總幹事耕讀筆記- 日本 ありがとうございました

自家附近有一個剛蓋好的建案, 不經意在雜誌上看到329檔期建案的整理資料看到了那個案子, 價格令自己嚇了一跳, 開的價格已經比自己幾年前買的價格漲了一倍
那個價格是否合理難以評定, 我是覺得太貴, 但還希望它真的用那樣的價格出清, 這樣會使得房地產成為我近幾年最划算的投資

對多數人而言, 房地產通常是最大的支出, 或屬負債, 或屬投資;
房地產支出究竟是負債, 或投資? 答案通常和買進時的環境, 包括時機與地點相關; 如果自己幾年前的置產真能有一倍的增幅, 那肯定是筆好投資, 原因是挑對了時機與地點

房市屬於景氣循環的哪個位置當下並不知道, 但任何時刻都可以問的問題是: 現在的價格再漲X成的機會大不大?
今年許多數字都顯示房地產在這個時機是有衰退疑慮的, 包括購屋信心, 民眾購屋負擔, 核發使用執照的總樓板面積, 交易數量, 季房地產價格景氣燈號, 國泰或信義房價指數...等數字就會顯示幾年內再漲的機率不高, 反而價格修正的機率高一些

房地產價格的修正和股價的修正可以比擬來看, 是先經過量縮上漲, 追價力不足, 然後市場開始觀望, 可能價格微跌, 之後是主跌段, 市場恐慌, 在股市上會看到斷頭賣壓, 房市則開始出現逾放屋, 體質差的建商倒閉, 價格與成交量都出現大幅修正, 之後才是價格止穩恢復期
去年整年的房市交易量41.46萬件比前年45.17萬件縮小, 價格微漲, 餘屋量則增加; 似乎處於 量縮上漲, 追價力不足, 市場開始觀望的階段, 真正的修正還沒出現; 今年在新增供給量可能創新高, 加上原本的餘屋累積, 極有可能出現明顯的修正, 在這之前可能並非適當的購屋時機

回想自己的購屋時機, 當時政府用力推優惠房貸, 有上市建商倒閉, 過沒多久出現"租不如買"的情況, 付房貸的金額還低於一般行情租屋的金額; 套用股市現象已經是主跌段, 價格與成交量都出現大幅修正; 2001年房市交易量不到30萬件, 不到近年大量的2/3, 在這樣的時機背景, 才有漲一倍的機會;
理論是回頭來看才知道當下景氣所在的位置, 但現在沒看到房市明顯的價格修正, 要能不修正再漲一倍的機率, 顯然比經過價格修正後再漲的機率低了許多
選擇房價已經過大幅修正, 房地產相關景氣數據已開始好轉的時機, 享受增值的機會應該比跌價機會大得多

房地產支出究竟負債, 或投資? 在適當的時機, 房地產的支出可以是好的投資, 但在不適當的時機, 房地產可能成為龐大的負債