感謝各位大大對內人的持續加油與祝福，小弟除了感謝還是感謝，也難得有這種機會，透過這樣的平台，來把過去一些經驗、心得向大家報告，不管有沒有用，都希望能與付出善心、關心、慈悲心的各位大大們，一起分享。
在聚財網上也常發表一些股市分析文章，看到很多大大感謝的回應，真好，幫助他們賺錢、幫助他們少賠錢、給他們一些方向上的參考，雖然我不會因此而賺到錢，但總覺得很有意義、也很值得。
基本上，各行各業有其不同的專業性，小弟一向尊重專業，不懂的事，絕不妄議，小弟當然不是房地產的專家，以下應該算是一些經驗吧，有用的，就留著，沒用的，就當看故事，過目即忘就好了。
以下文章已於小弟的部落格同步播出，看過的大大就請略過。
http://www.wretch.cc/blog/chy9307
本文開始
[購屋篇]
不知曾幾何時，「看房子」變成我們全家的「休閒活動」之一，當然小公主希望能看愈高級的推案愈好，因為接待中心提供的點心會愈高檔，我們家小公主真的很愛吃，也很能吃，可能遺傳到我，不過身材還是很棒，這就是她了不起的地方。
基本上，過去那幾年的工作型態，家，只是個睡覺的地方，豪宅與狗窩對我來講，意義是一樣的，但老婆總希望有個理想的住家環境，不管要不要搬，至少知道什麼叫做「理想的住家環境」先，加上她看完美美的房子後，心情會很好，我當然是義不容辭的每逢假日就看房。
心態上，也是一直在轉變，剛開始只是抱著敷衍老婆的心態，後來竟也不知不覺的撩下去。因為住在台北，過去這幾年，從房地產的谷底一路「休閒」到今年年初。
我們看過的案子應該有數百個跑不掉，從新推案到中古屋，從小套房到別墅、從山景到海景、管他多少錢，都用力的給他看下去(反正看又不用錢)，只是那種5、6千萬的新推案，可能會連接待中心都進不去，不過還好，對那種市區級的豪宅，小弟也沒興趣，我喜歡的是好山好水。
在這波房地產景氣還沒翻上來之前，看房子還送精美贈品，那時是最賺的，有的贈品還真不錯，咖啡機、熱水瓶、…什麼都拿過，不過後來房地產景氣一好，贈品就沒了。
一路走來，房子對我們來講，已經由不動產變成動產、消耗品、投資標的，從找屋、風水、詢價、談判、交屋、驗屋、裝潢到賣屋、充當代書跑地政、甚至與房仲公司對簿公堂，我們都做過，也算有一些實戰經驗；比較糗的是，有一年因為賣屋，不知要報資產買賣利得税，隔年還補税，很吐血。
其實，買屋前，用途與經濟能力最重要，雖然是廢話，但很多人常常當局者迷，一衝動就成千古恨。相信像我們這種以看屋為樂趣的人應該有，但應該不多，也就是說，一般人(非投資客、非業界人)可能在有限的看屋經驗下，就要去下數百萬、數千萬的決定時，老實說，不考量清楚，風險還蠻大的，一不小心，很容易後悔。
市面上，有很多買屋須知之類的書，像尹衍樑總裁寫的「尋找夢想的家」就很棒；還有一本聽說是竹科工程師人手一本的書，也不錯，圖文並茂、檢查表一應俱全，不過忘了書名，聽說只要熟讀這兩本書，買屋功力可以馬上暴增一甲子。
其實買屋與買股票一樣，功課做得周延完善，日後不必要的麻煩與困擾會愈少，相對投資報酬率也會愈高。對準備要出手的大大，幾點考量、經驗與心得與您分享。
1. 買屋應以 Top-Down(由上而下)的方式來思考，區段、機能、景氣、利率走勢、市場氣氛為優先考量。這五點，可以確保您買屋立於不敗之地先，雖然簡單幾個字，但背後的學問，可都是一大龐。
2. 座向(坐南朝北、…)、風水次之。
3. 裝潢、贈品、仲介手續費再次之。
當然，整個過程中，找屋、詢價及談判是最冗長的一部份，房仲業務員與推案代銷公司人員的嘴臉也是百百種(台語)。我們家看房子的習慣，就是短褲加涼鞋，就算冬天，也是穿得很隨便，開輛國產車，又長得不夠老、一副沒錢樣。
可能看的案子也夠多，這些接待人員的嘴臉，也是呈常態分配，有非常熱心的、也有非常「直接的」，「若無買屋意願，請不要浪費我們彼此的時間」這種，我都遇過，也不過是中和20坪的小套房，何必如此惡言相向，真是什麼人都有，或許只能怪我一副窮樣。
小弟雖然被號稱是沒脾氣的人，但以前很喜歡修理這種不敬業的人，會先用名片吊他(她)胃口，再把推案嫌一嫌，然後走人；但對一些敬業的業務員，小弟就非常低調，以禮相待，後來因老婆罹癌換車後，似乎就遇不到所謂的惡人，這些人還真是X眼看人…。
現在想想，覺得自己也蠻無聊的，遇到這種人應該是不與他(她)一般見識就好了，也沒必要去耍人家，唉，年輕時，總是比較容易衝動，不知又造了多少業障，真是阿彌陀佛、我佛慈悲。
其實以前看房子，也沒做什麼功課，都蠻隨興的，只是看久了，多少有些經驗。
尤其耐心很重要，當你看到喜歡的房子時，千萬不要表現出莫它非屬的樣子，欲擒故縱才是最好的策略；不到最佳時機，不隨便出價，一旦出價，就要打蛇中七吋。
買東西都要殺價了，更何況是買房子，應該是小弟消費習慣的關係，
又何謂蛇之七吋，平均而言，
新推案，以廣告戶價格打八~八五折出價；
中古屋，以賣價打七~七五折出價；
上述折數可依景氣狀況、市場氣氛再做下修。
要嘛不出價，一出價，一定要讓業務員或接待人員跳起來，並且讓他說，「您別開玩笑了!這種價格不可能」諸如此類的話，或是「我沒有這個權限，必須請示主管(或賣方)」。
一旦進入詢價及出價，基本上就是談判的開始，不僅我們想要知道對方多想賣、最大的可忍受底限在哪裡，對方也是想要知道我們多想買、最高出價的可能，這種攻防可能延續好幾天、好幾週。
這時只要沒有拿出信用卡(付訂金)、臉皮夠厚，絕對還是我們這邊聽牌。所以千萬記得，除非真的考慮清楚了，信用卡不要隨便拿出來，一旦拿出來，砍價就不能手軟。
當然，在掏出信用卡前，您要先確認這是個進可攻(容易轉手)、退可守(大不了自己用)的好房子，用力砍價，則是可以確保日後轉手的利潤。偶爾會用信用卡這招，來試對方底線，不過算是刀口上舔血了。
這幾年看得案子很多，但真正出手詢價的很少，成交的更少，幾個案例與各位分享:
[實戰篇]
案例一:
記得有一個小套房的案子，定價240，被我從168的價格開始出(定價的七折，那次下手是重了一點)，對方當然「吐血」加跳起來，說什麼「您是來開玩笑的吧」諸如此類的話，最後來來回回，價格收斂在200~210之間。
就在僵持不下時，對方亮出最後底價，「200、一句話」，我當然也不甘示弱，「198，討個吉利」，很帥的將信用卡放在她面前，最後居然……
對方為了區區2萬元，居然不賣了，真是無聊，或許他也覺得我很無聊，我猜應該是被我抄到底線了，不過，過程還真是蠻累的。
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以這個案子為例，表示定價240、底價200，差不多有15%~20%的議價空間，更何況所謂的底限，應該是還有利潤，不可能是成本價，所以買屋一定要殺價。
也不要受一些煙霧彈影響，代銷公司會營造房子賣得很好的氣氛，在接待中心不時傳來恭喜成交的鼓掌聲，一下子又說隔壁這桌也在看您正在看的這間、一下子又說這區的房子都賣完了，要不要考慮另一區，房子真的這麼好賣?
或許是我以小人之心度君子之腹，但我寧願相信那些是假的、是事先安排的。
站在投資的立場，是不是有可能因為價格談不攏而錯失一些好案子?
的確，有一些過去看上而後來沒成交的好案子，現在回頭來看，是會捶心肝，像湯泉一期，我們看過15萬一坪的，現在每坪都已經是3開頭了。
但買房子就像買股票一樣，確認好標的後，需要等，寧可不賺，也不買貴，畢竟不是以專業的投資客自居，只是喜歡看屋，看到買一些來自住或投資，心態應該差很遠。
案例二
是一間屋齡10年的小山坡地連棟別墅，獨立車庫在地下室，走上來是客廳，餐廳在1.5樓，2、3樓則是起居室與臥室，頂樓還有空中花園、有天有地、面公園，而且在木柵，什麼都好，就是價錢太高。
還記得那時是2004年總統大選前，市場上一面看好藍營會勝，仲介也真是厲害，利用賣方(原屋主)的心態(想轉投資店面)，鼓吹屋主在選前趕快將舊屋脫手買店面，不然選後會暴漲，會難以較低價買到好店面。
就這樣，雖然我把價錢壓得很低，居然還成交，不過還好是在符合進可攻、退可守的條件下成交，誰知後來的兩顆子彈，打亂了整個如意算盤，加上爸媽也不是很贊成，後來以小賺出場，再繼續過著看房子的休閒生活。
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其實買房子，沒什麼大學問，就看這房子與你有沒有緣分，有些房子，怎麼看就是不喜歡，但有些房子，橫著看、豎著看，就是喜歡的不得了，真的會有這種狀況，但還是要冷靜的思考一下，是不是符合進可攻、退可守的條件，如果又都符合，那就恭喜了。
與仲介公司對簿公堂也是發生在這個案子，當初業務員明明說公設(6%)主要是車道，後來交屋後才發現公設不止車道，還包含一些年久失修的區域。
當然，二話不說，先存證信函伺候，再找律師，但後來官司還是沒打成，因為好買家出現了，在打官司前房子就賣掉了，不然真的會又多一個打官司的經驗。
詳細核對買進來的資產有哪些，非常重要，尤其是中古屋的買賣。
山坡地的房子，站在裡面是一樓，但從外面看，有可能是地下一樓，這時，權狀上的名稱可就有學問了，因為地下一樓與地上一樓的價值是不一樣的，以後有機會買類似的房子時，可以用這點去argue、去殺價。
案例三
在新店的某個山頭的半山腰上，大陸工程的推案，品質沒話說，面湖、上下疊別墅(1、2樓一戶、3、4樓一戶那種)，看上上疊的部分，但價格也是硬得可以。
前一篇提到的新推案八折~八五折出價，完全派不上用場，加上遇到一個很難纏的業務員，前後攎了約三個星期，就是ㄠ不到停車位，我很硬、她也很硬，我說如果以妳的價格成交，可以，但停車位(100)要用送的，她就是寧死不屈，最後當然吹了。
我猜，大概也是抄到對方底線，也有可能是不難賣，因為會去看那種房子，又像我們那麼「龜毛」的，應該算是少數吧。
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遇到這種名門大戶(知名建商)，銷售人員不同於一般代銷公司，屬於建商本身編制內人員，會比代銷公司的業務人員難纏、強勢，因為這種知名建商，通常為上市櫃公司，品質掛保證，所以折扣的空間會來得比較小些。
若您有一些高級長官剛好認識這些知名建商的高層，有時一句話，也會有意想不到的折扣，比方說1000萬的房子，如果是1%的折扣，也有10 萬，不無小補。當然如果單價更高的案子，1%折扣的金額就更驚人。
小公主很喜歡去那裡，因為點心很讚，現烤鬆餅淋上巧克力醬、再加一杯熱可可，我在那邊舌戰，她倒是吃得很過癮，還可以續盤，哇勒，這個不孝女…
案例四
就是案例三沒成後，又希望有個地方給老婆養病，才出手的，是在新店的另一個山頭上，最高的地方哦，所以山景、夜景都很棒，雖不能買心目中的Benz，先買頭又大(Toyota)，也是不錯。
現在即使回頭去買案例三，也沒餘屋了，即使有，也沒精神去裝潢大坪數的房子，或許是老天爺憐憫，案例四在選前成交，剛好買在低點，馬上後，單價果然馬上漲。
心得分享
案例四完全符合進可攻、退可守的前提，機能、區段都還不錯，成交價約為廣告戶的九折，還可以接受，又是新屋，會先住上一陣子吧，看老婆的意思，等住膩了，要賣再來賣。
選前去接待中心時，的確是門可羅雀，但通常也是買屋的好時機，條件、折扣都好談，但這種機會是可遇不可求，如兩國論、SARS、…，算是有點危機入市的味道。
讓好野人的大大見笑了，買個房子，怎會弄得那麼複雜，沒辦法，窮怕了，消費習慣很難改過來。
就像以前的同事，大家都很單純、樸實，雖然很多都已經是八位數、九位數的身價，但花起錢來，您就會覺得這些人的家境應該不是很富裕。
還記得有一次跟老大去香港的飯店開會，會議結束後，旁邊的長官看著桌上的一些Memo紙說，chy9307，這些帶回去，不要浪費，酷吧!!cost down早已成為這家公司員工工作、生活的一部份，消費習慣又怎會鋪張、浪費。
但該花的絕對要花、該省的絕對要省，錢沒有大小，只有該花與不該花；就像老大所堅持的，道理沒有大鯨魚與小蝦米之分，只有是非之分。
好像有點離題了，沒關係，後面再來與各位分享與裝潢(室內設計)的一些經驗與心得。
[裝潢篇]
那幾年，為了工作，哪有美國時間去管房子，到現在還是住在老地方，沒出差在台灣時，我應該算是老闆的快速打擊機動部隊，到公司，騎摩托車只要3分鐘，只要老大有緊急需求，小弟我隨時可出現在他面前，並於最短時間內就戰鬥位置。也因為這樣，休假通常不敢跑太遠，就怕手機響，蠻緊繃的。
怎麼辦，住家環境無法改善，想來想去，要是動用千軍萬馬去買間新屋，上述的「機動力」肯定受損，通勤時間肯定由6分鐘(3分鐘*2)變成1小時以上、還得再多買部車、又要更早起更晚歸，除非換工作，但又不可能。
想來想去只好山不轉路轉，與其花那麼多錢買新房子，不如用點小錢來把老屋翻修一下，加上這幾年看的樣品屋、網路收集的圖片、室內設計的書也夠多了，雖不是專家，不過應該也有幾分功力，就差沒實做過，和老婆商量後，決定「練兵」一次。
基本上，裝潢有好幾個不同的面向，是新屋裝潢、還是老屋翻修；是大坪數、還是小坪數；是公寓、套房還是別墅；但就施工方式來分，一般不外以下幾種:
1.懶人式
找個設計師，從設計、施工到家具採買全包，或者就照建設公司提供的樣品屋，如法炮製，懶人只要出$$$就可以了，雖最省事，但成本最高。
2.半DIY式
圖面設計、發包、家具採買自己來，施工則採外包，為半DIY式的做法，可省下大筆銀子，包括設計費、施工費(可詢價比價)，總之，就是壓縮供應鏈、降低成本、擠出利潤。
3.全DIY式
這種是最高竿的，可能本身就是設計師或師父級的團隊，最省。
小弟的老屋裝潢是採第二種，還蠻有成就感的，很值得，大功告成後，老婆說，每天都很期待回家，因為磁場(放了些晶洞)、感覺都很棒，來看過的人，都說讚(自賣自誇一下)。
心得分享
網路的發達、加上室內設計的書滿地都是，各式各樣美美的樣本圖案，絕對是多到不行，從小套房到豪宅、從10坪到200坪的個案都有，介紹玄關、陽台、客廳、吧台、衛浴、餐廳、廚房到主臥的一整套專書都有，絕對讓你看到暈頭轉向。
這是第一步，必須先建構好夢想中的居家藍圖。
確認後，第二步，就可以找施工團隊了，報紙上或網路上，這種廣告很多，可以一次找好幾家來報價，還可以從估價單來比價，學問也蠻大的。
這種團隊通常只負責施工，不管設計，甚至您可以拿張照片給他如法砲製都不是問題。比如說，同樣是天花板、牆壁粉刷、嵌燈，不同的品牌、材質，價格也差很多，像牆壁粉刷，就有分有毛細孔與沒有毛細孔的，其他如地磚、衛浴、廚具、燈具也都是可以挑的，除了能兼顧品質及格調外，最重要的是，成本絕對可以掌控並大幅下降。
最後練兵的成果，20幾年的兩層樓60坪老房子，三房一廳二衛，設計費自己賺，不含家具的總裝潢成本30萬元，平均每坪5000元，外面的一般的行情價，一坪最少要從2~3萬起跳、設計費還另計，就知道這行真的是很好賺，每個環節都藏著利潤。
難怪常聽到人家說，裝潢一間房子要花好幾百萬，就是這樣來的。
這是一個學習與成長的過程，很值得，前一篇案例四(室內面積約20坪)的裝潢大概也想好了，考量日後脫手的流動性，應該會隔成一房、一廳、一吧台，走極簡風，準備要發包了，又要大比價了…
好野人看到我這樣搞，一定又要搖頭了，不就是個裝潢，何必弄得那麼複雜，沒辦法，因為不是好野人，無法用懶人式裝潢法來裝潢，或許，有朝一日，等我夠「野」的時候再說。
或許屆時我仍會覺得自己來弄會有樂趣些，COST DOWN下來的錢，就拿去佈施吧，應該不是每個裝潢房子的人都這樣搞，不然可能就沒人要當設計師了。
一些經驗分享，
若是有房仲業或代銷業的大大收看，請勿對號入座，失言之處，還望見諒與指教。
若有設計師大大看到本文，還請見諒與指教。
看過收盤後人生(p272~280/總大的買屋與裝潢日記)的大大，應該覺得本文與那篇有異曲同工之妙吧，只是總大玩得更兇就是了。
祝各位大大 平安、喜樂、阿彌陀佛!!
在聚財網上也常發表一些股市分析文章，看到很多大大感謝的回應，真好，幫助他們賺錢、幫助他們少賠錢、給他們一些方向上的參考，雖然我不會因此而賺到錢，但總覺得很有意義、也很值得。
基本上，各行各業有其不同的專業性，小弟一向尊重專業，不懂的事，絕不妄議，小弟當然不是房地產的專家，以下應該算是一些經驗吧，有用的，就留著，沒用的，就當看故事，過目即忘就好了。
以下文章已於小弟的部落格同步播出，看過的大大就請略過。
http://www.wretch.cc/blog/chy9307
本文開始
[購屋篇]
不知曾幾何時，「看房子」變成我們全家的「休閒活動」之一，當然小公主希望能看愈高級的推案愈好，因為接待中心提供的點心會愈高檔，我們家小公主真的很愛吃，也很能吃，可能遺傳到我，不過身材還是很棒，這就是她了不起的地方。
基本上，過去那幾年的工作型態，家，只是個睡覺的地方，豪宅與狗窩對我來講，意義是一樣的，但老婆總希望有個理想的住家環境，不管要不要搬，至少知道什麼叫做「理想的住家環境」先，加上她看完美美的房子後，心情會很好，我當然是義不容辭的每逢假日就看房。
心態上，也是一直在轉變，剛開始只是抱著敷衍老婆的心態，後來竟也不知不覺的撩下去。因為住在台北，過去這幾年，從房地產的谷底一路「休閒」到今年年初。
我們看過的案子應該有數百個跑不掉，從新推案到中古屋，從小套房到別墅、從山景到海景、管他多少錢，都用力的給他看下去(反正看又不用錢)，只是那種5、6千萬的新推案，可能會連接待中心都進不去，不過還好，對那種市區級的豪宅，小弟也沒興趣，我喜歡的是好山好水。
在這波房地產景氣還沒翻上來之前，看房子還送精美贈品，那時是最賺的，有的贈品還真不錯，咖啡機、熱水瓶、…什麼都拿過，不過後來房地產景氣一好，贈品就沒了。
一路走來，房子對我們來講，已經由不動產變成動產、消耗品、投資標的，從找屋、風水、詢價、談判、交屋、驗屋、裝潢到賣屋、充當代書跑地政、甚至與房仲公司對簿公堂，我們都做過，也算有一些實戰經驗；比較糗的是，有一年因為賣屋，不知要報資產買賣利得税，隔年還補税，很吐血。
其實，買屋前，用途與經濟能力最重要，雖然是廢話，但很多人常常當局者迷，一衝動就成千古恨。相信像我們這種以看屋為樂趣的人應該有，但應該不多，也就是說，一般人(非投資客、非業界人)可能在有限的看屋經驗下，就要去下數百萬、數千萬的決定時，老實說，不考量清楚，風險還蠻大的，一不小心，很容易後悔。
市面上，有很多買屋須知之類的書，像尹衍樑總裁寫的「尋找夢想的家」就很棒；還有一本聽說是竹科工程師人手一本的書，也不錯，圖文並茂、檢查表一應俱全，不過忘了書名，聽說只要熟讀這兩本書，買屋功力可以馬上暴增一甲子。
其實買屋與買股票一樣，功課做得周延完善，日後不必要的麻煩與困擾會愈少，相對投資報酬率也會愈高。對準備要出手的大大，幾點考量、經驗與心得與您分享。
1. 買屋應以 Top-Down(由上而下)的方式來思考，區段、機能、景氣、利率走勢、市場氣氛為優先考量。這五點，可以確保您買屋立於不敗之地先，雖然簡單幾個字，但背後的學問，可都是一大龐。
2. 座向(坐南朝北、…)、風水次之。
3. 裝潢、贈品、仲介手續費再次之。
當然，整個過程中，找屋、詢價及談判是最冗長的一部份，房仲業務員與推案代銷公司人員的嘴臉也是百百種(台語)。我們家看房子的習慣，就是短褲加涼鞋，就算冬天，也是穿得很隨便，開輛國產車，又長得不夠老、一副沒錢樣。
可能看的案子也夠多，這些接待人員的嘴臉，也是呈常態分配，有非常熱心的、也有非常「直接的」，「若無買屋意願，請不要浪費我們彼此的時間」這種，我都遇過，也不過是中和20坪的小套房，何必如此惡言相向，真是什麼人都有，或許只能怪我一副窮樣。
小弟雖然被號稱是沒脾氣的人，但以前很喜歡修理這種不敬業的人，會先用名片吊他(她)胃口，再把推案嫌一嫌，然後走人；但對一些敬業的業務員，小弟就非常低調，以禮相待，後來因老婆罹癌換車後，似乎就遇不到所謂的惡人，這些人還真是X眼看人…。
現在想想，覺得自己也蠻無聊的，遇到這種人應該是不與他(她)一般見識就好了，也沒必要去耍人家，唉，年輕時，總是比較容易衝動，不知又造了多少業障，真是阿彌陀佛、我佛慈悲。
其實以前看房子，也沒做什麼功課，都蠻隨興的，只是看久了，多少有些經驗。
尤其耐心很重要，當你看到喜歡的房子時，千萬不要表現出莫它非屬的樣子，欲擒故縱才是最好的策略；不到最佳時機，不隨便出價，一旦出價，就要打蛇中七吋。
買東西都要殺價了，更何況是買房子，應該是小弟消費習慣的關係，
又何謂蛇之七吋，平均而言，
新推案，以廣告戶價格打八~八五折出價；
中古屋，以賣價打七~七五折出價；
上述折數可依景氣狀況、市場氣氛再做下修。
要嘛不出價，一出價，一定要讓業務員或接待人員跳起來，並且讓他說，「您別開玩笑了!這種價格不可能」諸如此類的話，或是「我沒有這個權限，必須請示主管(或賣方)」。
一旦進入詢價及出價，基本上就是談判的開始，不僅我們想要知道對方多想賣、最大的可忍受底限在哪裡，對方也是想要知道我們多想買、最高出價的可能，這種攻防可能延續好幾天、好幾週。
這時只要沒有拿出信用卡(付訂金)、臉皮夠厚，絕對還是我們這邊聽牌。所以千萬記得，除非真的考慮清楚了，信用卡不要隨便拿出來，一旦拿出來，砍價就不能手軟。
當然，在掏出信用卡前，您要先確認這是個進可攻(容易轉手)、退可守(大不了自己用)的好房子，用力砍價，則是可以確保日後轉手的利潤。偶爾會用信用卡這招，來試對方底線，不過算是刀口上舔血了。
這幾年看得案子很多，但真正出手詢價的很少，成交的更少，幾個案例與各位分享:
[實戰篇]
案例一:
記得有一個小套房的案子，定價240，被我從168的價格開始出(定價的七折，那次下手是重了一點)，對方當然「吐血」加跳起來，說什麼「您是來開玩笑的吧」諸如此類的話，最後來來回回，價格收斂在200~210之間。
就在僵持不下時，對方亮出最後底價，「200、一句話」，我當然也不甘示弱，「198，討個吉利」，很帥的將信用卡放在她面前，最後居然……
對方為了區區2萬元，居然不賣了，真是無聊，或許他也覺得我很無聊，我猜應該是被我抄到底線了，不過，過程還真是蠻累的。
心得分享
以這個案子為例，表示定價240、底價200，差不多有15%~20%的議價空間，更何況所謂的底限，應該是還有利潤，不可能是成本價，所以買屋一定要殺價。
也不要受一些煙霧彈影響，代銷公司會營造房子賣得很好的氣氛，在接待中心不時傳來恭喜成交的鼓掌聲，一下子又說隔壁這桌也在看您正在看的這間、一下子又說這區的房子都賣完了，要不要考慮另一區，房子真的這麼好賣?
或許是我以小人之心度君子之腹，但我寧願相信那些是假的、是事先安排的。
站在投資的立場，是不是有可能因為價格談不攏而錯失一些好案子?
的確，有一些過去看上而後來沒成交的好案子，現在回頭來看，是會捶心肝，像湯泉一期，我們看過15萬一坪的，現在每坪都已經是3開頭了。
但買房子就像買股票一樣，確認好標的後，需要等，寧可不賺，也不買貴，畢竟不是以專業的投資客自居，只是喜歡看屋，看到買一些來自住或投資，心態應該差很遠。
案例二
是一間屋齡10年的小山坡地連棟別墅，獨立車庫在地下室，走上來是客廳，餐廳在1.5樓，2、3樓則是起居室與臥室，頂樓還有空中花園、有天有地、面公園，而且在木柵，什麼都好，就是價錢太高。
還記得那時是2004年總統大選前，市場上一面看好藍營會勝，仲介也真是厲害，利用賣方(原屋主)的心態(想轉投資店面)，鼓吹屋主在選前趕快將舊屋脫手買店面，不然選後會暴漲，會難以較低價買到好店面。
就這樣，雖然我把價錢壓得很低，居然還成交，不過還好是在符合進可攻、退可守的條件下成交，誰知後來的兩顆子彈，打亂了整個如意算盤，加上爸媽也不是很贊成，後來以小賺出場，再繼續過著看房子的休閒生活。
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其實買房子，沒什麼大學問，就看這房子與你有沒有緣分，有些房子，怎麼看就是不喜歡，但有些房子，橫著看、豎著看，就是喜歡的不得了，真的會有這種狀況，但還是要冷靜的思考一下，是不是符合進可攻、退可守的條件，如果又都符合，那就恭喜了。
與仲介公司對簿公堂也是發生在這個案子，當初業務員明明說公設(6%)主要是車道，後來交屋後才發現公設不止車道，還包含一些年久失修的區域。
當然，二話不說，先存證信函伺候，再找律師，但後來官司還是沒打成，因為好買家出現了，在打官司前房子就賣掉了，不然真的會又多一個打官司的經驗。
詳細核對買進來的資產有哪些，非常重要，尤其是中古屋的買賣。
山坡地的房子，站在裡面是一樓，但從外面看，有可能是地下一樓，這時，權狀上的名稱可就有學問了，因為地下一樓與地上一樓的價值是不一樣的，以後有機會買類似的房子時，可以用這點去argue、去殺價。
案例三
在新店的某個山頭的半山腰上，大陸工程的推案，品質沒話說，面湖、上下疊別墅(1、2樓一戶、3、4樓一戶那種)，看上上疊的部分，但價格也是硬得可以。
前一篇提到的新推案八折~八五折出價，完全派不上用場，加上遇到一個很難纏的業務員，前後攎了約三個星期，就是ㄠ不到停車位，我很硬、她也很硬，我說如果以妳的價格成交，可以，但停車位(100)要用送的，她就是寧死不屈，最後當然吹了。
我猜，大概也是抄到對方底線，也有可能是不難賣，因為會去看那種房子，又像我們那麼「龜毛」的，應該算是少數吧。
心得分享
遇到這種名門大戶(知名建商)，銷售人員不同於一般代銷公司，屬於建商本身編制內人員，會比代銷公司的業務人員難纏、強勢，因為這種知名建商，通常為上市櫃公司，品質掛保證，所以折扣的空間會來得比較小些。
若您有一些高級長官剛好認識這些知名建商的高層，有時一句話，也會有意想不到的折扣，比方說1000萬的房子，如果是1%的折扣，也有10 萬，不無小補。當然如果單價更高的案子，1%折扣的金額就更驚人。
小公主很喜歡去那裡，因為點心很讚，現烤鬆餅淋上巧克力醬、再加一杯熱可可，我在那邊舌戰，她倒是吃得很過癮，還可以續盤，哇勒，這個不孝女…
案例四
就是案例三沒成後，又希望有個地方給老婆養病，才出手的，是在新店的另一個山頭上，最高的地方哦，所以山景、夜景都很棒，雖不能買心目中的Benz，先買頭又大(Toyota)，也是不錯。
現在即使回頭去買案例三，也沒餘屋了，即使有，也沒精神去裝潢大坪數的房子，或許是老天爺憐憫，案例四在選前成交，剛好買在低點，馬上後，單價果然馬上漲。
心得分享
案例四完全符合進可攻、退可守的前提，機能、區段都還不錯，成交價約為廣告戶的九折，還可以接受，又是新屋，會先住上一陣子吧，看老婆的意思，等住膩了，要賣再來賣。
選前去接待中心時，的確是門可羅雀，但通常也是買屋的好時機，條件、折扣都好談，但這種機會是可遇不可求，如兩國論、SARS、…，算是有點危機入市的味道。
讓好野人的大大見笑了，買個房子，怎會弄得那麼複雜，沒辦法，窮怕了，消費習慣很難改過來。
就像以前的同事，大家都很單純、樸實，雖然很多都已經是八位數、九位數的身價，但花起錢來，您就會覺得這些人的家境應該不是很富裕。
還記得有一次跟老大去香港的飯店開會，會議結束後，旁邊的長官看著桌上的一些Memo紙說，chy9307，這些帶回去，不要浪費，酷吧!!cost down早已成為這家公司員工工作、生活的一部份，消費習慣又怎會鋪張、浪費。
但該花的絕對要花、該省的絕對要省，錢沒有大小，只有該花與不該花；就像老大所堅持的，道理沒有大鯨魚與小蝦米之分，只有是非之分。
好像有點離題了，沒關係，後面再來與各位分享與裝潢(室內設計)的一些經驗與心得。
[裝潢篇]
那幾年，為了工作，哪有美國時間去管房子，到現在還是住在老地方，沒出差在台灣時，我應該算是老闆的快速打擊機動部隊，到公司，騎摩托車只要3分鐘，只要老大有緊急需求，小弟我隨時可出現在他面前，並於最短時間內就戰鬥位置。也因為這樣，休假通常不敢跑太遠，就怕手機響，蠻緊繃的。
怎麼辦，住家環境無法改善，想來想去，要是動用千軍萬馬去買間新屋，上述的「機動力」肯定受損，通勤時間肯定由6分鐘(3分鐘*2)變成1小時以上、還得再多買部車、又要更早起更晚歸，除非換工作，但又不可能。
想來想去只好山不轉路轉，與其花那麼多錢買新房子，不如用點小錢來把老屋翻修一下，加上這幾年看的樣品屋、網路收集的圖片、室內設計的書也夠多了，雖不是專家，不過應該也有幾分功力，就差沒實做過，和老婆商量後，決定「練兵」一次。
基本上，裝潢有好幾個不同的面向，是新屋裝潢、還是老屋翻修；是大坪數、還是小坪數；是公寓、套房還是別墅；但就施工方式來分，一般不外以下幾種:
1.懶人式
找個設計師，從設計、施工到家具採買全包，或者就照建設公司提供的樣品屋，如法炮製，懶人只要出$$$就可以了，雖最省事，但成本最高。
2.半DIY式
圖面設計、發包、家具採買自己來，施工則採外包，為半DIY式的做法，可省下大筆銀子，包括設計費、施工費(可詢價比價)，總之，就是壓縮供應鏈、降低成本、擠出利潤。
3.全DIY式
這種是最高竿的，可能本身就是設計師或師父級的團隊，最省。
小弟的老屋裝潢是採第二種，還蠻有成就感的，很值得，大功告成後，老婆說，每天都很期待回家，因為磁場(放了些晶洞)、感覺都很棒，來看過的人，都說讚(自賣自誇一下)。
心得分享
網路的發達、加上室內設計的書滿地都是，各式各樣美美的樣本圖案，絕對是多到不行，從小套房到豪宅、從10坪到200坪的個案都有，介紹玄關、陽台、客廳、吧台、衛浴、餐廳、廚房到主臥的一整套專書都有，絕對讓你看到暈頭轉向。
這是第一步，必須先建構好夢想中的居家藍圖。
確認後，第二步，就可以找施工團隊了，報紙上或網路上，這種廣告很多，可以一次找好幾家來報價，還可以從估價單來比價，學問也蠻大的。
這種團隊通常只負責施工，不管設計，甚至您可以拿張照片給他如法砲製都不是問題。比如說，同樣是天花板、牆壁粉刷、嵌燈，不同的品牌、材質，價格也差很多，像牆壁粉刷，就有分有毛細孔與沒有毛細孔的，其他如地磚、衛浴、廚具、燈具也都是可以挑的，除了能兼顧品質及格調外，最重要的是，成本絕對可以掌控並大幅下降。
最後練兵的成果，20幾年的兩層樓60坪老房子，三房一廳二衛，設計費自己賺，不含家具的總裝潢成本30萬元，平均每坪5000元，外面的一般的行情價，一坪最少要從2~3萬起跳、設計費還另計，就知道這行真的是很好賺，每個環節都藏著利潤。
難怪常聽到人家說，裝潢一間房子要花好幾百萬，就是這樣來的。
這是一個學習與成長的過程，很值得，前一篇案例四(室內面積約20坪)的裝潢大概也想好了，考量日後脫手的流動性，應該會隔成一房、一廳、一吧台，走極簡風，準備要發包了，又要大比價了…
好野人看到我這樣搞，一定又要搖頭了，不就是個裝潢，何必弄得那麼複雜，沒辦法，因為不是好野人，無法用懶人式裝潢法來裝潢，或許，有朝一日，等我夠「野」的時候再說。
或許屆時我仍會覺得自己來弄會有樂趣些，COST DOWN下來的錢，就拿去佈施吧，應該不是每個裝潢房子的人都這樣搞，不然可能就沒人要當設計師了。
一些經驗分享，
若是有房仲業或代銷業的大大收看，請勿對號入座，失言之處，還望見諒與指教。
若有設計師大大看到本文，還請見諒與指教。
看過收盤後人生(p272~280/總大的買屋與裝潢日記)的大大，應該覺得本文與那篇有異曲同工之妙吧，只是總大玩得更兇就是了。
祝各位大大 平安、喜樂、阿彌陀佛!!
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