自由時報4/4報導:

        房市新成屋供給量體放大,銷售期出現拉長趨勢,部份建商展開利用人頭戶方式爭取銀行房貸,已成為銀行評估放款風險的一大漏洞。

        雖然國內房市回溫態勢確定,但隨新成屋供給量放大,房屋銷售期已出現拉長趨勢,部份建商出現資金缺口,為尋求資金解套,展開蒐購人頭戶動作,以表現出較佳的銷售率,爭取銀行放款加速。

        六、七年前,在房市谷底時期,一些建商為順利渡過景氣難關,曾大量採用人頭戶的模式,先將房屋過戶在公司員工或親友等人頭名下,迅速將房屋分戶貸款轉入建商戶頭內,以彌補資金缺口,同時將部份貸款額度做為繳納利息的週轉用途,但仍不敵景氣沈重壓力,人頭戶紛紛因利息無法繳納,建商不支倒閉,銀行也出現鉅額呆帳。

        目前房市回溫態勢確立,但市場上的新成屋供給量體卻持續放大,房屋銷售期也拉長,銀行業者對風險控管態度趨於謹慎,紛紛要求個案必須銷售率至少超過三成以上,才願意將建商申請的建築融資額度核准撥款,或再延長建築融資期限。同時仔細審核購屋消費者的信用情況與身分,以免人頭戶問題出現。

         人頭戶代價 30萬元起跳

        建築業者透露,為避免使用人頭戶遭銀行「抓包」,部份建商從市場上蒐購人頭的標準也提高。市場上盛傳,一些從事直銷或信用卡業務的年輕人與這些建商洽談,提供信用條件較無瑕疵的人頭;建商需提供每戶至少30、40萬元以上的代價,給這些年輕人頭戶做為生活花費,並且需負擔至少半年以上的房貸利息。

        建築業者說,經過半年後,建商如果仍無法渡過資金週轉難關,這些人頭戶房屋就流入法拍市場,讓銀行去傷腦筋;充當人頭戶的年輕人,這段期間也盡量刷卡刷到爆卡,成為卡債族,先享受後,其餘問題再「看著辦」。


------------------------------------------------------------------------

銀行防套牢 嚴審融資條件

記者陳麗珠、李靚慧/專題報導

       針對分戶貸款出現人頭戶,大型銀行表示,這是很難杜絕的事,為防範此類「假買賣」,只有加強嚴格審核,不能全盤接收。

        大型銀行表示,建商以職員或關係企業職員、親朋好友等人頭戶向銀行辦理貸款,套出資金,很難杜絕,但仍有防範之道。就是在土融或建融階段就嚴格審核,對分戶貸款的購屋人身分詳加調查。以免景氣一反轉,重演1988年本土金融風暴,建商將大筆房地產套給銀行。

        大型銀行分析,建商以人頭戶貸款套資金,通常有兩個可能:一是建商財力出現警訊;二是建商感受到房地產景氣走緩,投資客進場意願低落時,因為對未來房市悲觀,就會利用分戶貸款,找人頭戶去套資金。基本上,景氣好的時候機率會降低,景氣轉差時案件就會增多。

        但大型銀行表示,建商找人頭戶也有脈絡可循,不可能隨便在路上找,通常以職員、關係企業職員、親朋好友可能性較高,也就是雙方具有利害關係,公司職員可能為保住工作,迫於無奈只好屈從。

        大型銀行指出,就銀行端的授信而言,分戶貸款最後簽約人還是屋主,可瞭解購屋者的背景,如果建商的成屋購買者都是自家職員或職員的配偶、關係企業員工,對這類的分戶貸款就可能會緊急踩煞車。

        對房貸放款相當謹慎的兆豐商銀分析,一般銀行審核房屋貸款,不外乎「看人」、「看物」與「分析來源」。在人的審核方面,申貸者信用清白,並不代表銀行就全無戒心,還要有穩定收入、充足還款能力,銀行也會要求徵提保證人。

        國泰世華銀強調,即使房貸申貸戶本身無不良信用紀錄,但也須符合每月還款本金加利息,不超過月所得三分之一的原則。另外,房屋坐落地區的分析,也能避免分行無法判斷物件良窳,例如該行在中南部分別成立「區域授信中心」,居於獨立作業的公正客觀立場審核貸款。

        過去承作許多土建融資業務的國泰世華銀行,近年來更採取慎選建商的合作模式,該行指出,即使是合作建商,撥款時會相當謹慎,完工之後也未必一定承接分戶貸款業務,同時大幅降低南部承接量。

        另外兆豐銀分析,以往在房貸業務,建商態度極為強勢,購屋者少有選擇權利,近年來消費者意識抬頭,客戶多會要求自己選擇優惠的房貸商品,若不是提供非常優惠的方案,也難以承接到整批分戶貸款。


       總幹事評:
       1.這也說明了何以一些營建業的營收頗高,但新成屋進駐率頗低的原因
       2.自由時報通常是作多房地產的媒體,會寫出這兩篇報導,當然有其深含的意義
       3.建商人頭戶衝銷售率,甚至向銀行申請房貸套現的現象,大約在去年第三季就已經傳遍了金融業
       
      

arrow
arrow
    全站熱搜

    bonddealer 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()