的差異性，就連同一棟大樓不同樓層，或同一大樓頭一樓層不同面向，有都有其差異性，換句話說房屋並不是一個可以標準化的商品，即使同一條街道、同一個時間、相同價位推出的兩個建案，也會因為管理優劣、市容變遷、住戶狀況……而面臨不同的遭遇，折舊與增值兩個多空角力其實就是在這種細節中分出高下，折舊是房屋的宿命，增值是房屋的夢幻，折舊是必然發生的宿舍只有快與慢的差別，然而增值卻通常是偶發的幸運。
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